及教育附加=23.4万×10%=2.3万元；
（2）通过约谈了解到企业售房中店面收入625万元,未预征土地增值税。少申报土地增值税合计=467万×0.5%+625×(1%-0.5%)=5.5万元；
（3）少申报了销售不动产印花税(2310万+467万) ×0.03%=0.83万元；
（4）自取得土地使用权来少申报土地使用税4个季度：26010平方×2.5元/平方?年×1年=6.5万元；
（5）企业该项目经营收入2777万元，开发总成本预计在2920万元，按85%已销售商品房摊销成本，成本总额2482万元，利润总额达到295万元，应纳企业所得税约97.4万元,已缴69.3万元,少申报企业所税税28.1万元。 以上合计少申报地方税收66.63万元。
2、处理意见：对上述约谈评估结果，企业财务人员认可了少申报税收的事实，主要是因为一方面对税收政策不熟悉；另一方面会计制度与税法不一致造成账务处理时未能及时确认收入。税收管理员李某针对评估情况，制作《纳税评估认定结论》，经分局长批准后，作如下处理：对少申报的467万元的收入，少申报的土地使用税、土地增值税、印花税因纳税人对税收政策法规缺乏了解，会计处理与税法规定不一致，非主观故意，补缴相关少缴税款66.63万元，并加收滞纳金。该公司积极配合，按照评估人员的要求结合企业自身实际进行自查，并于2006年7月24日，补缴了税款66.63万元。税收管理员在《纳税评估登记台账》登记征收台账。 三、评估建议
1、反映问题：我们发现房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全现象。表现在：
一是少申报企业所得税。企业将部分预收定金房款挂在其它往来账上，人为地调节利润达到少缴或不缴企业所得税的目的。结转的收入与结转的成本不配比，造成当年的利润不实； 二是房地产企业在土地使用税方面都存在没有按实际取得土地的时间和面积缴纳土地使用税的现象；
三是部分房地产企业房屋售价明显偏低，与市场价格不符，多数是开发商与购房户达成一致，共同达到“双赢”。目前税务机关在开展纳税评估时共享资源比较少、部分已采集申报信息资料等不真实、不完整、口径不一致，尽快加强评估所需信息的电子转换能力，尽量减少人工输入信息量；
四是对相关行业的税收政策、规定了解不够。 2、建议措施
（1）加强房地产行业管理。在没有专门的纳税评估机构，纳税评估信息化程度不高的情况下，主要以人工评估为主，推行了个案评估、专项评估、行业评估等评估方法。该局强化税收管理员制度，把纳税评估作为税收管理员的主要工作职责，税收管理员通过上户巡查了解纳税人的生产经营情况。针对房地产行业税收管理普遍存在应税收入申报不及时，申报税种不全现象。该局自行研发房地产税收管理软件，运用房地产管理软件，税收管理员对自己管
辖的房地产项目可以直接监控到分单元、分购房户的税收征管情况，对房地产行业实行精细化管理。
（2）对重点税源实行申报预警监控。该局对投资规模1000万元以上房地产企业实行申报预警监控，并将房地产行业确定为纳税评估重点行业，制定了《纳税评估预警指标值及说明》，通过对房地产行业生产经营情况的了解分析，有针对性地开展纳税评估。
（3）强化纳税评估考核。对税收管理员的纳税评估推行 “三点考核、三个挂钩”。考核评估对象筛选命中率，与评估工作的效率挂钩；考核评估工作的准确率和工作深度，与在岗工作责任心和业务能力考核挂钩。如已评估项目被稽查查补税额超过20%的，将被黄牌警示，两张黄牌以上，实行换岗或戒勉；考核评估纠错结果和整改结果，与评价个人工作能力和年终评比挂钩。
（4）税收管理员在纳税评估过程中，要做到“三心”：细心、留心、敬业心。
细心：税收管理员细心采集企业的纳税相关信息。从采集的信息中细心分析各项主要财务指标，从中发现问题。信息主要来源有：“一户式”信息资料、税收管理掌握的资料、上级部门发布的宏观数据分析资料、本地区的重要经济指标、相关部门交换信息等。
留心：要时时、事事、处处留心从生活中获取信息。如房地产现在商品房单价、行情、建筑物现状等，就可以对工程项目的进度，利润率水平有个大致的评估。
敬业心：搞好纳税评估，税收管理员必须具备较强的敬业精神，不断充实自己专业知识，熟悉纳税评估流程，树立纳税服务意识，才能增强纳税评估的约谈技巧。对疑点较大的税种情况进行深入评估并要做到案头评估与约谈结合，主动与纳税人取得联系，了解情况；充分做好约谈前的准备工作，灵活运用询问手段，效果事半功倍；
（5）充分灵活地利用纳税评估的各项指标，特别是具有行业针对性的指标，通过向有关部门了解相关信息，进行比对分析，发现税收疑点和问题，为纳税评估工作提供有价值的线索； （6）税务机关加强相关税收法律、法规、规定的辅导、宣传，让企业财务人员及时了解相关税收业务知识。通过纳税评估，有利于促进企业规范核算，增强纳税意识，提高企业申报质量，提高企业对税法的遵从度，降低其经营成本、促进征纳关系的进一步密切。 四、案例点评
本案例在纳税评估工作做法上存在以下特点：
1、选取对象有的放矢。抓住当地房地产行业这一重点税源开展行业纳税评估，有利于充分挖掘税收征管潜力。同时抓住该行业的重点纳税户，开展案头分析，确定评估疑点，确保了纳税评估工作的针对性。
2、丰富的纳税评估指标体系。科学的纳税评估指标体系必须贴近纳税人的财务核算实际，科学地确定每一指标的峰值和警戒值，为选取评估对象提供可靠的依据。
3、加大信息共享，防止信息失真。通过从当地房管、土地等部门获取数据，对评估对象申报情况的评估提供了有价值的线索。
4、采用人机结合的方式，促进了评估工作的整体成效。通过房地产税收管理软件监控与日常管理结合，要求评估人员在信息化的基础上根据管理经验和日常工作掌握的情况全面了解
纳税人的生产经营状况、财务指标及各类涉税资料。
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