开讨会
ｌ地产市场十二月号?２∞３ ＩＥ札ＥＳＴｆｎＩＨ帅Ｋ盯
认识房地产市场结构问题，直接关系到我们将来怎么 样有效地制定土地的供应计划或者出让计划，以及房地产 业发展方向。国务院的１８号文件提出来了未来我国房地
产市场发展的指导思想：首先要坚持市场化的基本方向．充分发挥市场在资源配制中的作甩其次要坚持以需求为
导向．调整供应的结构，满足不同收入家庭的住房需要；
再次就是加强宏观调控．实现房地产市场总量的基本平衡．结构基本合理，价格基本稳定。
要把握１８号文件提出来的指导思想，根本上还是要 对市场结构有一个精确了解，这对于促进市场的持续健康
发展是有帮助的。
房地产市场包括空间的市场、物业的市场、资本的市场三方面。房地产市场主要有几个方面的结构关系。第一
是总量结构。从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。除了总量结构，还有一个区域结构，这是分析在全国不同地区之间或者一个城市的不同地区之间房地产市场发育情况
末采发展趋势 万方数据
的差异和特点．考察不同区域或城市 之间房地产市场的开发规模，主要的 物业类型、房价水平和政策措施之间
的差异，这是一种区域性的差异。第二是产品结构。从经济发展阶段的特 征出发，考察这个市场当中住宅、写字楼、商业用房等不同类型的物业，它们之间的投资比例关系，分析产品结构的布局和它的合理结构。现在我们一直在说要控制高档物业的建设，比如像别墅、高级公寓一直是被控制的．另外一直说控制高档的商业房地产的
开发，实际是从调整产品结构的角度
出发。第三是供求结构。针对某一种特定的物业类型．分析市场内部不同 档次之间的供求关系．同时还要从市
场发展的实际情况出发，判断供应档次和需求水平之间是否处于错位的状态。第四是投资结构。根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的比例关系，
然后协调关系，我们讲房地产市场结构一般都要从这些方面把握。． 今天我想重点讲的两个问题，一
是房地产市场中和价格相关联的结构关系，比如地价跟房价之间的关系，租金和房价之间的关系．房地产价格和支付能力之间的关系；二是供求结构
中空置的问题。
一．房地产市场中和价格相关联的结构关系
首先是地价跟房价的关系。在地价和房价的关系方面曾经有一段时间 大家讨论的很热烈．到底是地价决定
了房价，还是房价决定了地价，各种观点是非常多的。我们做过一个研究．得出一个结论，在同一个时点来看．房价是地价高的原因．因为房价高，所
以地价就高了，这是固定在一个时间点上来看的；而从时间连续的过程来 看，房价在地价和其他因素的共同作用下发生变化，实际上地价的上升也会导致房价的上升。所以，看这个问题的关键是静止的看一点，还是看一个连续的时间段。另外，看地价对房价的弹性关系。地价对房价的敏感程度高于房价对地价的敏感程度，就是说房价变化了以后地价肯定会变．这是第一位的关系，第二位的关系是地价高了以后房价也高，是随之而来的问题．相对要滞后一些。还有一个和这个问题相关的结论．开发商在进行商品住宅定价的时候必然会考虑地价，但是这并不意味着地价的升高房价就一定会升高，因为房价受到需求者支付能力的约束，除非在市场上充满了投机者．在市场上投机者关心的是预期价格的上涨．而不是现在的价格是
高层研讨会
不是合适，也就是说在泡沫现象或者
是市场泡沫问题比较严重的情况下，会出现这样～些问题。 市场有不同的垄断和竞争的程度，
也这导致地价对房价的影响程度也会不一样。在寡头垄断的市场环境下，地价直接影响房价。比如说香港的市场就很像一个寡头垄断的市场．政府拍卖的时候地价上升了，紧跟着房价就
升高，因为就是主要的几大家。但是
在竞争性较强的市场条件下，也就是说市场竞争相对充分的条件下，房价 的形成主要由市场供求关系来决定．
地价就不是决定房价的唯一因素．所以我们在看待房价和地价关系的时候不是铁板钉钉的结论。不同的市场环境、市场条件表现是不一样的．或者说同样一个市场在不同的时间段表现
也是不一样的。我们现在应该关注的问题是土地成本在房地产开发成本中占的比例越来越高。当然我说的土地
价格是指的一个比较完整的土地价格．也就是熟地价。像北京的毛地价在房子的成本里面所占的比重基本上没有太大变化，因为北京确定毛地价水平的时候有些经验数据．对于住宅售价的８％～１０％就是毛地价，对于公寓、写字楼差不多是１２％～１５％．对于商
业房差不多是１５％左右，这种相对的 十二月号?２００３中国地产市场
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