完善我国房产税制度

借鉴国际经验，完善我国房产税税收政策

三、 国外开征房产税的相关经验

国外征收房产税的国家大多数具有较完善的房地产税收体制及相关的配套制度，它们的房产税称谓区别不同，但是大都具有一个共性：稳定地方财政收入。在美国，征收房产税由州政府立法，州政府赋予地方征税权，各州确定税基、税率时根据经济发展的不同情况因地制宜。归纳起来具有如下特点：税基宽，税率低；重视房产保有环节的征税；房产税成为地方财政收入的主要来源；采用房地产评估机制。在英国，对房地产课征的税种只有住宅税和营业税，这两个税种是地方财政的重要收入来源。英国房产税制归结起来有以下特点：只有住宅税和营业税两个税种，避免了重复征税；以房地产的市场价值来征税；各地方政府在税率设计上具有较大的弹性；征管方面配有相关的优惠和鼓励政策。国外发达国家的房产税制度对于我国推进房产税改革方面提供了较多丰富的经验值得我国借鉴学习。

(一)房产税是地方税收收入的主要来源

我们对国外一些征收房产税国家的地方政府收入进行分析时可以发现房地产业对于促进地方政府收入有较大的贡献。作为地方税收体系中的主要税种，房产税由地方政府征收和管理，是地方税收收入的主要来源，占地方税收收入比重大。在美国，房产税收入占地方税收入的比重超过一半以上。澳大利亚和加拿大的地方税收收入几乎来自于房产税。而在中国，根据财政部数据显示，2008年至2011年间，房产税占地方税收收入比重还不到1.5%，明显偏低。

(二)税制要素设计合理

从征税范围来看，国外大多数征收房产税的国家征税范围比较广。在美国除了公共事业单位、宗教机构、慈善事业单位的不动产不在征税范围内，其余的不动产都在征税范围内。英国的住宅税面向全民征收，税收优惠政策也仅针对特殊群体。在韩国，拥有土地、房产、船舶等实物财产的人都是财产税的征税对象。宽税基不仅体现了税收的公平，同时为地方政府稳定的财政来源提供了保障。 从税率设计来看，每个国家制定税率的方法不尽相同。在美国，各地方政府可结合当地实际情况自行确定本地区的适用税率，具体办法是根据当年预算收支，应税财产总价值，其他收入等变量计算税率。因此美国各地方税率不同，但大部分地区房产税的税率在0.8％～3％之间，主要以1.5%左右的税率水平进行征收。在德国，房产税计算基本按房产价值或者“统一的征税值”乘以3.5％，

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福州大学本科生毕业论文

各个联邦州也会有所不同。韩国的房产税税率根据房产总价值的不同设置，税率在0.75%～2%之间。新加坡的房产税与我国类似，根据房产用途不同来征税，自住房的税率是4%，其他用途的房产税率是10%。英国的房产税则采用8级累进税率，在税率上设置了充分的弹性空间，各个郡的税级和边际税率均不相同，以此更好的进行二次收入分配。从各个国家来看，房产税税率设计普遍较低，这样一来降低了纳税人的税收负担，纳税人容易接受，降低了税收征管的难度。

从计税依据来看，以房屋租金收入或者房产历史成本作为房产税计税依据的现象较少，大多数国家都是采用房产的评估价值作为计税依据，它们的房产税评估机制也比较健全。在德国，政府对房地产市场的管制严厉，尤其是对楼市的投机行为。此外还设有独立的“指导价”制度，土地价格、房屋价格、房租都试用该制度。独立的“指导价“是指德国各类不动产的价格不是由开发商或政府来确定，而是由独立的、具备专业知识的不动产评估师来评估确定。计税依据的统一使得房产税在征收管理上比较公平合理，并且能够体现房产税税收收入随着房价上涨而上涨的经济弹性。

在税种设置上，大多数国家重视对房产供求关系的调节，房地产持有环节的税种相比流转交易环节的税种多，税负重，增加了多套房持有者的经济成本，在交易环节则设置轻税或优惠政策。比如美国在房地产开发设计阶段的税种较少，同时设置相关优惠措施鼓励个人购房。在英国，无论是保有环节还是交易环节，与房地产直接相关的税种只有房产税和营业税，便于征收管理又能够避免重复征税。

(三)征税目的、用途明确

大多数国家征收房产税的目的主要是为地方提供重要且稳定的财政收入用于提供公共服务，并发挥税收调节社会财富分配的作用。房产税在不同的国家用途不同，但大都遵守税收“取之于民，用之于民”的原则。在美国，房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境。在日本，对房屋征税的税种主要有固定资产税、营业场所税以及城市规划税，固定资产税主要用于地方教育支出、卫生及基础设施建设，营业场所税主要用于治理城市污染和改善城市环境，城市规划税主要用于城乡规划建设。在韩国，房产税则作为调控房地产市场的辅助政策。在英国，住宅税和营业税所征集的税款专项用于地方基础设施建设和教育事业，在地方经济中发挥较大作用。这些国家秉持了稳定和公平的原则，让税收取之于民，造福于民，为地方提供公共财政职能，并在一定程度上控制了房价的上涨。因此，明确房产税的征收目的能够减少了征收房产税的争议从而促进纳税人的积极性，提高了税收的公平公正性以及税收收入使用的透明度。

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借鉴国际经验，完善我国房产税税收政策

（四）税收征管体系严密

大多数征收房产税的国家在征收管理环节都有比较严密的制度设计。例如德国对房价的控制则有法律约束，根据德国法律，房价超过“指导价”20%的即为“超高房价”，构成违法，一旦被认定超过50%，则为触犯《刑法》的“房价暴利”，最高可判三年徒刑。另外，德国还有严格的《租房法》，规定三年内房租不能提高超出20%，否则违法，如果房东所定的房租超出“合理房租”的50％，则视为“房租暴利”。根据《刑法>已构成犯罪，房东将受到更高罚款，甚至判到3年的徒刑，对于逃税人，大多数国家除了会有高额的罚款，税务部门有行使房产的拍卖权和留置权[2]。此外，大多数国家还采用征税软件办理房产税的申报，登记和预测，将税单寄给纳税人，如无异议，纳税人按税单上的应纳税额缴纳税款。税收征管体系的严密降低了税收成本和和税务机关的征管难度。

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四、完善我国房产税税收政策的建议

（一）明确开征房产税的目的、意义

从房产税产生及其国际惯例来看，房产税与其所承载房屋的土地所有权无关。如果土地所有权和使用权归于个人，则对土地和房屋分别征收，这时叫房地产税；如果土地为国有，个人只拥有土地的使用权，则只对房屋征税，这时叫房产税。在我国，土地属于国家所有，使用者没有土地所有权，因此我国的房产税仅对房屋征税。1998年，我国实行住房市场化改革，房地产市场日趋活跃。经过20几年的改革，如今我国私有住房占城镇住房比例已经超过80%，房产逐步成为个人财产的重要组成部分，以及财富积累的重要方式。在这种条件下，已经初步具备房产税改革的条件。

2011年1月，上海和重庆两地开始进行房产税改革试点。两地的房产税政策中，重庆市的房产税实施办法影响较大，根据重庆房产税试点地区暂行办法：从征税对象看主要针对高档住房，存量房和增量房均要征税。对于本市居民家庭，针对个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房即建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2 倍（含2 倍）以上的住房征税；对于非本市居民家庭，针对在本市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征税。税率则随着房价的提高而提高，免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积180平方米，在计算税额时全额缴纳。这种实施办法对于打击高档住宅和投资性购房需求力度较大，而对普通居民的影响不大，但该政策的设计立足长远。

上海的房产税试点实施办法对房地产市场的影响较小。从税率设计上可以看出，上海的税率低于重庆，从征税范围来看，上海市采用“新人新办法，老人老办法”的规定。从征税对象来看，规定在不新购住房的前提下，对存量房不征收房产税。对“新购普通房”根据不同情况有不同的定义，如果是上海本市家庭，则新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房）即为新购住房，如果是非本市家庭，无论是否是第一套，购房都属于新购住房。免税起征点则按人均60平方米为起征点。应纳税额则按住房的市场价格减除30%后再计算缴纳。这种实施办法在设计上保护了既得者的利益，在公平和公正性上容易受到质疑。

纵观两地的房产税改革试点影响。重庆市坚持了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系建设。根据数据统计，重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%-50%。房产税实施后，购买高档住房势必增加持有成本，部分购房者在买高档房时将会考虑税收因素从而转移消费倾向。政府将征收的税款全部用于保障性住房建设，起到了调节收入分配的作用。但是两地的政策较于

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