第二部分 竞争区域分析和竞争项目分析
一、 竞争区域分析
我公司据本案所处地段、产品形态、总价、客群构成、开盘时间等因素研究认定，对本案能产生有效的直接和间接竞争的项目主要所在区域为：CBD区域，东4环－东5环之间，京通沿线，通州，京沈沿线，开发区及东南3环－5环。 主要竞争形态：一为离市区较近的品质较好，总价在80万以上（一般应该是100㎡以上的大户型）的高尚住宅与本案的竞争；二是东南郊区的townhouse项目。
二、 项目竞争楼盘调查分析
1 CBD区域高尚住宅
CBD及其周边区域为本案的主要客群来源之一，则其周边与本案在总价、品质、投资潜质上相当的新楼盘，因其交通便捷性、配套完善性等因素，将与本案形成直接竞争关系，竞争主要在于客户最终选择什么产品形态。
此区域品质高尚、均价6000－10000元/㎡，总价在80－110万元的楼盘较多，调查到的代表楼盘有：本家润园（二期）、幸福村、CBD总部公寓（二期）、富
力城（三期）、风度柏林、珠江帝景（二期）、欧堡(金港国际三期)、苹果社区(PINGOD)、后现代城（三期）等。（市场调查表一）
2 东4环－东5环之间高尚住宅
此区域主要是朝阳公园板块、朝阳路、朝阳北路板块的高尚住宅，形成竞争的原因与cbd区域相仿，但此区域均价低一些、生活情氛好一些，所以应该是高尚住宅的稍大户型，与本案形成直接竞争。代表楼盘有：合生米兰阳光(合生珠江罗马嘉园二期)、国兴观湖国际、朝阳嘉园、东恒时代家园、朝阳园(荟景峰)、华纺易城、国美第一城等。（市场调查表二）
3 京通沿线townhouse及高尚住宅
此区域与本案构成有效竞争关系主要有：香草天空(康城二期)、水郡长安、珠江绿里(珠江绿洲三期)、成品家等。（市场调查表三）
4 通州、燕郊的townhouse及高尚住宅
通州、燕郊区域放量的住宅总量确实很大，但从产品品质、形态、总价等方面考量，我们发现能与本案产生直接有效竞争的项目并不多；代表项目有：珠江
国际城、天地美墅、京贸国际公寓、摩卡空间、瑞都国际等。（市场调查表四）
5 京沈沿线townhouse及高尚住宅
京沈沿线开盘虽不多，与本案的竞争项目却有几个，代表有：万科青青家园、京城雅居、月亮城、双旭花园(雅典娜庄园)等。（市场调查表五）
6 亦庄townhouse及东南3环－5环的高尚住宅
东南区域townhouse和高尚住宅也是对本案客群分流的一大竞争因素；竞争代表项目主要有：领域(灵秀山庄三期)、卡尔生活馆（尾房）、上海沙龙、山水文园三期、世纪东方城、晶城秀府、跃城UP365(城市时尚家园)等。（市场调查表六）
三、 直接竞争项目竞争分析
本案最直接的竞争项目主要有：珠江国际城、天地美墅、康城、万科青青家园、京城雅居、水郡长安等，以下择其要对珠江国际城、天地美墅、康城、京城雅居予以分析；万科青青家园与珠江国际城、水郡长安与京城雅居相似，从略。
1、 珠江国际城（二期）
项目概况
位 置：与本案相仿，位于通州区永顺镇东北部，紧临京哈高速，从国贸出发、经京通快速路直奔通州北关环岛、上京哈高速路，仅需２０分钟的车程。 总 建 面 积： 100万平方米（分五期开发） 容 积 率：1.47 绿 化 率：35％
建筑形态：欧洲古典风格。板楼花园洋房。联排别墅；叠拼别墅。精装修。 主力户型面积：170～240平米
园林规划：美国EDSA主笔园林设计，自然地貌、花木景观与道路、水流、住宅、商业街连成一体。每栋住宅楼都包裹在公共绿地、组团绿地、宅前绿地的美丽环境之中。
配 套：商场： 8000平米大型超市（一期），占地约2142平米的运动会所，社区内计划建有运动会所、餐饮、医疗、娱乐、商业、金融、学校、托幼、社区巴士等完备的生活娱乐设施。由于一期已经全面入住，社区配套相对成熟。 销售均价：5500元 / 平方米
销售情况：二期目前预售280套，销售率约为75%
房地产品牌： 珠江·合生
开发商： 北京珠江房地产开发有限公司 开盘时间： 二期2004年8月15日开盘 入住时间： 一期2004年3月入住,二期全现房 设备装修―― 结构：短肢剪力墙 外墙：石材、面砖、涂料 采暖：采暖炉独立供暖 内墙：涂料
门窗：盼盼四防门、铝合金断桥双层中空玻璃 供电：双路供电 卫生间：科勒、美标 供水：市政 供气：天然气入户 通讯：局域网 厨房：普纳厨柜 消防：公共消防栓
物业公司 北京珠江世纪物业管理有限公司 物业费用 1.98元/平方米/月
车位 一期582个，出租地上150元/月，二期1:1.5 热水 —— 暖气 分户供暖,壁挂炉
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