绿地缤纷城何以成为社区商业标杆

赢商网：在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，会否又成为购物中心同质化的另一灾区?您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业?

王智明：我觉得应该从硬件和软件多方面的。首先从硬件上就要不一样，包括建筑形式规划设计、动线设计、商铺设计等等，再加上环境的打造、公共区的色彩的营造等等，是不是有亲和力，是不是有时尚感，这些把握都是可以达到区别于其他的商业。

在软件方面。现在大家都知道，随着购物中心的深入运营。大家知道了数据的关键性。各家开发商纷纷借助科技产品，像APP、微信等。但是仅仅这些就差异了吗?我觉得并不是。我觉得实际上还有一个更重要的软件，就是运营管理。运营管理团队整个呈现出来的，是否是专业的。比如，它是否能够首先给所有合作伙伴、商家提供很好的一个销售平台，一个很好的环境，让他能够在这个环境当中做出很好的经营业绩;还有，购物中心的业态、落位和品牌组合，这块的能力也是非常重要。一个购物中心，二三百个品牌，但是不同团队，他的组合都是不一样的。呈现出来的这种区域的影响力也是不一样的。所以说这些东西，我觉得是能够有效的避免同质化。

赢商网：刚才您也提到了微信、APP等等新鲜事物的产物，您觉得微信支付会成为一种趋势吗?

王智明：现在下结论还太早。今后可能会出现更为新的、更为实际的和实体店结合的更好的一种方式。我觉得作为业内人士，大家应该密切关注，甚至是认真探讨，包括认真实践，通过不断的实践，最后什么是最好，消费者接受就是最好，这样一个过程。

赢商网：未来，社区购物中心会否成为商业地产新的突破点，您对发展社区购物中心有什么建议? 王智明：的确，行业里有这样的共识。今后购物中心最有成长的空间，或者说最有发展潜力的的确是社区商业。为什么呢?一是，原来的城市发展是核心商圈为中心，现在是多商圈了。尤其是围绕城市化发展，出现越来越多的开发新区，郊区发展也越来越快了。那么必然会带来社区商业发展。

社区商业它呈现的状态不同，有的社区商业可能是个大卖场，有的是商业街，有的是购物中心。当然，不管是哪种形式，我觉得这块的发展确实是充满前景的。

最早，我们周末逛商场，一定是去王府井，去西单。那现在大家谁还去王府井，去西单。一定是在自己范围当中的相对近的一个。他确确实实已经是分化了，这面也是人们的消费习惯发生了变化。大家现在都寻求离自己近的购物中心，就会促成社区商业的高速发展。

做社区商业，我有一个重要的感受，一定要抓好定位，要对于你周边3--5公里半径进行详细调研。一是了解你区域的人员构成，这是迎合消费，你没有迎合消费这一点一定会失败。二是引导消费，没有引导消费你也不能成功。当初进入大兴，通过调研，大多数是想去批发市场的，一提起社区商业就是脏乱差的。我不同意，社区商业绝不是脏乱差的。这就需要我们去引导。有些东西是靠我引领的，现在来看，整个呈现出来的效果是挺好的。 赢商网：对于2014年中国的商业地产的发展，您有怎样的预测和展望。

王智明：我是很看好2014年的。如果说前20年各个地产公司发展很快，它是抓住了黄金20年。那么现在我们知道房地产不再是暴利时代了。但是它仍然有10或15年很好的发展时期。在这个不是暴力的发展时期，各个企业会更为认真的研究自己的产品。它不再是粗放型的了，它更为细致，更为专业。这是一个趋势，再有一个是，既然还有十几年的发展机遇，我想这些企业肯定会抓住这个机遇的，那么呈现出来的也是一个比较好的局面。我对14年还是有一个乐观的展望的。 绿地缤纷城王智明：“商改写”并非趋势或有利发展

赢商网手机客户端：随时随地看新闻赢商网 http://bj.winshang.com 2013年09月10日16:03

核心提示：近日，有媒体称位于燕莎商圈的都汇天地，从今年年初就一直酝酿项目调整，最近又传出将放弃购物中心，转做写字楼的消息。核心商圈购物中心“弃商改写”是否会成为趋势，成为业内人士纷纷议论的话题。对此，北京绿地商业京城商业管理有限公司总经理王智明认为，这种现象并非今年才呈现，“商改写”的原因与定位、运营管理、租金标准以及发展环境有密切关系。

赢商网北京站 9月10日报道 近日，有媒体称位于燕莎商圈的都汇天地，从今年年初就一直酝酿项目调整，最近又传出将放弃购物中心，转做写字楼的消息。核心商圈购物中心“弃商改写”是否会成为趋势，成为业内人士纷纷议论的话题。对此，北京绿地（专题阅读）商业京城商业管理有限公司总经理王智明在接受赢商网记者采访时表示，这种现象并非今年才呈现，“商改写”的原因与定位、运营管理、租金标准以及发展环境有密切关系。

北京绿地商业京城商业管理有限公司总经理王智明

据了解，都汇天地位于东三环燕莎桥西北角，是一家集购物、休闲、餐饮于一身的名品购物中心。曾汇集了GUCCI、BURBERRY、Salvatore Ferragamo、PAUL&SHARK、BCBG旗舰店、MONETA精品店、英皇珠宝旗舰店、OMEGA等众多国际一线品牌。仅仅开业两年多，都汇天地便迎来一次彻底转变。

“购物中心实际上应该含概很多东西。从建筑外立面开始，你得象一个购物中心。”据王智明介绍，都汇天地在设计之初便是按照写字楼的标准来运作的，从建筑形态来讲，并不是很利于商业经营，与购物中心定位有偏差。 早些年，都汇天地把一部分商铺卖给私人业主，让他们独自经营，这便无法保证购物中心整体品质与租金要求。王智明对赢商网记者说，“这也是都汇天地‘被迫’转型的一个原因。另外，不排除购物中心运营团队的专业性。也就是说它本身的运营定位、经营管理有问题。于是租金回报就达不到要求，就产生了还不如做写字楼呢。” 据调查，一些购物中心处在写字楼聚集地，白天商场内人流攒动，晚上冷冷清清。其本质原因在于，白天在写字楼里工作的白领或利用午间休息、喝下午茶等时间，能够集中停留并消费。下班后各自回家，再去购物消费的机

率较小。

王智明认为，长时间经营业绩下滑，购物中心必须考虑定位转变的问题，如果经过调研该区位写字楼的租金可观的话，那么经营者改变业态，作“商改写”调整，有利于其发展。

据介绍，都汇天地“弃商改写”的同时，其运营团队也历经动荡。据知情人士介绍，从去年开始，商场的运营团队的确经过“大换血”，但具体细节不便透露，“一层国际大牌均在合同期，但期满后大牌是否续约则需视情况而定”。

资料显示，都汇天地是平安集团旗下全资子公司北京汇安投资管理有限公司负责的商业项目，也是一直从事金融、保险、投资等业务的平安集团在北京惟一独立运营的大型商业项目。 专访绿地缤纷城总经理王智明：社区商业何以成为标杆

赢商网手机客户端：随时随地看新闻赢商网 http://bj.winshang.com 2013年09月17日15:03

核心提示：绿地缤纷城2012年年中开业，试营业半个月，超过80%的商铺开业率让不少郊区购物中心和社区商业经营者十分羡慕。这比很多购物中心开业两三年都要光鲜。时隔一年，绿地缤纷城商铺入住率达到100%，收租率达99.9%以上。

2009年，绿地集团以30.25亿元拿下当年大兴的地王——大兴新城19号、20号地，这是北区最大一宗土地。随后，大兴房价进入了万元时代。 今天的绿地缤纷城（专题阅读）（项目招商信息）就是当年19号商业金融和混合用地中的一部分。

如果说绿地的地王效应让当年大兴的房价不再平凡，那么绿地缤纷城的出现，便使大兴的社区商业在整个北京城中显得举足轻重。

绿地缤纷城2012年年中开业，试营业半个月，超过80%的商铺开业率让不少郊区购物中心和社区商业经营者十分羡慕 。这个数据，比很多城区的购物中心开业两三年都要光鲜。时隔一年，绿地缤纷城商铺入住率达到100%，收租率达99.9%以上。它不仅是社区商业的标杆，更成为亚太商业不动产学院的案例教学基地。

大兴绿地缤纷城总经理王智明

对此，绿地缤纷城的掌舵者、北京绿地京城商业地产公司总经理王智明并没有过份的夸耀，而是与赢商网记者分享他对社区商业的新思路新模式。 社区商业——迎合消费、引导消费

很多人提到社区商业，首先想到低端，然后就想到开发商把底商和商铺卖给业主后，就不负责经营了。但王智明不这样认为，“今后的社区商业将是品质的提升，社区型购物中心不能没有品质的追求。品质的追求不是高端商业所独有。”

大兴绿地缤纷城

绿地缤纷城在筹备之前，王智明带领团队做过大量的调查。他们了解到，当地的消费水平整体偏低，消费习惯