港口物流地产融资模式分析

港口物流融资模式分析

—作者单位天津港国际物流发展有限公司 张文宏

一、概况

按照天津港总体发展战略规划将形成四大支柱产业即港口装卸业、国际物流业、港口地产业和港口综合服务业实现天津港由“四大货类”向“四大产业”的历史性转变。港口地产业是通过对土地和岸线等资源的掌控为港口装卸业和国际物流业的发展创造充足的发展空间和提供资金支持的重要产业将对天津港的快速发展发挥重要作用。

天津港集装箱物流中心以下简称“园区”规划占地8.3平方公里是中国北方规模最大的集装箱物流园区。经过7年的开发建设现有陆域已基本开发建设完成园区入驻企业数量以及规模不断扩大。截至2009年底园区入驻企业达到38家已建成堆场面积达到300余万平方米。

未来2-3年随着碱渣山和滩涂改造工程的开发建设还将增加200万平方米可开发利用的土地资源。为贯彻落实天津港大力发展港口地产业的部署进一步加快园区建设步伐笔者提出了“建设—租赁—移交”Build-Lease-TransferBLT的港口物流地产开发新模式与大家共同探讨。

二、港口物流地产开发现有模式

目前天津港物流仓储用地融资开发运作模式主要有以下两种：一种是通过银行贷款这种传统融资渠道开发建设自营或对外出租堆场这种方式的优点是掌控土地资源未来经济回报持续稳定独享经济收益回报，但是开发主体要承担相当大的资金压力。另一种是通过参股、

控股方式与其他物流企业合作开发这种方式的优点是能够缓解部分资金压力风险共担，但是土地资源及未来经营收益回报与合作方共享。物流地产业作为天津港今后发展的一个重要支柱产业为进一步提高港方和客户企业的经济效益完善港口地产开发模式需要创新开发建设模式。

三、物流地产开发建设新模式———BLT模式

1.BLT模式内涵BLTBuild-Lease-Transfer即“建设—租赁—移交”原意是政府出让项目建设权在项目运营期内政府作为项目的租赁人在租赁期结束后所有资产再转移给政府公共部门。

笔者提出的BLT模式是借鉴传统模式与港口物流地产开发相结合的产物即港口物流地产开发主体以下简称“港方”提供土地资源客户企业负责物流设施的建设并经营一定年限期间港方收取一定的租赁费用期满后物流设施全部归港方所有的招商开发新模式。

2.BLT模式经济指标分析以BLT模式开发建设堆场为例进行分析。其经济指标主要包括堆场建设费用、年营业收入以及年利润。通过调查了解客户企业一般需要810万平方米堆场。

（1）堆场设施基本情况堆场主要设施包括办公楼、仓库、修箱棚、检查桥、堆场、高杆灯、冷箱插座、场区绿化、围墙、消防泵房以及箱式变电站等。

（2）园区企业堆场建设费用的调研情况分析以入驻园区企业现状为例具体建设指标分析详见表1。综合分析堆场占地约为总占地面积的90仓库占地约为总占地面积的8.5办公设施建筑面积平均为

3000平方米左右。经测算上述公司建设堆场按不做真空预压处理平均每平方米堆场建设费用520元左右能够满足使用需求。

（3）园区企业堆场年营业收入、运营费用及年利润情况调研分析

以入驻园区企业现状为例具体经济指标分析详见表2。综合上述公司情况结合笔者的工作实践10万平方米的堆场正常情况下每年可以实现营业收入约3900万元每年营业成本约3000万元。

（4）BLT模式经济指标综合分析通过对园区入驻企业堆场建设费用以及园区运营企业收入情况的调研进一步分析预测

①10万平方米堆场由客户企业自行建设总建设费用合理区间为4500万元5500万元场地不进行真空预压处理。如果客户企业堆场设施需求不很全面建设费用趋向于下区间如果客户企业堆场设施建设比较全面建设费用趋向于上区间。

②10万平方米堆场投入运营后在正常情况下预计全年实现营业收入合理区间为3500万元4000万元。

表1 园区堆场建设基本情况

公司 总占地面积 （平方米） 甲公司 乙公司 丙公司 丁公司 总计 堆场面积 （平方米） 仓库面积办公面积建设费用建设费用单价（元/每平方米） （平方米） （平方米） （万元） 94000 154000 84000 100000 432000 87000 133000 77000 930000 390000 6000 9000 6000 6000 37000 3200 5550 1600 2000 12350 4000 7760 5200 5400 22360 4300 505 620 540 518

表2入驻园区企业经济指标分析

公司 总占地面积 （平方米） 年份 年收入 年营业成本年利润 利润业务范围 （万元） （万元） （万元） 率 （%） A 8 2008 2009 3100 3300 1700 3000 5323 5674 22097 2620 2850 1400 2420 3733 4449 17472 480 450 300 580 1590 1225 4625 15.5 13.6 17.6 19.3 29.8 21.5 20.0 集装箱堆存管理、仓储、装卸、搬运、拆装箱、集装箱改造维修等 B C 8 12.4 2008 2009 2008 2009 集装箱翻新、改造、销售、拆装箱及相关业务咨询 集装箱堆存管理、仓储、拆拼箱、物流配送、货运代理、修洗箱、冷藏箱等服务 总计

3.BLT模式合作期限及租金价格分析

通过对堆场建设费用、年营业收入以及年利润情况分析以客户企业投资建设10万平方米堆场为例借鉴园区企业土地合作建设的经营模式对BLT模式合作期限及租金价格作如下分析

（1）园区企业土地合作建设经营模式园区某购地企业采取与合作方共同出资组建合资公司的方式建设并经营园区内一块面积约15万平方米土地。具体经营模式是由合资公司具体负责堆场的建设与经营。同时合资公司与该公司签订《仓储用地租赁合同》合作年限21年第一年为建设期租赁年限20年前10年租金价格为30元/平方米·年后10年租金价格双方根据市场情况另行协商确定。租赁期满后堆场及地上建筑物归该公司所有。此种模式涉及到股权投资与我们所提出的招商方式不一致但其土地租期与出租价格标准可以借鉴。

（2）BLT模式合作期限及租金价格分析以10万平方米库场为例其建设费用按照5000万元计算年营业收入按照3900万元计算年营业成本按照3000万元计算。借鉴园区现有企业土地合作建设的经营