XX锦润置业发展有限责任公司
徽能?皇家花园
社会稳定风险评估报告
二○一三年四月
徽能?皇家花园建设项目社会稳定风险评估报告
目 录
一、总 论 .......................... 1 （一）项目概况 .................................................................... 1 （二）社会稳定风险评估概述 ............................................ 1 （三）社会稳定风险评估依据及范围 ................................ 8 （四）社会稳定风险评估的原则、程序及方法 .............. 10 二、房屋征迁风险评估 ................ 12 （一）房屋征收范围 .......................................................... 13 （二）房屋征收可能引发的风险内涵及其成因 .............. 13 （三）风险内容及其评价 .................................................. 15 （四）房屋征收补偿风险的综合评价 .............................. 21 （五）风险防范措施 .......................................................... 23 （六）下步风险防范方案 .................................................. 24 （七）结论........................................................................... 25 三、环境影响风险评估 ................ 26 （一）环境影响风险评估的目的 ...................................... 26 （二）该项目环境影响风险来源 ...................................... 27 （三）环保风险的评价 ...................................................... 28 （四）生态环境保护措施 .................................................. 31 （五）环境影响评价结论 .................................................. 34 四、建筑安全风险评估 ................ 35 （一）评估依据 .................................................................. 35
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（二）建筑安全风险评价及建筑安全措施 ...................... 36 （三）结论........................................................................... 40 五、财务经营风险评估 ................ 42 （一）财务经营风险概述 .................................................. 42 （二）项目财务经营风险分析 .......................................... 46 （三）该项目财务经营风险防范措施 .............................. 51 （四）结论........................................................................... 54 六、其他风险评估 .................... 55 （一）风险类型 .................................................................. 55 （二）风险因素和风险程度分析 ...................................... 56 （三）风险防范措施 .......................................................... 57 （四）结论 .......................... 59 七、结论与建议 ...................... 60 （一）项目社会稳定风险总体综合评估 .......................... 60 （二）结论........................................................................... 60 （三）建议........................................................................... 61
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一、总 论
（一）项目概况
1、项目名称：徽能?皇家花园建设项目
2、项目建设单位：XX锦润臵业发展有限责任公司 法定代表人： 项目联系人： 联系电话： 3、拟建地点
本项目拟建地点位于XX市相山区相山南路东，规划碱河路南。
4、场址土地权属类别及占地面积
该项目地块属国有土地，XX锦润臵业发展有限责任公司通过国有土地使用权挂牌转让，取得该土地使用权，项目占地面积约50259.66平方米（约75.39亩），用地性质为二类居住用地、办公金融业用地。
5、项目总投资：项目总投资约25000万元。 6、建设期限：2年 7、建设规模及内容
XX锦润臵业发展有限责任公司投资开发的“徽能?皇家花园”建设项目，本项目包括商业区和住宅区。其中：
（1）商业区
规划用地面积：12106.83㎡，约18.16亩。
地上总建筑面积：17260㎡，其中办公建筑面积为2576㎡，商业建筑面积为14275㎡，物管建筑面积为216㎡，公厕建筑面积为50㎡
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建筑基底面积：3858㎡ 建筑密度：31.87% 容积率：1.43 绿化率：35.02%
机动车停车位：104辆，其中地上94辆，地下10辆。 非机动车停车位：346辆。 （2）住宅区
规划用地面积：38152.83㎡，约57.23亩。 总建筑面积：103040㎡。
地上总建筑面积：90740㎡，其中高层住宅面积：64300㎡，小高层住宅面积：25690㎡，幼托：450㎡，其他用房：300㎡。
地下建筑面积：12300㎡，内含：人防6663.18㎡，设备用房522㎡。
建筑基底面积：6277.82㎡ 建筑密度：16.45% 容积率：2.38 绿化率：35.02% 户数：951户 人数：3044人
机动车停车位：576辆，其中地上95辆，地下481辆， 停车位分类：住宅571辆（住宅0.6辆/户），其中地上90辆，地下481辆，其他用房、幼托5辆（商业0.6/100㎡）
非机动车停车位：966辆（住宅：1辆/户，商业：2辆
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/100㎡）
户型配比：80—90户型：533户，56.05%；90---100户型：220户，23.13%；100---110户型：99户，10.41%；110---120户型：99户，10.41%。
8、主要技术经济指标
（1）项目总投资：25000万元，其中项目承办单位自筹资金10000万元，申请银行贷款10000万元，剩余部分5000万元由销售房收入补充。
（2）销售总收入62216万元。 （3）利润总额：13232.5万元。
（4）项目开发总成本费用48983.5万元。 （5）净利润：10000万元。 （6）税收及附加3232.5万元。 （7）投资利润率：40% （8）投资利税率：52.93% （9）销售利润率：16.1%
（10）项目投资回收期（税后，含建设期）：4.5年 （11）建设借款资金偿还期（含建设期）：4年。 （12）盈亏临界点：78.73%。 （二）社会稳定风险评估概述
社会稳定风险，广义上是指一种导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序的可能性，是一类基础性、深层次、结构性的潜在危害因素，对社会的安全运行和健康发展会构成严
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重的威胁，一旦这种可能性变成现实性，社会风险就会转变成公共危机。广义的社会风险是一个抽象的概念，它涵盖了生态环境领域，政治领域、经济领域、社会领域和文化领域的各种风险因素。在狭义上，社会风险是指由于所得分配不均、发生天灾、政府施政对抗、结社群斗、失业人口增加造成社会不安、宗教纠纷、社会各阶级对立、社会发生内争等社会因素引起的风险，仅指社会领域的风险。
1、社会稳定风险评估意义
社会稳定风险评估，是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实施或审批审核前，对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案。为有效规避、预防、控制重大事项实施过程中可能产生的社会稳定风险，为更好的确保重大事项顺利实施。
对构建社会主义和谐社会的重大意义，我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。全面准确地理解和谐社会的基本特征和重要原则，重要的一条就是要充分认识保持安定有序、维护社会稳定的重要意义。在实践中，人们越来越深切地体会到，构建和谐社会，必须维护社会稳定。
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稳定是和谐的前提和基础。推进和谐社会建设，就必须保持社会的平安、稳定、有序。没有稳定，构建社会主义和谐社会就无从谈起。唯有稳定才能发展经济，才能达到社会和谐。构建和谐社会，需要做很多方面的工作，而保持安定有序、维护社会稳定，是最重要的工作。
保持社会稳定是大局，这是我国现代化建设的一条极其重要的经验。改革开放20多年来，我国经济始终保持持续快速健康发展，综合国力显著增强，人民生活逐步改善，各项事业生机勃勃，国际威望不断提高。这一切都同我们的社会保持团结稳定的局面密切相关。我们应该倍加珍惜来之不易的大好局面。邓小平同志曾经指出：“中国的问题，压倒一切的是需要稳定。没有稳定的环境，什么都搞不成，已经取得的成果也会失掉。”这不仅为改革开放和现代化建设的实践所充分证明，也是广大干部群众从经验和教训中得出的共同结论，是人民的共同心声。
维护社会稳定，是构建社会主义和谐社会的必然要求。当前，我们所处的国际国内环境相当复杂，既面临大好机遇，也遭遇严峻挑战。团结一心，保持稳定，我们才能抓住机遇，克服困难，应对挑战。我国现代化建设正处于一个重要战略机遇期，确保稳定，才能抓住和用好这个战略机遇期，实现经济发展和社会和谐；确保稳定，才能化解矛盾、理顺情绪，团结一切可以团结的力量，调动一切积极因素；确保稳定，
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才能妥善解决我们面对的各种问题，为经济社会发展创造良好的内部和外部环境。在现代化建设的大局面前，我们必须像爱护自己的眼睛一样珍惜、维护社会稳定。
维护社会稳定，实现社会和谐，一个重要问题是依法有序地看待和处理我们面对的问题。依法治国这句话，大家都拥护，这就意味着必须健全社会主义法制，充分发挥法治在促进、实现、保障社会和谐方面的重要作用。社会的发展总会面临着矛盾和问题，也总是在不断解决矛盾和问题中前进的。当今世界很不平静，会有这样那样的磨擦和问题；国内改革建设不会一帆风顺，会有这样那样的困难。解决这些矛盾和问题，只能冷静理智、依法有序地进行。
和谐与稳定符合国家和人民的根本利益，促进和谐与维护稳定是每一个公民的责任。我们都希望生活在一个和谐、稳定的社会之中，都希望国家尽快地富强起来，人民富裕起来，都希望顺利实现现代化建设的宏伟目标，那么，人人应该为和谐稳定尽责，为和谐稳定出力。只要我们上下同心，各方协力，和衷共济，团结稳定，就没有克服不了的困难。我们相信，一个更加富强、更加民主、更加文明的中国必将屹立于世界民族之林。
2、社会稳定风险形成原因
从当前中国社会的总体形势看，整体平稳的同时存在着严重的社会风险，一方面，中国经济持续快速发展，政治体
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系运行平稳有序，社会整体发展保持着良好态势。另一方面，当前中国各种问题和矛盾凸现出来，不少问题和矛盾还呈现出继续恶化的态势，社会风险也在不断累积。当前，“三农”问题、腐败问题、房屋征收、国有资产流失、贫富悬殊问题、就业问题、金融风险的加剧、安全生产问题、犯罪猖獗问题、诚信危机及影响社会和谐稳定的不安定因素等这些问题中潜藏着巨大的社会风险，这些问题可以说是当前中国十分紧迫并亟待解决的问题，这些问题中潜藏着巨大的社会风险。这些问题如果得不到较好的解决和处理，累积到一定程度，就可能失控从而形成社会危机。在很大程度上可以说，这些社会问题是当前中国社会风险之源。
3、评估主体
重大事项决策的提出、政策的起草、项目的报批、改革的牵头、工作的实施等有关部门是负责组织重大事项社会稳定风险评估工作的主体。涉及到多个部门的，牵头部门为评估工作的主体，其他相关部门协助办理。
4、社会风险评估工作要求 （1）加强组织领导
主管部门要高度重视，切实加强对重大事项社会稳定风险评估工作的组织领导。主要领导要加强对评估工作的督促、指导，其他领导要主动抓好分管范围内的重大事项社会稳定风险评估工作，及时研究解决工作中遇到的重大问题，
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提升重大事项社会稳定风险评估工作水平。各单位要把评估结果作为重大事项决策的重要依据，认真执行、切实推进社会稳定风险评估工作，对应进行评估的事项要做到不评估不决策，不评估不实施。
（2）严肃责任查究
各级各部门要把重大事项社会稳定风险评估工作纳入社会治安综合治理考评体系，对应进行社会稳定风险评估而未实施评估，或因组织实施不力、走过场，以及防范化解工作不落实、不到位，引发大规模集体上访或群体性事件等影响社会稳定事件的，要依据有关规定严肃查究有关单位和相关人员的责任。
（三）社会稳定风险评估依据及范围 1、社会稳定风险评估报告编制依据
（1）《中华人民共和国环境保护法》 （1989 年 12 月 26 日） 。
（2 ）《中华人民共和国水法》 （中华人民共和国主席令第 74 号，2002 年 8月 29 日）。
（3）《中华人民共和国水污染防治法》 （2008 年 2 月 28 日）。
（4）《中华人民共和国水污染防治法实施细则》 （国务院令第 284 号，2000年 3 月 20 日）。
（5）《中华人民共和国大气污染防治法》 （2000 年 4 月 29 日）。
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（6）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 （1996 年 10 月 29 日）。
（7）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》 （2005 年 4 月）。
（8）《中华人民共和国环境影响评价法》 （2003 年 9 月 1 日起实施）。
（9）《中华人民共和国清洁生产促进法》 （2002 年 6 月 29 日）。
（10）《实施工程建设强制性标准监督规定》（建设部令第81号）。
（11）《城市房地开发经营管理条例》（国务院令第248号）。
（12）《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）。 （13）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）。 （14）绿色建筑技术导则（建科[2005]199号）。 （15）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）。 （16）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）。
（17）《国务院信访条例》。
（18）《XX市城市总体规划》（2006—2020年）。 （19）《XX市住房建设规划》（2008—2012年）。 （20）《XX省人民政府关于进一步加快城镇住宅建设的决定》。
（21）XX市人民政府《关于促进我市房地产持续健康发
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展的若干意见》。
（22）《XX统计年鉴》—2011。
（23）国家及XX省有关城市规划和住宅建设现行法规。 （24）《建设项目经济评论方法与参数》第三版。 （25）建设单位提供的其它有关资料。
（26）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)。
（27）《XX市城市房屋征收与拆迁补偿安臵暂行办法》。 2、社会稳定风险评估范围
本项目风险评估范围主要包括：房屋征迁风险评估；环境影响风险评估；建筑安全风险评估；财务管理风险评估及其它方面风险评估等五项内容。
（四）社会稳定风险评估的原则、程序及方法 1、评估原则
（1）权责统一原则
由重大事项的承办部门具体组织实施风险评估工作，按照“谁主管、谁负责”、“谁决策、谁负责”、“谁审批、谁负责”的要求，对评估结论负责。
（2）合法合理原则
评估重大事项必须依照法律、法规和政策，做到公开、公正，体现公平，符合大多数人民群众的意愿。
（3）科学民主原则
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依照相关法律法规和政策制定科学、规范的评估标准，深入调查研究，多渠道、多方式、多层次征求意见，定性与定量分析相结合，充分论证，确保评估工作全面、客观、准确。
（4）以人为本原则
统筹考虑发展需要与人民群众承受能力，统筹考虑人民群众长远利益与现实利益，切实维护人民群众合法权益。
（5）公平和效益原则
正确处理改革、发展、稳定的关系，把改革的力度、发展的速度与社会可承受程度统一起来，实现政治效益、经济效益的有机统一。
2、评估程序 （1）制定评估方案
由评估主体对已确定的评估事项制定评估方案，明确具体要求和工作目标。
（2）组织调查论证
评估主体根据实际情况，将拟决策事项通过公告公示、走访群众、问卷调查、座谈会、听证会等多种形式，广泛征求意见，科学论证，预测、分析可能出现的不稳定因素。
（3）确定风险等级
为便于评价表述准确，本报告把风险发生的可能性的大小划分成5个等级，可能性由小到大以次表述为：很小、较
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小、中等、较大、很大。
（4）形成评估报告
在充分论证评估的基础上，评估主体就评估的事项、风险的分析、评估的结论、应对的措施编制社会稳定风险评估报告。
（5）集体研究审定
重大事项实施前必须公司办公会等形式集体研究审定。评估主体将评估报告、化解风险工作预案提交局党组会、局长办公会等会议审批，由会议集体研究视情况作出实施、暂缓实施或不实施的决定。对已批准实施的重大事项，评估主体要密切监控运行情况，及时调控风险、化解矛盾，确保重大事项顺利实施。
3、评估方法
以施工图文件资料为主线，综合运用风险层次分析法、图表法、模糊综合评估法等方法。
二、房屋征迁风险评估
该项目蔬菜大棚拆迁补偿工作有可能引发矛盾纠纷，所
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以必须对其潜在风险进行先期预测、先期研判、先期介入、先期化解，在了解民情、反映民意、集中民智、珍惜民力的基础之上，实现科学决策、民主决策、依法决策，切实维护最广大人民群众的根本利益。
基于上述情况，房屋征收补偿办公室作为该项目组织实施单位，及时组建了评估工作领导小组和工作小组，入户调查研究，了解社情民意。同时向有关法律单位和个人咨询，广泛听取意见和建议。对徽能?皇家花园建设项目建设房屋征收项目进行了全面的、认真的社会稳定风险评估，形成社会稳定风险评估报告如下。
（一）房屋征收范围
徽能?皇家花园建设项目建设房屋征收范围：XX市相山区相山南路东，规划碱河路南。征收面积约50259.66平方米（约75.39亩）。
（二）房屋征收可能引发的社会稳定风险内涵及其成因 房屋征收引发的社会稳定风险，即政府在执行房屋征收政策、实施房屋征收的过程中给人民群众的生活、生产、财产等与其切实利益相关的各个方面造成的负面影响各损失的可能性。
房屋征收对征收范围的人群影响是多方面的：失去收益性物业、失去宅基地及住宅、原有生活方式和邻里关系改变、产生失落感、剥夺感等。另外，不同时间之间、不同区域之
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间、不同征收性质之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感等。因城市房屋征收需要而迁出原居住地的被征收人，为了公共利益的需要，他们不得不离开家园，失去原有的生存空间，去适应一个新的未知环境。引发房屋征收社会稳定风险的原因，分析如下：
1、 房屋征收的强制性
在我国现阶段，房屋征收是政府行为而不是市场行为，政府发布公告，组织与实施，政府行为带有一定的强制性，这样做利于保证工程建设进度要求。房屋征收在对被征收人进行公平合理补偿的前提下进行，不以被征收人自愿条件，其产生的负面作用也是不容忽视的。
2、 被征收人对补偿的期望值过高
房屋的价值具有很强的区域性，不同的区位房屋价值相差显著。随着城市化的演进和城市的不断扩张，城市边界房屋升值明显，人民对房屋升值的预期加强，要价和附带条件越来越高。目前的房屋征收补偿标准，虽然实行的是市场价，但和补征收人不断增加的要求和欲望相比，补偿常常不能满足被征收人的要求。
3、 房屋征收带来的破坏性
当人们房屋被征收、被迫迁移时，其原有的生活模式会受到影响，大量有收益的生产资料将会丧失，收入来源减少；
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教育和医疗保健等福利设施及服务短期内将有可能变化；社会关系网解体。这种破坏性将影响被征收人的生产生活水平的提高。
4、 补偿不公平等其它原因
不同时间之间、不同区域之间、不同征收方式之间的不同补偿标准和方式，有可能导致群众相互对比甚至盲目攀比，造成误解，产生不公平感。另外，政府征收程序不到位、工作不细致、补偿费不能按时拨付等都可能诱发社会稳定风险。
（三）风险内容及其评价
在房屋征收过程中，社会稳定风险衍生于相关利益群体对房屋征收项目的抗拒，这种抗拒有多种表现形式，如上访、留臵原地拒绝搬迁、暴力对抗、甚至群体示威等。因此，对房屋征收项目所涉及的影响社会稳定的风险进行界定，应认真分析房屋征收实施，群众可能引发的异议、遭遇到损失或不适，这些异议、损失或不适为引起社会不稳定的风险。在识别了徽能?皇家花园建设项目建设房屋征收项目可能面临的社会稳定风险的基础上，对上述风险发生的可能性大小分别进行定性评价。为便于评价表述准确，本报告把风险发生可能性的大小划分成5个等级，可能性由小至大依次表述为：很小、较小、中等、较大、很大，并根据专家经验以及对房屋征收相关利益群体的民意调研结果，界定各类风险发生可
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能性的大小。
根据对房屋征收项目实施过程中易发生的社会风险判断，并结合徽能?皇家花园建设项目建设房屋征收项目的具体情形，可能会诱发的异议、损失或不适等风险及其评价主要如下：
1、 项目合法性、合理性遭质疑的风险
风险内容：该项目的政策是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；该项目是否坚持严格的审查审批和报批程序；是否经过严谨科学的可行性研究论证，是否充分考虑到时间、空间、人力、物力、财力等制约因素；征收方案是否合理可行，工作措施是否完善。
（1）
本项目合法，手续完备，程序完备
本项目经过充分可行性论证，严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《XX市城市房屋征收与拆迁补偿安臵暂行办法》（见附录）及有关法规实施，程序合法，手续齐全。
该项目符合国民经济和社会发展规划；土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，规划部门已出具规划意见，并且在规划审批前通过各种形式进行公示，公示期间群众无投诉；土地部门也出具了土地预审意见。征收程序按照有关法律规定，决策民主、程序正当、结果公开。
但是上述依法进行的活动并不能彻底解决群众对合法
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性的质疑问题。首先，社会各界对征收补偿的合法性还持有怀疑的态度。其次，该项目用于住宅、商业等非公益用途，其合法性可能被质疑。鉴于这些问题，上述问题应该受到有关部门足够重视。
（2）本项目符合区域经济发展需要
本项目位于我市南部新城区，徽能?皇家花园建设项目建设增加城市商业旅游资源，提升城市品位，推动商业旅游产业的发展。该项目建设道路广场，道路交通等基础设施的得到了改善，对于周边发展同样具有较强的推动力。从城市经营出发，该区域的合理发展，会整合周边市场资源，具有推进城市经济发展的显著作用。
（3）本项目是实施城市规划的需要
徽能?皇家花园建设项目建设是我市城市建设的重点工程，是我市打造商贸旅游城市的重要配套项目，现已经完成了规划编制工作。按照规划，今明两年将进行规划落实的工作，在基础设施投入之后，商贸旅游功能将会发挥出来。
评价结论：项目合理性风险较小，而其合法性会受到质疑，风险较大。
2、 项目可能造成环境破坏的风险
风险内容：该项目需征收房屋，把居民区变成建设用地，可能会对区域的植物造成一定程度的破坏。另外，项目在运营期可能也会对周边环境造成一定程度的影响。
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XX锦润臵业发展有限责任公司建设徽能?皇家花园建设项目在施工期间严格按照设计方案进行施工，严格依照环境保护及水土保持投资预算投入保护措施建设，做好各项防治，对路面进行洒水处理粉尘，在白天进行施工作业，基本上对周边环境影响不大，不会产生噪声扰民现象。本项目建成后，绿地率35.02%，不仅不会破坏当地环境，还能进一步提升周边区域的生态环境质量。
评价结论：项目造成环境破坏的风险很小 3、 群众抵制征收的风险
风险内容：由于蔬菜大棚拆迁涉及群众的切身利益，加上群众对蔬菜大棚拆迁的政策缺乏理解，因此在蔬菜大棚拆迁问题上往往会与政府站在对立面，以各种形式抵制征收。房屋征收项目中群众最敏感最担忧的是公平合理补偿问题。
项目涉及的蔬菜大棚拆迁需要拆除和搬迁，对其生活会造成一些不便和冲击。如果补偿不合理，即使是少数人不满意，也有可能影响项目的进度和社会的不稳定。另外，原有收益短期内可能会失去，从而影响收入水平。
为了羸得群众对房屋征收项目的支持，我们已在房屋征收过程中摸索出了一套成熟的做法，可以有效地化解群众对征地项目的不理解、不支持。在以前项目中，一线工作人员高度负责，主动放弃自已的节假日休息时间，积极与被征收群众联系沟通，向解答各项征收问题，宣传项目建设意义和
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征收政策；严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《XX市城市房屋征收与拆迁补偿安臵暂行办法》及有关法规实施，不让被拆迁人经济上受损，同时对关系到群众切身利益的补偿数目，一丝不苟，反复核对，积极帮助解决力所能入的补偿问题，顺利高效推进征收工作。本项目已严格依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定拟定了征收补偿方案，并组织征求意见，补偿方案的合理性得到了群众认可，每个拆迁户对自己的补偿方案就行了签字确认。拆迁办与拆迁户签订协议的详细资料现在拆迁办留存。
评价结论：抵制房屋征收的风险较小 4、 群众对生活环境变化的不适风险
风险内容：该项目所在地是居民的蔬菜基地。该项目蔬菜大棚拆迁将打破原来的生存现状，从而造成内心的不安与担忧。会使被征收人在短期内感到惶恐和不适。
该项目房屋征收意味着居民生存方式将会面临改变，让他们感到不适应。不过，这种不适应仅仅是短期的，随着该项目的建成，居民的生活、就业、出行等条件将得到明显改善，并能长期从该项目所带动的城市化进程中受益。
评价结论：群众对生活环境变化的不适风险较小。 5、 群众对生活保障担忧的风险
风险内容：该项目需大量蔬菜大棚拆迁，经营性质蔬菜
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大棚拆迁灭失会使部分打工者失去原来打工的机会，造成暂时性的失业，从而使其面临生存的压力。
该项目在实现公共利益的同时，把群众的短期需要和长远利益结合起来综合考虑。本项目已严格依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定拟定了征收补偿方案，并组织征求意见，补偿方案的合理性得到了群众认可，每个拆迁户对自己的补偿方案就行了签字确认。
评价结论：群众对生活保障担忧的风险很小。 6、 项目可能引发社会矛盾的风险
风险内容：该项目在蔬菜大棚拆迁补偿过程中，个别居民可能会因为对补偿方案的不满意而拒绝搬迁、抵制征收。另外，不排除有民间组织通过收买当地居民的补偿权利而介入反征收活动，滋事生非，干扰项目进展，并从中牟利。
本项目房屋征收补偿工作精心布臵，组织严密，在征收补偿过程中尽量做到不引发。少引发居民的不满情绪，以情感人，以理服人。早在征收工作开展之初，市征收办就会同杜集区、高岳街道办事处及规划、土地、房管、城管等部门和单位对征收工作周密谋划、精心组织，积极推进。在制定征收补偿方案时，召开座谈会，反复征求群众的意见和建议，尽可能使补偿方案更完善、更合理。开展宣传教育，针对居民所提意见和关心的问题，设立征收政策法规流动咨询点，现场解答居民对补方案的质疑。对抵触情绪较大的居民，采
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用换位思考方式，尽力解决他们的实际问题，消除其对抗心理。另处，针对社会上偶发的与本项目征收有关的零星失实评价，充分利用电视台、电台、报纸等新闻媒体进行正面报道，消除误解，引导舆论支持房屋征收。
评价结论：项目可能引发的社会治安风险较小 （四）房屋征收补偿风险的综合评价
上文已对该项目可能引发的不利于社会稳定的六大类风险可能性大小进行了单项评价，为便于度量该项目整体风险的大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，然后得到项目的综合风险大小。
首先根据当地以往征地经验和民意调研结果确定每类风险因素的权重W，取值范围为[0,1]，W取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。其次确定风险可能性大小的等级值C，上文已将风险划分为5个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值C按风险可能性由小至大分别取值为0.2,0.4,0.6,0.8,1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即为W×C），把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即∑W×C。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为0.2-0.4时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为0.41-0.7时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体事件的可能；分值为0.71-1.0时，
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表示该项目风险高，有引发大规模群体事件的可能。本项目综合风险值求取见下表：
项目风险综合评价表
风险发生的可能性（C） 风险类别 风险权重（W） 很小0.2 较小0.4 中等0.6 较大很大W×C 0.8 1.0 项目合法性，合理性遭质疑的风险 项目可能造成环境破坏的风险 群众抵制征地的风险 群众对生活环境变化的不适风险 群众对生活保障担忧的风险 项目可能引发社会矛盾的风险 综合风险 0.35 0.20 √ 0.06 0.20 √ 0.04 0.15 √ 0.06 0.20 √ 0.08 0.15 √ 0.03 0.10 √ 0.08 从表中可看出，徽能?皇家花园建设项目建设房屋征收补项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.35，风
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险程度低，意味着项目实施过程中出现群体性事件的可能性不大，但不排除个体矛盾冲突的可能。
（五）风险防范措施
根据对项目可能诱发的风险及其评价，我们采取了下述风险防范措施。
1、注重对被征收人切身利益的保护
一是严格执行征收补偿标准。按照新条例的精神我们制定了征收补偿方案，为了确保项目的顺利进行，在具体操作的时候，本着有利于保护被征收人切身利益的角度，制定标准时，按照政策规定，取高舍低。
二是对该区域住房和生活“双困户”调查核实，做好思想工作，认真落实有关优惠政策，使其享受最低生活保障。
2、科学安排和监管补偿资金使用
该项目征收补偿金已到位，由征收办、财政局、开户行三方监管，足额到位、专户存储、专款专用。
3、减少征收其间的扰民
市区征收办和相山区政府及职能部门密切配全，严格 要求，工作人员，换位思考，热情服务，文明工作，减少扰 民。
4、保障项目全过程治安安全
市区征收办，采取以预防为主的治安防范措施。在项目全过程加强综全汉理工作，保持征收涉及区域日常治安环境
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的良好。密切关注极少数人可能的因对补偿不满意引发的上访、闹访、煽动群众、示威等动向，第一时间采取教育、说服、化解等措施，将问题消除在萌芽状态。
（六）下步风险防范方案
尽管徽能?皇家花园建设项目建设房屋征收项目发生不利于社会稳定的风险程度低，但并不意味着该征收项目会一帆风顺，仍要注意加强对房屋征收实施过程中可能出现的个体矛盾冲突的防范，并随时戒备和征收进展中可能出现的风险发生。
1、继续加强征收政策的宣传，营造良好的社会舆论氛围
通过电视、广播、报纸能多种新闻媒体，宣传徽能?皇家花园建设项目对完善城市基础设施建设、拉动地方经济发展、带动周边土地升值、增加人民就业和发展的机会这些正面的影响。尽管短期内居民会有少量的利益损失或者转型期的生活不便，甚至带来感情的痛苦、焦虑等，权衡利弊，该区域群众将会是最大的受益者。因此，有必要继续加强征收政策的宣传，舆论先行。
2、创新思路，讲科学的征收方法，以人为本，促进和谐
在征收过程中要不断创新工作思路，讲求科学有效的方法尤其要最大程度地照顾被征收群众的利益。在征收过程
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中，还要按规定做好公开、公示工作，保证被征迁对象的知情权。
3、加强风险预警，做好征收现场维稳工作
建立风险预警制度，对征收过程中发生的不稳定因素进行每日排查。加强现场的治安保障，突发事件一旦发生或是出现发生的苗头后，各方力量和人员都立即投入到位，各司其职，有条不紊开展工作；涉及单位的主要领导要亲临现场，对能解决的问题要现场给予承诺和答复，确保事态不扩大，把不稳定因素的影响制在最小范围内。
4、加强对资金使用的监管，预防腐败的发生 加强对补偿资金，资产合法使用的监管，防止因资金使用、资产运作不当而影响群众切身利益，进而发生“次生”社会不稳定现象。
（七）结论
本报告对徽能?皇家花园建设项目建设房屋征收过程中可能发生的社会稳定风险进行了人别与评价，结论如下： 徽能?皇家花园建设项目建设房屋征收项目可能会引发六类不利于社会稳业的懈险，这六类风险发生的可能性大小评价结果是：第1类风险，项目合法性、合理性遭质疑的风险，该类风险发生的可能性较大；第2类风险，项目可能造成环境破坏的风险，该类同险发生的可能性很小；第3类风险，群从抵制的风险，该类风险发生的可能性较小；第4类
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风险，群众对生活环境变化的不适风险，该类风险发生的可通性较小；第5类风险，群众对生活保障担忧的风险，该风险发生的可能性很小；第6类风险，项目可能引发社会矛盾的风险，该类风险发生的可能性很小。
综合评价：徽能?皇家花园建设项目建设房屋征收项目社会稳定风险程度低，但有发生个体矛盾冲突的可能。
目前已经采取的和下步将采取的系列风险防范措施，在一定程度上会起到险低以致消除社会风险的效果。但其效果的好坏，取决于这些防范措施执行力度大小的影响。
三、环境影响风险评估
（一）环境影响风险评估的目的
本次环评的目的在于通过对徽能?皇家花园建设项目周围区域环境质量现状调查分析，预测该工程项目建成后，可
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能对周围环境造成的影响程度和范围，以及工程建成后当地环境质量可能发生的变化，并提出切实可行的污染防治措施。具体为：
1、通过建设项目所在区域自然环境、社会环境和环境质量状况的监测和调查，掌握环境质量现状。
2、通过工程分析搞清工程污染源分布与“三废” 排放情况，评述工程拟采取的污染控制措施的水平与效果， 重视水资源的合理利用，提高水的利用率。
3、通过现场调查、监测及类比资料分析，在掌握本项目所在区域环境质量现状的基础上，预测该工程可能对环境造成的影响，并提出相应的控制或减少不利影响的措施与建议。
4、从环境保护出发，评述其产业结构及生产工艺的先进性，论述项目选址及总图布局的合理性，并提出相应的调整意见。
5、从清洁生产、污染物达标排放、污染物排放总量控制等方面，论证项目废水、废气及固体废物处臵等污染控制措施的可行性， 提出经济上合理、技术上可行，环境影响较小的末端治理优化方案。
（二）该项目环境影响风险来源 1、主要污染源
本项目产生的主要污染源为建设过程的建筑垃圾和项
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目完成后的少量生活废水。
2、预计排放情况 （1）施工期
施工期间主要是建设过程中产生的废水、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生的噪声污染。
（2）运营期
运营期间主要是一些工作生活中的废水、固体废弃物的污染。
3、根据本项目自身特点，是否对城区生态环境造成影响。
（三）环保风险的评价 1、环境风险内容及其评价 （1）大气环境
1）在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散物料时，要采取防风遮挡措施，必要时加盖蓬布。
2）在工程建设过程中必要的扬尘防治措施，物料搅拌点应选在下风距居民较远处。
3）配备洒水设备定量洒水,防止扬尘污染。
4）项目建设要控制施工人员数量,施工单位生活服务设施应使用液化气、电力等清洁能源，尽可能减少使用燃煤。
5）营运期本项目基本无废气排出。 综上所述本项目对大气环境污染很小。 （2）水环境
1）执行国家《污水综合排放标准》（GB8978-1996）。 2）有效地利用水资源，制定污水处理措施，坚决杜绝
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乱排乱放污水。禁止利用渗坑、渗井、裂隙排放、倾倒污水。
3）禁止向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其它有毒废液；禁止在水体中清洗装过油类或其它有毒污染物的容器；禁止向水体排放或倾倒任何超标的放射性废渣和废水。
4）对所有污水、垃圾、应进行集中定期进行处理，污水应经过处理符合排放标准后才能排放，垃圾、污水的处理标准必须符合环境保护的要求，就其处理方式和地点，应接受当地环保部门的指导。
综上所述本项目对水环境污染很小。 （3）声环境
1）施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应安排轮流休息，减少连续接触声源时间。
2）连输车辆应禁鸣嗽叭。
3）尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间（22：00～6：00）停止施工，减轻施工噪声对周边居民及野生动物的影响。
综上所述本项目对声环境污染很小。 （4）固体垃圾污染
1）建设施工期间按照施工计划进行。工程完成后，不能残留废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收利用，对有利用价值的废弃物应该循环利用，对无利用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，而不能随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。
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2）设臵临时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾场；
3）禁止将含有毒成分的废碴随意倾倒或直接掩埋。 综上所述本项目垃圾对环境污染很小。 （5）项目对周边的环境影响
本项目建设严格执行XX市城市规划方案，严格执行建筑规范，不会影响周边居民的采光和通风，项目建成后大厦与淮海路高楼群相协调，会进一步增强淮海路作为XX市最繁荣的商贸区的整体效果。
2、环保风险的综合评价
该项目环保风险的综合评价见下表：
项目环境风险综合评价表
风险发生的可能性（C） 风险类别 风险权重（W） 很小0.2 较小0.4 中等0.6 较大很大W×C 0.8 1.0 大气环境污染的风险 0.30 √ 0.06 水环境污染的风险 声环境污染的风险 固体垃圾污染的风险 0.20 √ 0.04 0.30 √ 0.06 0.20 √ 综合风险 0.04 0.20
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从上表可看出，该项目可能出现的环境污染的综合风险值为0.20，风险程度低，意味着项目实施过程中出现环境污染的可能性不大。
（四）生态环境保护措施 1、施工期生态环境保护措施
（1）尽可能减小对水体和植被的破坏，注意保护水体、植被，防止泥沙流入水体，同时要减少工程临时占地对植被的破坏。
（2）合理安排施工活动时间。在排施工时注意施工作业等产生高噪声的活动，尽量避开夜间施工。
（3）施工期间在修建必不可少的建筑物时，要精心选点，以减少与环境的不和谐感；在进行排水、电力、通信管线施工时，采用埋地敷设（埋深≥0。5m）。
（4）施工完成后,要实施植被恢复工程、绿化补缺工程建设，对生态环境遭破坏地段，要进行全面恢复，恢复原有生态平衡和自然环境，恢复景区的整体景观效果。
（5）景观保护措施
针对项目区环境现状，特提出以下景观保护措施： 1）工程建设力求做到与自然相协调，对工程施工破坏的地形及施工临时占地进行人工修复，并对用地布局进行规划，力求项目与风景资源背景之间景观相融性评价分级达到景观指标要求。
2）工程施工结束后，对征地范围内造成的植被破坏尽快采取必要的恢复及补救措施，并注意林相和谐，对于施工区域，破坏什么植被就补救什么植被。
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（6）水土流失防护措施
拟建项目水土流失防治责任范围为建设项目全部范围。水土流失防治责任范围包括工程直接影响和间接影响区，直接影响区为项目直接征用并进行开发建设的范围；间接影响区为直接影响区外的范围。水土流失防治的主要时段为施工期。
工程建设中除场地建设、建筑物基础等必要的开挖外，严禁其它类型的开挖行为和越界开挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分应购买商品土石料，严禁就近开挖取土采石。
工程设计要做好土石方平衡，制订详细的弃渣回用方案。施工过程中要合理安排进度和工期，避免开挖后作业面长期闲臵产生水土流失，施工临时弃渣要运至地势平坦处堆放，并尽快回填，减少准积的时间。道路和临时弃渣场应设臵排水沟和沉淀池，在雨天必须弃渣堆覆盖土工布以减少土流失。
1）工程护坡措施：建成后的路基边坡及涵边坡容易成为水土流失源。应采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。
2）完善排水设施：根据路基地势的不同情况及路基排水需要设臵涵洞或导排水沟渠，以起到消能防冲的作用，使水流自然流至沟渠或其它排水设施内，并根据排水河河道情况适当增加排水设施。
3）绿化管护措施：绿化苗木种植初期，应注重水肥管理，保证成活率在90%以上，对死亡的苗木要及时补栽，以
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维持绿化体系的完整性，成活后应对沿线防护林带和路基边坡进行定期的管理维护，并根据实际情况不断改进，加以巩固、完善、提高其防护能力，防止土壤受到侵蚀。
2、运营期生态环境保护措施 （1）废水治理
项目运营期间主要是一些生活污水，设臵雨污分流排水系统，这样生活污水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响，只需进行简单的处理，达标后排入市政管网。
对其污水处理处理应按《科学实验建筑设计规范》JGJ91-93及相关标准执行。
凡含有毒和有害物质的污水，均应进行必要的处理，符合国家排放标准后，方可排入城市污水管网。
（2）废气治理
本项目基本无废气排出。 （3）生活废弃物治理
固体废弃物采取垃圾分类存放集中收集，统一由环卫部门清运作无害化处理。因此项目固体废弃物对周围环境不会造成不良影响。
（4）绿化
绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周围空地均合理地布臵绿化面、点，树木及草坪绿化等，美化园区环境。
（5）照明与噪音控制
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应避免光污染的产生，加强夜间中心区照明，重点突出地表建筑的照明，接待区附近的建筑应控制性安装夜间照明系统。
建筑室内应尽量避免噪声干扰，保证室内安静的工作和起居环境。
对本项目拟采取的施工期和营运期环境保护对策措施进行技术经济论证的结果表明本项目环境保护措施选择适当，能够产生较好的效果。
（五）结论
施工期和运营期的环境经综合治理以后，都将达到国家标准，该类风险发生的可能性很小。不会对周围环境造成污染。
评估结论：该项目对环境影响的风险很小。
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四、建筑安全风险评估
（一）评估依据
1、施工组织设计与专项安全施工方案编审制度。 2、安全技术措施计划执行制度。 3、安全技术交底制度。 4 、架体、设备安装验收制度。 5、施工机具进场验收与保养维修制度。 6、安全检查制度。 7、安全教育培训制度。 8、安全生产制度。 9、伤亡事故快报制度。 10、卫生保洁制度。 11、消防防火责任制度。 12、班组安全活动制度。 13、不扰民措施。
14、门卫值班与保卫制度。 15、临时用电定期检查制度。 16、项目\三宝四口\安全防护规定。 17、项目现场的落手清管理制度。 18、生产工人的安全生产责任制度。 19、施工现场安全检查制度。 20、文明卫生环境制度。 21、消防管理制度。 22、工地防火须知。 23、班组防火制度。
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24、建筑施工场所治安管理制度。 25、施工现场安全管理制度。 26、建筑民工宿舍管理制度。 27、班组长安全生产责任制度。 28、文明施工措施。 29、安全生产六大纪律。
30、建筑安装工人安全技术操作规程一般规定。 （二）建筑安全风险评价及建筑安全措施 1、本项目建筑安全可能存在的风险事件及风险因素
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2、本项目建筑安全风险评价及措施 安全风险评价及措施见下表：
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（三）结论
XX锦润臵业发展有限责任公司，具有国家承认的房地产开发资质。公司主要从事房地产开发与销售、房地产项目投资、物业管理等业务。公司坚持“团结、敬业、高效、创新”的企业精神，搭建科学化、规范化、专业化的管理平台，建设房地产行业精英团队。本项目生产技术方案及安全施工措施已经建委审批。XX锦润臵业发展有限责任公司建设的项目在安全建设方面均得到业内外人士好评。故该项目能够按照
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国家建筑规范实施，在建筑安全风险方面风险较小。
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五、财务经营风险评估
（一）财务经营风险概述
财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。狭义的财务风险，决策理论学家把风险定义为损失的不确定性。广义的财务风险不只是指损失的不确定性，而且还包括盈利的不确定性。这种观点认为风险就是不确定性，它既可能给活动主体带来威胁，也可能带来机会。
1、财务经营风险评估意义
当前房地产开发企业所面临的各种财务风险，包括投资风险和融资风险，包括宏观的系统性风险和微观的非系统性风险。然后对这些风险分别运用了不同的定量方法进行了识别与评估，例如泡沫测度法和综合模糊评价法等，涉及的风险范围较为全面。其次，将企业财务预警理论应用在房地产行业，建立了房地产企业财务风险预警模型，并得出了一些有价值的结论。实践意义：国际国内的经济形势，同行业的竞争，国家政策的变化，这都使得房地产企业面临着日益加剧的风险。在所有的风险当中，财务风险显得尤其重要，如何对房地产企业的财务风险进行识别与评估，并在财务风险管理的基础上建立模型，以达到自动预警的目标，将具有很高的实用价值。本文试图从财务风险管理着手，研究房地产企业财务风险的成因，在此基础上，提出对财务风险的进行预警管理，并借助ＳＰＳＳ软件进一步建立财务预警模型，以提高上市公司房市公司房地产企业应对财务风险的能力，加强企业在激烈竞争中的生存能力和盈利能力。
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2、风险形成原因
（1）财务管理宏观环境的复杂性是产生财务风险的外部原因。财务管理的宏观环境复杂多变，而管理系统不能适应复杂多变的宏观环境。财务管理的宏观环境包括经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素，这些因素存在企业之外，但对企业财务管理产生重大的影响。
（2）财务管理人员对财务风险的客观性认识不足。财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。 （3）财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。
（4）内部财务关系不明。这是企业产生财务风险的又一重要原因，企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制 。
3、房地产企业财务风险的表现形式
从房地产企业的经营特点分析，一般的房地产企业面临的财务风险主要表现为以下几个方面。一是无力偿还债务风险。房地产开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发
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企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险。二是再筹资风险。再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。
4、现阶段我国房地产企业财务风险的监控方法 企业只有具备对各种财务风险加以识别和监测的能力，才能将风险的损失程度降到最低。企业在面临财务风险之前都会有一些征兆，提供给我们一些信息。
（１）宏观监测方法。
１）企业的应收账款减少，流动资产减少，银行透支依然，说明企业的发展后劲不足，债务严重，到期偿债能力差，企业的变现能力减弱，财务风险问题必然在不久的将来暴露出来。
２）财务结构不合理。一是自有资本在总资本中的比重有所下降，说明企业出现财务危机；二是亏损侵蚀了全部自有资本，而且还吃掉了一部分负债，则属于资不抵债，必须采取果断措施。
（２）微观指标分析方法。
１）企业收益指标。如果从经营收益开始就已经亏损，说明企业已近破产，即使期间收益为盈利，但可能是由于非主营业务或偶发事件所形成净资产增加；但如果经营收益为
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盈利，而经常收益为亏损，可以说已经出现危机信号。
２）财务指标。一是资产负债率。该指标表示每元资产中有多少属于债权人提供的资金，主要反映企业资金来源的结构，通常该比率以低为好，该比率过高意味着负债过多，财务风险过大。二是现金比率。该指标反映企业的货币资金与短期投资占流动负债的比例，它是以极其谨慎的态度分析企业的即刻偿债能力，一般而言，现金比率越高，短期内债务人的债务风险越小。
5、财务风险管理策略
（１）风险回避策略。指考虑到风险事故存在的可能性较大时，主动放弃或改变某项可能引起风险损失的方法。但是为此要放弃或改变正在进行的经济活动，需要付出巨大的代价，所以它具有一定的局限性。只有在某风险带来损失概率和损失幅度相当高的情况下，才采用风险回避策略。
（２）风险防范策略。风险防范是在损失发生前消除或减少可能引起损失的各项因素，避免损失的产生。它是风险管理中最积极、最主动的风险处臵方法。一是制定适当的风险防范措施。防范措施得当，可以减少损失发生的概率。二是进行风险分离。风险分离是将房地产企业面临损失的风险单位分离，而不是将它们集中于可能遭受同样损失的同一地点，从而达到缩小损失幅度的目的。三是制定应急计划。房地产企业的经营者为应付潜在的严重损失而制定的应急计划，包括抢救活动及企业在发生损失后如何继续进行业务活动的计划。
（３）保险转嫁策略。保险转嫁是风险转嫁的最主要形
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式。指保险人购买保险单，与之确定保险关系的形式，将其固有的或可能造成的损失用小额的保险费用固定下来，避免风险损失。因此，企业财产险、职工人身安全险、车船险等可以通过投保方式减少企业可能遭受的损失程度。
6、当前我国房地产企业财务风险管理中存在的问题 （1）一些企业缺乏财务预算管理意识，对开发的房地产项目没有从征地成本、资金运作、经济效益的回报率等方面作细致的财务预算，造成资金管理上的盲目运作，财务管理工作只停留在单纯的会计核算，忽略了成本控制，从而加大了项目成本的投资，影响了经济效益。
（2）一些企业举债随意，千方百计地向银行贷款和向其他单位借款，却没有真正从企业内部挖掘资金潜力以及利用自己的积累和设法追回外欠的债款，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。
（3）企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成的财务风险。房地产开发企业在用自有资金“拿地”，用土地向银行抵押借入资金的过程中，借入资本比例越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，而伴随其产生的财务风险也越大。
（二）项目财务经营风险分析 1、财务经营风险分析内容及分析
（1）筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。本项目总投资25000亿元，投资额不算很大。而XX锦润臵业发展有限责任公司是大公司，经济实力雄厚；目前国家货币政
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策宽松，因此本项目筹资风险很小。
（2）投资风险指企业投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。项目所在地处于市区黄金地段，建设商贸项目商机无限。而XX锦润臵业发展有限责任公司是大公司，实力雄厚。因此本项目投资风险很小。
（3）存货管理风险：企业保持一定量的存货对于其进行正常生产来说是至关重要的，但如何确定最优库存量是一个比较棘手的问题，存货太多会导致产品积压，占用企业资金，风险较高；存货太少又可能导致原料供应不及时，影响企业的正常生产，严重时可能造成对客户的违约，影响企业的信誉。XX锦润臵业发展有限责任公司有较高管理水平，企业保持一定量恰到好处的存货，因此本项目存货管理风险很小。
（4）流动性风险是指企业资产不能正常和确定性地转移现金或企业债务和付现责任不能正常履行的可能性。XX锦润臵业发展有限责任公司经济实力雄厚，企业的变现力和偿付能力很强。因此本项目流动性风险很小。
（5）资金周转风险分析 1）销售收入估算 ①销售价格确定
本项目竣工后即可销售，根据XX市近期房地产价格走势，确定销售价格如下：
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