3.7.4 修订后的战略规划方案及职能规划汇总平衡后提交给投资分管领导审核，由决策 委员会评审后下发并执行。
4.支持性文件 无
5.相关记录 无
第二章投资发展
第一节项目拓展与论证管理流程
1.流程图
2. 流程概况
3. 工作程序
3.1 基础信息研究
3.1.1 投资发展部组织土地基础信息研究，内容包括：宏观环境和区域经济研究、政策 法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究、市场研究和竞争 对手研究等专项研究。
3.1.2 投资发展部组织完成各专项研究工作，根据决策需要提交相关专项研究报告。需 及时收集、分析动态信息，其研究成果可即时报告或在年度总结会上报告。
3.1.3 投资发展部须建立基础信息研究信息库，并将基础信息研究的成果向分管领导和
董事长·CEO 汇报后，最终形成《土地储备计划》报董事长·CEO
审批。
3.2 城市研究
3.2.1 投资发展部根据公司的发展战略规划及土地储备计划提出城市评审申请（计划内
或计划外） 。
3.2.2 投资发展部负责按照城市评价成果标准（营销总监可依据项目的重要性决定评价
哪些指标）的要求进行城市研究，并完成城市评价资料的收集与整理，形成《目标城市评价
报告》 ，成本管理部完成《新城市房地产开发成本调查报告》 。
3.2.3 投资发展部将《目标城市评价报告》提交分管领导审核，并报决策委员会评审， 确定是否进入该城市。
3.2.4 投资发展部负责备案决策结果。
3.3 土地信息收集
3.3.1 投资发展部负责土地信息的收集、汇总、整理和总结等可通过如下几种渠道进行： 1）政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地的信息公告、土地储备 中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地的信息公告、 产权 交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告； 规划局、计委、建委、房产局等作 为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水 平、操作进度、转让意向等全方位的信息。
2）其他房地产开发公司：部分房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益 趋使等原因，将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。
3）房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐 成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。
4）其他主动收集信息类：主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地 供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。
5）其他被动收集信息类：内外部业务合作伙伴及朋友的来电、传真、约访、推荐等。
3.3.2 收集通过各类渠道得到的项目（土地）招拍挂、转让（合作）的有效土地信息后，
需于当日最迟不超过两日内填写《土地信息采集表》提交分管领导和总经理，总经理不
定期对各土地信息进行合议， 根据公司的土地储备要求对土地信息进行初步判断，确定是 否进入项目发展阶段。
3.3.3 未通过项目发展的信息由投资发展部填写判断意见，存入土地信息库，统一答复 信息提供人，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。
3.4 发展项目确定
3.4.1 投资发展部组织外聘法律顾问了解项目的背景及法律文件的真实性和有效性，具
体按《土地获取作业指引》进行。
3.4.2 投资发展部根据项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请外 聘法律顾问提供意见，提出《新项目发展信息通报》向分管领导和总经理汇报，总经理审批
后提出项目用地运作方式的意见。
3.4.3 投资发展部组织研发设计部和营销管理部进行项目实地勘查和周边市场的简易调 查。营销管理部根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下
内容：
1）项目的档次、主要客户群；
2）项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期； 3）项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。
3.4.4 对于新开发的城市，成本管理部根据需要参加项目实地调查，以了解当地项目开 发成本相关资料和情况。
3.4.5 投资发展部可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：
1）易于规划的常规项目：可与研发设计部口头沟通后，确定各种形式产品的面积
组合，并由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的
依据。
2）特殊地形或含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由研发设计部 做出规划设计草案，交成本管理部做出建安成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。
3.4.6 投资发展部根据项目情况做出初步经济测算，综合项目谈判后确定的操作方式， 形成新项目发展建议报告，交分管领导审核，并向总经理申请召开新项目发展汇
报会。
3.4.7 公司所有新项目立项都要通过新项目发展汇报会论证，汇报会的内容包括： 1）项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险 分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。
2）投资发展部需提前 3
天将新项目发展建议报告发给与会人员，为保密起见，土
地方情况和重要谈判条件不能涉及。
3）总经理根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员。
4）会议召开时，投资发展部负责人可摘要介绍《新项目发展建议报告》内容，主
要工作是回答评委疑问和意见。评委应认真分析讨论项目的可行性，并于会议结束前详细记
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