2012年土地估价实务考点精选

(十)土地价格定义的界定 1、土地利用条件的设定

利用条件包括估价对象上的建筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。

2、土地使用年限的设定

(1)土地使用年限的概念。土地使用年限是指土地使用者通过国家制授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权年限。

(2)土地使用年限的设定。根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或其他用地50年。如果某市一体育用地于2000年按法定最高年限取得土地使用权，如果不考虑土地使用权延期，其土地使用权应于2050年终结。

有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。当以出让方式取得的土地权时，估价师在土地估价报告中进行土地权利状况描述时必须说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限、剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。

3、土地估价期日的设定

(1)估价期日的概念。估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。在土地估价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同。

(2)估价期日的设定。由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。

2012年土地估价师考试土地估价实务基础考点精选

第六章

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发表时间：2012年8月30日13:59:26 教你如何轻松通过2012年土地估价师考试！！！

2012年土地估价师考试备考已经拉开帷幕，为了帮助考生顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了2012年土地估价师考试科目《土地估价实务基础》知识点，希望在2012年土地估价师考试中，助您一臂之力！

第六章 收益还原法

一、主要内容 1.收益还原法概念 2.收益还原法的基本公式 3.收益还原法不同情况下的公式 4.收益还原法估价的基本步骤

5.土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算 6.总费用的测算方法

7.土地纯收益的概念及测算方法 8.土地还原率的概念及其确定方法 9.收益还原法的适用范围 二、重点提示

★掌握： 收益还原法的概念、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法 △熟悉：收益还原法的适用范围及基本条件 〇了解： 收益还原法的发展历史及在国外的使用 三、考点内容 (一)收益还原法概念 1、基本概念

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期的纯收益的

基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总收益的一种方法。它所求得的土地价格通常称为收益价格。

2、基本原理

由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。

(二)收益还原法的基本公式 一般公式：

如果年收益逐年递增b，还原率不变，则公式为： 依据等比数列求和公式，可得P: (三)不同情况下的公式

1、土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式

式中：P—土地价格;a—土地纯收益;r—土地还原率。 2、土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式

当a每年不变;r每年不变且大于零;土地使用为n年时，其计算公式如下： 式中：p、a、r含义同前;

n—使用土地的年期或有土地收益的年期。

3、土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式 (1)土地使用年期无限

当t年以前(含t年)纯收益有变化，其值为ai;t年以后纯收益无变化，其值为a;r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：

式中：P、a、r含义同前; ai—第i年的纯收益; t—纯收益有变化的年限。 (2)土地使用年期有限

当t年以前(含第t年)纯收益有变化，其值为ai，t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零;土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：

式中：P、a、r、ai、t、n含义同前。

(3)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式 ①土地使用年期无限时的计算公式 式中：P、a、r含义同前;

b—纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。

②土地使用年期有限时的计算公式 式中：P、a、r、b、n含义同前。

公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。 (4)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式 ①土地使用年期无限时的计算公式 P=a/(r±s)

式中：P、a、r含义同前;

s—纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±s)2，第n年为a(1±s)n-1。