入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（ ）。 A．资本金、借贷资金、预租售收入 B．预租售收入、资本金、借贷资金 C．借贷资金、预租售收入、资本金 D．资本金、预租售收入、借贷资金 26．某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案的等额年值 为（ ）万元． A．39.51 B．49.39 C．49.96 D．62.45 27．当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（ ）。 A．净现值法 B．差额内部收益率法 C．费用现值法 D．内部收益率法 28．下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（ ）。 A．债权人通常是商业银行 B．不能用于偿还土地购置贷款 C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权 D．还款资金来源通常是销售收入 29．下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。 A．发行公司债券 B．权益型房地产投资信托基金 C．发行股票 D．商业银行贷款 30．新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。 A．政府政策性资金 B．国内外企业入股的资金 C．个人入股的资金 D．资产变现的资金 31．进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（ ）。 A．债务融资成本分析 B．资金占用费分析
C．资本金与债务资金的比例分析 D．担保费分析
32．下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（ ）。 A．基础租金是租户能接受的最低租金 B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平 C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金 D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟 33．写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（ ）。 A．全租金方式 B．毛租金方式 C．净租金方式 D．基本租金方式 34．不应计入收益性物业经营费用的是（ ）。 A．抵押贷款利息 B．公共设施维修费 C．房产税 D．物业保险费 35．下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（ ）。 A．税前现金流=有效毛收入一经营费用 B．税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息 C．税后现金流=税前现金流一所得税 D．税后现金流=税前现金流一准备金一所得税 二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分） 1．下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。 A．能为投资者带来经常性的收入现金流 B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式 C．适合于长期投资 D．常在机构投资者之间进行交易 E．位置对其有着特殊的重要性 2．“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ ）。 A．按地域范围细分
B．按房地产用途细分 C．按增量存量细分
D．按交易形式细分 E．按目标市场细分 3．从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。 A．土地 B．劳动力 C．资本 D．经验 E．环境 4．制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（ ）。 A．物业租金必须能抵偿所有投资成本 B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施 C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率 D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系 E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正 5．房地产开发项目市场定位的主要工作包括（ ）。 A．预测开发成本 B．选定目标市场 C．确定消费群体 D．明确项目档次 E．设计建造标准 6．可贷资金利率理论认为（ ）。 A．可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成 B．可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成 C．利率是由货币的供给与需求决定的 D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数 7．下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。 A．销售税费 B．租金收益 C．物业增值 D．股权增值 E．抵押贷款规模 8．下列关于资产负债率的表述中，正确的是（ ）。 A．表明了负债占资产的比例 B．反映了项目的财务风险程度 C．资产负债率越高，则企业应变能力越强
D．属于长期偿债能力指标 E．房地产开发企业的资产负债率一般较高 9．房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。 A．开发期和租售期 B．权益投资比率 C．资本化率 D．贷款利率 E．运营费用 10．下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。 A．净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优 B．可以完全衡量项目风险性高低 C．挣现值标准差相同、挣现值期望值大的方案为优 D．净现值标准差系数大的方案为优 E．可以反映项目年度净现值的离散程度 11．房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（ ）。 A．国家经济政策 B．地理环境 C．国外市场情况 D．市场需求与供给情况 E．项目投资估算 12．下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。 A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资 B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务 C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金 D．房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀 E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理 13．个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有（ ）。 A．恶意欺诈 B．市场疲软 C．项目拖期 D．质量纠纷 E．违法预售 14．物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有（ ）。 A．可出租面积 B．基础租金 C．室内装修
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