第四章房地产开发企业土地增值税的税收筹划方法
4.1建房方式选择的税收筹划
4.1.1代建房方式
税法规定，属于代建房行为的不征收土地增值税，而是属于建筑业，是营业税的征税范畴。由于营业税中的建筑业适用的是3%的比例税率，这个税率相对来说比较低，但它是适合土地增值税30%至60%的四级超率累进税率，我们明显可以看到，前者是一个非常明显节约的税种。因此，房地产开发企业在开发之前，已经确定最终的销售方向然而就会确定最终客户，那么完全可以考虑采用代建房方式来进行开发，从而会减轻税收负担，而如果采用先开发后销售的方法往往会增加企业的税收负担。这种筹划方式可以跟客户咨询，由客户自己购买和获得的土地使用权和所需的各种建筑材料，也可以顾客的名义来取得和购买，其最重要的是房地产权转移不会发生。为了使得该税收筹划的进行更加顺利，应该充分利用代建房政策来帮助企业合理的降低税负，在开发的时候就确定最终的销售方向，以得到客户的配合，这样能降低企业的成本，增加增加企业的收益[16]。
4.1.2合作建房方式
税法规定，对于由一方出资,另一方出地而两方合作的建房，建成之后按比例分配房自用的，暂时免征土地增值税。假如购买使用了一块土地正要准备建造住宅，可以预先找好购房客户，以购房客户的购房款项当合作建房的资金。这样的形式就符合了税法规定条件中可以暂免税的一方出地一方出资的。因此，对于合作建房的部分，企业和客户都不需要缴纳土地增值税，而属于建后出售的那部分才缴纳土地增值税，这样就企业节省了很多税负[17]。
4.2扣除项目的税收筹划
4.2.1合理筹划借款利息
房地产开发企业财务费用中的利息支出，有两种列支方式：第一种方式是能够按照转让房地产项目计算分摊并且能提供金融机构证明的，就可以扣除。其他房地产开发产生的费用而且按规定进行计算扣除不到5%的金额之和。凡是无法准确的分摊转让房地产项目金额中的利息支出的或没有金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算金额总和的10%以内计算扣除。因此，企业在计算借款利息的时候，可以根据两种方法计算出
9
的扣除费用的多少来选择是否提供金融机构的证明[18]。
假设某房地产开发企业开发一处商业用房，它的开发成本是1100万元，取得土地使用权需要的金额是1200万元，房地产开发费用中的利息支出是80万元，超过按商业银行同类同期的贷款利率，该如何进行筹划呢？
如果按提供金融机构贷款证明来计算，允许该企业扣除的房地产开发费用最高金额为80+（1100+1200）×5%=195万元；如果按不提供金融机构贷款的证明来计算，则允许该企业扣除的房地产开发费用后的款项为（1100+1200）×10%=230万元。从计算出的结果来看，在这种情况下，企业选择不提供金融机构贷款证明是更有利的[19]。 4.2.2提高住宅的配套设施标准
税法规定，纳税人建造普通的标准住房出售，增值额不超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。纳税人可以利用这一政策，提高住宅的配套设施的同时减少了税收[20]。
例：A房地产开发企业开发一住宅小区，住宅可售面积为100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为每平方米3600元，缴纳的营业税为1800万元，可预计销售总收入为36000万元，城市建设维护税及教育费附加为180万元，所取得土地使用权费用与开发成本为20600万元。
方案一：直接按现状开发销售
可扣除项目金额：20600×（1+10%+20%）+1800+180=28760（万元） 增值额：36000-28760=7240（万元） 增值率：7240÷28760×100%=25.17%
应缴纳的土地增值税：7240×30%=2172(万元)
方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，在花园建了隔音带，美化绿化整个小区，投资了700万元。
可扣除项目金额：（20600+700）×（1+10%+20%）+1800+180=30060(万元) 增值额：36000-30060=5940（万元） 增值率：5940÷30060=19.76%
19.76%符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。
方案二提高了小区的配套设施，也加强了商品房的质量，投资了700万元，同时比方案一少缴了2172万的税收[21]。
4.3销售环节的税收筹划
4.3.1制定合理的销售房价
根据《土地增值税暂行条例实施细则》中规定纳税人建造普通标准住房出售的，按
10
照不同的成本对象定价，国家规定增值额未超过扣除项目金额总和20%的普通住宅免征土地增值税和开发项目。制定房价的时候可以充分考虑税率的临界点，对于增值额超过扣除项目金额总和20%的，则全额免征土地增值税。同一个开发项目的不同对象也有会存在不同的增值税，所以不同的增值税的税率也会有所不同。企业该如何定价才能享受优惠，降低土地增值税税负，实现更多的利润呢？
例：某房地产开发企业专门从事普通的商品房开发，2013年6月拟出售一栋普通住宅，总面积100000平方米。该住宅的出让金是4100万元，成本为11900万元，利息支出为1000万元。营业税税率为5%，城市维护建设税为7%，教育费附加税率为3%。当地允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例是10%。则该房地产开发企业应如何制定售房收入？
方案一：销售价格为每平方米2800元，计算如下 销售收入：2800×100000÷10000=28000（万元） 营业税：28000×5%=1400 (万元) 城市维护建设税：1400×7%=98（万元） 教育费附加：1400×3%=42（万元）
扣除项目金额:(4100+11900)×(1+10%+20%)+1400+98+42=22340(万元） 增值额：28000-22340=5660（万元） 增值率：5660÷22340×100%=25.34%
需缴的土地增值税为：5660×30%=1698（万元） 方案二：销售价格为每平方米2670元，则计算如下 销售收入：2670×100000÷10000=26700（万元） 营业税：26700×5%=1335（万元） 城市维护建设税：1335×7%=93.45 教育费附加：1335×3%=40.05
扣除项目金额：(4100+11900)×(1+10%+20%)+1335+93.45+40.05=22268.5（万元） 增值额:26700-22268.5=4431.5（万元） 增值率：4431.5÷22268.5=19.90% 增值率小于20%，因此不缴土地增值税
虽然方案二的销售价格比方案一的销售价格低，但确少缴了1698万元。因此，选择方案二给企业带来的利润更多[22]。 4.3.2收入分散取得
房地产开发企业在刚建造好的住宅而没有安装附属设备和进行装修时，房地产开发企业就可以先与购房者签订商品房销售合同。将多个项目分开进行分散经营，税基和税率也将会降低，以实现建设税收。例如：把超过20%的项目增加到增值率没有超过20%
11
的普通标准住宅，还有和其他增值率超过20%的楼盘分开核算，对于房地产开发企业来说，分不分开核算税负相差很多，因此房地产开发企业应考虑分开核算，也要仔细核算能否达到节约税收，这样才能分散收入，享受免税待遇。
4.4利用税收优惠政策
目前我国经济处于快速发展时期，税收法律法规还有待完善，处在不断的发展变化的过程中，企业要及时把握税收法律、法规的优惠政策所带来的机遇进行税收筹划，实现税收的投资收益和税收筹划双赢的局面。 4.4.1建造普通标准住房的税收优惠
纳税人建造普通标准住房出售，如果增值额不超过扣除项目金额之和20%的，就免征土地增值税。对于不仅建造普通标准住房，还开发其他房地产的应该分开计算，不能准确计算增值额或不分开的，其建造的普通标准住房就不能享受此项免税规定。 4.4.2国家征用收回的房地产的税收优惠
国家建设的需要而被政府征用的房地产或收回的土地使用权免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁的，由纳税人自行转让房地产原房地产的土地增值税。
4.4.3 支持公共租赁住房建设和运营的优惠政策
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房当廉租住房经济适用住房房源，而且增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。[23]
12
相关推荐：
loading