关于车位（库）所有权问题
法律意见书
一、未分摊土地使用权面积份额的车位（库）应作为房屋的附属设施归业主共同所有。
我国法律实行“房地产权一致”的原则，在静态方面表现为房地产权主体一致，即土地使用权人和地上房屋的所有权人应当一致。在动态方面表现为房地产权一同处分，即在房地产交易时“房随地走、地随房走”，房屋所有权和土地使用权共同作为交易的标的。“房地产权一致原则”在《中华人民共和国物权法》第74条第3款中得到了明显地体现，该款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，是城市区划管理中所采用的一项重要指标。并且，容积率是反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的一个概念，只有参加建筑面积容积率计算的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条和第16条规定，未计入容积率的建筑物不可能取得房地产权证书，其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。
综上所述，衡量车位（库）是否属于《物权法》第74条第3款中规定的占用业主共有的其他场地，关键在于其是否计入容积率。如果计入容积率，则可以进行房地产权的初始登记，取得
独立的产权证书，开发商可以保留其所有权，并不当然归属业主所有。反之，如果没有计入容积率，则伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主，这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主，进而占用了这些业主共有场地的车位（库）的所有权亦应归业主共有。
二、地下车位（库）、地面车位（库）不计入建筑面积内，不分摊国有土地使用面积份额。
对于建筑物是否计入容积率，在我国法律尚未做出统一规定的情况下，应参酌有关部门规章和地方规范性文件，并按照政府批准的建设规划文件而定。根据《德阳市城市规划管理技术规定》规定，地下室是不计入容积率的建筑面积内的；以及2014版《建筑工程建筑面积计算规范》，无顶盖结构的地面车位（库）是不计入容积率计算的建筑面积内。（由于计算标准的变化，具体情况应根据建设规划文件判定）
综上，地下车库、地面车位没有分摊土地使用面积份额，其应作为建筑的附属部分，归全体业主所有。
三、开发商签订的车库出售合同应属于无效合同，出租协议应属于效力待定合同。
对于不能取得单独产权的车库（位），不能予以单独出售，合同自始无效；租赁协议由于开发商无处分权，其行为效力待定，如业主不追认，那么协议不具有效力。
PS：（1）地下建设用地使用权
关于地下建设用地使用权，没有查到四川省和德阳市两级政府的规定，各地适用标准也不一，部分地区认为地下建设用地使用权需要独立于地表和地上建设用地使用权，这种情况下，开发商可以取得地下车位的所有权；部分地区（如彭州市）在其具体规定实施之前已经建设完成的地表和地下一体的建筑，地下建设用地使用权归属于取得地表建设用地使用权的主体。
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