保利房地产股份有限公司财务状况分析

西安欧亚学院本科论文（设计）

表3-4 保利地产公司主营业务收入表

单位；万元

2011年度主营业务收入 2012年度主营业务收入 2013年度主营业务收入 各年度数据比较 2012比2011年 2013比2012年 增加金额 增长率 增加金额 增长率 3,589,410.00 4,703,620.00 6,890,580.00 1114210.00 31.04% 218696046.5% .00 通过表3-4我们可以看到，保利地产公司2012年比2011年主营业务收入增长了1114210.0万元，增长率为31.04%，而2013年比2012年主营业务收入增长了2186960.00万元，增长率为46.5%。可见保利地产公司近三年来经营成果显著，并且呈高速增长的趋势，经营状况良好，业绩喜人。 （三）各项成本费用对营业利润的影响分析

保利地产公司近三年来收入、成本、费用构成如表3-5所示：

表3-5 保利地产公司2011-2013年成本费用构成表

单位：万元

项目 营业收入 营业成本 销售费用 管理费用 财务费用 2011年 3,589,410.00 2,364,550.00 80,283.70 57,253.90 -10,241.60 2012年 4,703,620.00 2,953,680.00 125,253.00 75,033.50 39,027.40 2013年 6,890,580.00 4,397,210.00 164,561.00 122,270.00 89,209.30 保利地产公司2011至2013年三年间收入、成本、费用在收入中所占的比重如表3-6所示：

表3-6 保利地产公司2011-2013年度成本费用比重变动表

项目 营业成本 销售费用 管理费用 财务费用 2011年 65.88% 2.24% 1.6% -0.29% 2012年 62.8% 2.67% 1.6% 0.83% 2013年 63.81% 2.39% 1.77% 1.29% 从表3-5可以看出，保利地产公司近三年来随着业务量的不断增长，收入高速递

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增，相应的营业成本，销售费用，管理费用和财务费用的数量也在不断增多，但与此同时，通过表3-6我们可以发现，所有的成本费用在收入中所占的比重除了财务费用外都只是小幅波动，这是因为房地产行业的开发周期长这个特殊性造成的。由于近三年来保利地产公司的资产总额的增长主要依赖于债务筹资，所以伴随着负债规模的增加，公司的财务费用呈不断增长的趋势。三年来，公司的销售费用和管理费用增加的主要原因是业务量不断增加，业务规模不断扩大，导致相关的广告费，包装费，销售服务费，职工福利费等费用增加。总体来看，保利地产公司近三年来对成本的控制做的不错，从而使得利润能够逐年大幅递增。 （四）营业利润率分析

保利地产公司2011至2013年的营业利润率分别为20.68%、21.18%、19.44%，总的来看，公司的营业利润水平较好。

上述通过对保利房地产股份有限公司2011至2013年的利润表进行分析，我们对公司的经营业绩和财务状况有了进一步的了解。公司的总体经营状况良好，利润的构成较为合理，对成本控制比较有效，利润增长势头喜人。

3.4保利地产公司现金流量表分析

现金流量表是反映企业现金的来源和使用的报表，他按照企业的主要活动——经营活动、投资活动和筹资活动来反映现金收支。他对于企业经营活动收益的反映是以收付实现制为基础的，相对于以权责发生制为基础的利润表来说，可以提供更准确的企业财务信息。现金流量是某一时期企业现金流入和流出的数量，分析企业的现金流量能够了解企业的经营状况，偿债能力和发展前景，便于报表使用人了解各类活动对企业财务状况的影响，以及估量未来的现金流量，对企业财务分析具有重要作用。现金流量表的一般分析包括对现金流量的基本评价、现金流量结构分析和现金流量趋势分析三个方面。本论文主要对现金流量的结构进行分析。 （一）现金流入结构分析

现金流入结构分析是反映企业的各项业务活动现金流入，如经营活动的现金流入、投资活动现金流入、筹资活动现金流入等在全部现金流入中的比重以及各项业务活动现金流入中具体项目的构成情况，明确企业的现金究竟来自何方，要增加现金流入主要应在哪些方面采取措施等等。通过现金流入结构分析，可以明确企业现金的来源，把握增加现金流入的途径，明确各现金流入项目在结构中的比重，分析存在的问题，为增加现金流入提供决策依据。

保利房地产公司2011至2013年现金流入结构如表3-7所示：

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表3-7 保利房地产公司2011-2013年现金流入结构变动表 项目 经营活动现金流入量所占比重 投资活动现金流入量所占比重 筹资活动现金流入量所占比重 2011年 56.49% 0 43.51% 2012年 63.36% 0.01% 36.63% 2013年 65.85% 0.14% 34.01% 从保利地产公司2011至2013年现金流入结构变动表可以看出，该公司近三年经营活动现金流入占总现金流入比重在逐年提高，分别为56.49%、63.36%、65.85%，公司日常经营活动获现能力的贡献度在逐步增大，这就意味着维持公司日常运营的主要资金都是通过经营活动产生的，表明公司主营业务的收益性较好。经营活动为公司带来了主要的现金流入，这标志着公司目前的财务状况良好。投资活动现金流入量所占比重分别为0、0.01%、0.14%，对公司的现金流入贡献非常小。筹资活动现金流入量所占比重分别为43.51%、36.63%、34.01%，其中绝大部分是借款所致，虽然比重在逐年下降，但是筹资活动对公司的现金流入贡献还是较大，财务风险依旧比较高。所以，还需要进一步降低筹资活动现金流入量所占比重，让其对公司的经营发展只起到辅助性或补充性的作用。总体来看，保利房地产公司的现金流入结构较为合理，存在较大的优化空间。 （二）现金流出结构分析

现金流出结构分析是指企业的各项现金流出占企业当期全部现金流出的百分比，它具体地反映企业的现金用于哪些业务活动。通过现金流出结构分析，可以了解企业的现金流向何方，明确各现金流出项目在结构中的比重，分析存在的问题，为控制现金流出提供决策依据。

保利房地产公司2011至2013年现金流出结构如表3-8所示；

表3-8 保利房地产公司2011-2013年现金流出结构变动表 项目 经营活动现金流出量所占比重 投资活动现金流出量所占比重 筹资活动现金流出量所占比重 2011年 80.28% 1.79% 17.93% 2012年 69.89% 0.41% 29.7% 2013年 70.64% 0.15% 29.21% 从表3-8可以看出，保利房地产公司2011至2013年三年的现金流出量中，经营活动现金流出量所占比重分别为：80.28%、69.89%、70.64%，变化差异不是很大，比较稳定。这表明公司的经营活动现金流出量在总现金流出量中占据主导地位。投资活动现金流出量所占比重分别为:1.79%、0.41%、0.15%，说明投资活动占用流出现金极少，对公司的现金流出量影响甚小，逐年下降的比重也表明企业的投资活动在减少。

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筹资活动现金流出量所占比重分别为：17.93%、29.7%、29.21%，数据表明公司筹资活动现金流出量所占比重较小，筹资活动所占用的流出现金比较少，但需要进一步降低比重。总体来看，保利房地产公司现金流出结构较为合理，生产经营状况正常。

上述通过对保利房地产公司近三年的现金流入与流出量的分析，我们可以看出，该公司三年的现金流入与流出主要来源是依靠经营活动所得，投资活动对现金的流入与流出影响甚微，筹资活动对现金的流入给予了较大的辅助与补充，主要是取得借款收到的现金。总的来看，公司近三年的经营状况良好，生产经营已经迈向了健康稳定的发展道路，对外投资的规模在逐年减少，但是投资收益在逐年增加。现金流入量大于现金流出量，公司财务状况良好稳定。

3.5保利房地产公司财务状况指标分析

财务报表分析对于了解企业的财务状况和经营业绩，评价企业的偿债能力和盈利能力，制定经济决策，都有着显着的作用。但由于种种因素的影响，财务报表分析及其分析方法，也存在着一定的局限性。财务报表分析仅限于会计报表本身，缺乏不同报表数据之间的联系考虑，得出的结论往往存在一定的片面性，不能准确地为信息使用者提供信息，所以仅仅依靠财务报表分析得出的结论去评价企业的财务状况不具有客观性，我们还需要对企业的财务指标进行分析，两者相结合得出更加全面准确的结论。所谓财务指标是指收集传达财务信息，说明资金活动，反映企业生产经营过程和成果的经济指标。财务指标分析能够全面总结和评价企业财务状况与经营成果，能从不同的角度反映企业的性质和特征。通常包括偿债能力指标、运营能力指标、获利能力指标和发展能力指标。在本论文中，将采用比率分析法对该公司的偿债能力、运营能力和获利能力进行分析，为保利房地产公司财务状况和经营成果做出全面评价。 3.5.1偿债能力分析

企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志，是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括短期偿债能力和长期偿债能力。 3.5.1.1短期偿债能力分析

短期偿债能力是指企业以流动资产偿还流动负债的能力，短期偿债能力的强弱取决于流动资产的流动性，即资产转换成现金的速度。企业流动资产的流动性强，相应的短期偿债能力也强。通常衡量短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率、超动比率、现金比率、现金即付比率和货币资金比率等。在本论文中将对流动比率、速动比率这几个主要指标进行分析。

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