房地产市场需求分析预测方法

房地产市场需求分析及预测方法

一、房地产需求分析

国家、地区和当地的经济状况都会影响房地产需求，其中最主要的是当地状况，因此对当地经济和消费人口统计的分析是房地产需求分析的核心内容。当地的消费者人口统计资料对决定建设量、确定适销适租建筑产品类型、确定单元面积、确定适当的售价和租金水平等具有重要作用，需求分析包括：

（a）人口和家庭的统计特征 （b）企业或行业的就业情况 （c）收入、支付能力和消费偏好 （d）迁居和交通方式

（e）依房地产开发类型而定的其他因素

人口和家庭的统计特征数据和收入数据，可以通过最近的全国或者地区人口普查数据得到，或者可以使用当地政府或者专门的咨询机构所作的近期预测数据。如我国的国家统计局网站。

就业数据，可以通过我国的国家统计局网站、社会科学院的《社会蓝皮书》、人力资源和社会保障部网站等途径查询。

家庭的房屋消费偏好属于消费者行为的范畴。现在的需求分析常把交易区域内居民的消费心理状态考虑在内，比如双职工家庭较多的社区对于超市物业的需求也较大。对于消费者行为的研究，有定性和定量两种分析方法。定性分析注重了解消费者对市场、竞争、产品、行业、购物和居住习惯等方面的看法。定量分析建立在统计方法的基础上，使市场研究人员了解特定消费者所占比例和特定的行为模式。无论是定性还是定量，都需要对消费者购房或者租房行为进行调查，依据调查数据进行分析。或者购买相关咨询机构的数据来替代。

类似地，迁居和交通方式，也要通过一手或者二手数据得到，之后进行分析。

二、房地产需求预测

进行房地产的需求预测，我们可以从两方面展开。一是需求面积的预测，二是需求套数的预测。

（一）需求面积预测 预测需求面积，思路如下：

需求面积=人均居住面积*人口数量；

根据房地产调查统计资料，可以知道人均居住面积的历史数据和当前数据，然后利用经济基础分析方法预测人口数量。利用经济基础分析方法来分析并预测需求。回顾上一章经济

基础分析的步骤

步骤1：识别经济基础部门。 步骤2：估算基础就业人口。

步骤3：确定总就业并计算经济基础乘数EBM。 步骤4：乘以EBM，预测总就业。 步骤5：乘以PER，预测总人口。

于是，需求面积=人均居住面积*人口数量； （二）需求套数预测

预测购买需求的住宅套数，以住宅为例，在知道该地区总人口数的基础上，步骤如下： 第一，确定该地区每个家庭的人口数；

第二，减去估算的非家庭人口，估计出预测的家庭人口； 第三，用家庭人口除以每个家庭人口数，得到家庭数； 第四，家庭数乘以预计购买住宅的家庭百分比。

以写字楼为例，在知道该地区总人口数的基础上，步骤如下： 第一，估计该区域目前的写字楼员工占总就业的比例； 第二，估计平均每位员工占用的平均面积； 第三，预测未来占用写字楼的就业数量的百分比； 第四，乘以每位员工的平均面积。 （三）总结表

需求分析 分析过程： 识别经济基础 基础就业预测 总就业预测 总人口预测 就业趋势 预测的总收入和人均收入 总需求预测 定位目前和预期需求 应用方法： 位置系数法、面谈法 面谈法，解释次级数据（secondary data） 经济基础乘数，解释次级数据 人口/就业比，解释次级数据 份额转换分析 统计方法 需求模型应用 图表绘制，地理信息系统（GIS） 图表 10 需求分析和预测：分析过程与应用方法