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房屋租赁操作实务

房屋租赁操作实务

第一部分房屋租赁当事人

PART 1

实务问答

1.何谓房屋租赁以及房屋租赁作为一种民事法律行为应当具有哪些方面的内容？

所谓房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁作为财产租赁中的一种表现形式，其本质特征应当符合财产租赁的要求，即出租人将出租物交付给承租人使用，承租人应向出租人交付租金，并在租赁关系终止时返还所租财产的权利义务关系。根据双方租赁发生的法律关系，承租人对租赁物取得的占有、使用权利应受法律保护，第三人和出租人都不得妨害，即使在租赁房屋所有权发生变动时，在租赁合同有效期内，新所有权人也必须尊重承租人的合法权益。 在这里，房屋所有权人指的是取得《房屋所有权证》的单位和个人，具体包括管理公有房屋的各级人民政府房地产行政主管部门、管理自管公房的单位以及私房的所有人等。公有房屋分为直管公房和自管公房两种，公有房屋的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律关系主体出现，而是采取授权的形式，由被授权的单位具体管理。按照目前我国的房产管理体制，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，由它作为直管公房所有人的代表，依法行使所有权。自管公房由国家授权的企事业单位管理，其法律特征是持有《房屋所有权证》。私有房屋的所有权人是指持有完全的房屋所有权证的个人，对于持有共有权证书的私房主，只能称为共有人，共有权人必须在其他共有权人同意后方可将房屋出租。

通常情况下，房屋租赁作为一种民事法律行为，具有以下方面的内容：

（1）出租人必须是拥有房屋所有权的人 在租赁过程中，出租人必须对房屋拥有所有权，此时出租人才有权将其房屋所有权中的占用权、使用权转移给他人，同时享有收益权，即收取租金的权利。如果出租人对出租房屋不拥有所有权，属于无权处分的行为，其行为若得不到房屋所有权人的许可和追认，其出租房屋的行为系无效行为，由此造成的经济损失应由无权处分人承担。 （2）房屋租赁的标的物是房屋，且为特定物 作为不动产的房屋，不同于其他财产，它是特定物，不是种类物。出租人只能向承租人提供租赁合同中约定的房屋，而不能是其他的房屋。当租赁合同终止后，承租人也应当将原房屋交还给出租人，而不能以其他房屋来代替。这就是房屋租赁与借贷之间的区别所在。

（3）房屋租赁是双务、有偿的法律行为在房屋租赁关系中，出租人和承租人都享有权利和承担义务。比如：出租人有义务将房屋交付给承租人使用，同时

享有向承租人收取租金的权利；承租人有权请求出租人提供房屋给自己使用，并支付租金。这是房屋租赁与房屋借用的区别之处，房屋借用一般是无偿的。 （4）房屋租赁不受出租房屋所有权转移的影响 在房地产租赁期间，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁合同确立起来的租赁关系仍然有效，房屋新所有权人必须尊重承租人的合法权益。 在房地产经营中，房屋租赁是与房地产买卖并列的两种最常见、最普遍的经济活动。但房屋租赁不同于房地产买卖，它不发生产权的让渡与转移，只是房屋所有权人将一定期限的房屋使用权连同该房屋所占用土地的使用权有偿地让渡给承租人使用。

2.在房屋租赁关系中，房屋租赁主要有哪几种形式?

根据现行我国关于房屋租赁的法律法规的有关规定，房屋租赁主要有以下七种形式：

(1)承租 所谓承租，即承租人以支付租金为代价向房东租用房屋。目前，除城市居民承租居住公有房屋采用“租用公房凭证”外，承租其他类型房屋均由当事人双方采用签订租赁合同的方式明确租赁关系。承租是目前房屋租赁活动中最普遍的形式。

(2)预租 所谓预租，是指开发商将尚未竣工但已拿到预售许可证的商品房，与预租人签订预租合同并预收租金，然后按照约定日期把房屋交付给预租人使用的一种租赁关系。商品房预租有一些禁止性规定，如不得将已经预售的商品房预租，不得将预购的商品房预租，以及不得在商品房竣工并取得房地产权证前将预租的商品房交付使用等。

(3)转租 所谓转租，是指承租人在租赁期间将承租的房屋再租给他人的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租。房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可按租赁合同的约定进行转租，租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应征得出租人的书面同意。

(4)委托出租 委托出租，是指房屋所有权人委托他人或中介机构将房屋出租。委托出租应由委托人与受托人签订委托合同，明确双方的权利义务，当产生纠纷时便于受托人向有关部门办理相关手续。在委托出租中，由受托人享受房屋租赁关系中出租人的权利，所以也要承担出租人的义务。

(5)代理出租代理出租，是代理人以被代理人即房屋所有权人的名义将被代理人的房屋出租。租赁关系建立后，由房屋所有权人履行租赁合同的权利和义务，代理人仅代为办理房屋出租的有关手续。目前，我国城市中的房地产中介机构除代理买卖房屋外，也代理房屋出租业务。代理出租的代理人在房屋出租成功后有权收取一定比例的租金作为中介费，但不享有房屋租赁合同的权利，也不承担义务。

(6)承租权转让承租权转让，是指在房屋租赁期间，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代自己的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。承租权转让是我国房地产租赁市场中一种较新的形式，最早见于《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(一)》中，但实践中早已普遍使用，并主要存在于公有非居住房屋租赁关系中。

(7)承租权交换承租权交换，是指在房屋租赁期间，承租人将其承租的房屋与第三人承租的房屋交换使用，并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。法律法规允许承租权交换，主要是为了保障出租人的利益，同时又满足承租人灵活

租用房产的需要。

3.在房屋租赁关系中，哪些房屋可以用于出租？在哪些情况下，应视为房屋租赁的行为？房屋租赁就是房屋所有权人将自己房屋的占用权、使用权让渡给承租人使用，承租人在使用房屋的过程中根据租赁合同的约定如期向出租人支付租金的民事活动。可见，在房屋租赁的关系中，租赁当事人交易的对象是房屋，但不是所有的房屋都可以用于出租。通常情况下，下列房屋可以用于出租：

(1)国家授权管理和经营的房屋，亦称公有房屋一般情况下，公有房屋分为直管公房和自管公房两种形式。所谓直管公房，是由国家授权的各地人民政府的房地产行政主管部门直接管理的公有房屋；所谓自管公房，是指由国家授权的全民所有制单位自行管理的房屋。公房的管理者应是依照授权享有公有房屋所有权益的单位。公有房屋的所有人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民事法律关系的主体直接出现，而是采取授权的方式，由被授权的单位具体管理。按照目前我国的管理体制，直管公房一般是由各级人民政府房地产行政主管部门管理。房地产行政主管部门作为主管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利。自管公房由国家授权的单位管理，其法律特征就是持有《房屋所有权证》。

(2)法人或其他组织所有的房屋 法人或其他组织是其财产(包括房屋)的所有者，对其所有的房屋可以依法出租。

(3)公民所有的房屋私有房屋的所有权人是完全的房屋财产所有者，可以依据有关规定，将私有房屋通过租赁的形式加以处分。对于持有共有权证书的私房主，只能称为共有权人，在房屋租赁过程中，共有权人必须在所有共有权人同意后才能将房屋出租。

通常情况下，具有下列行为也应当视为房屋租赁的行为：

(1)以联营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得收益而又不承担经营风险的变相租赁行为；

(2)规划管理部门批准建盖的临时建筑用于出租的；

(3)将房屋内的场地出租给他人从事生产、经营、业务活动的；

(4)以借用名义将房屋提供给他人作为从事生产、经营、居住用房并获取收益的。

另外，根据房屋使用性质的不同，房屋租赁可以分为居住房屋租赁和非居住房屋租赁：

(1)居住房屋租赁，是指以居住、生活为目的的房屋租赁。 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，住宅用房的租赁应当执行国家和房屋所在城市人民政府的租赁政策。保障居民的基本生活需要，维护社会安定团结。(2)非居住房屋租赁，是指以生产经营为目的的房屋租赁，包括生产用房、办公用房、经营用房等。

4.在房屋租赁过程中，出租人出租房屋时应当具备哪些条件以及哪些房屋不得出租？

根据《城市房屋租赁管理办法》的有关规定，出租人出租的房屋应当具备以下条件：

(1)有合法的产权证件，共有产权，须提交共有人同意的证明；

(2)将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；

(3)将房管部门直管公房内的场地出租时，应提交经房管部门同意的证明；

(4)房屋能正常使用，不属于违章建筑之列；

(5)符合公安、环保、卫生等主管部门规定的安全、卫生等标准； (6)不属于司法、行政机关查封或者限制房地产权利的房产； (7)不存在法律、法规规定禁止出租的其他情形。

房屋是一种特殊商品，为维护国家、法人、公民的合法权益，维护房地产市场秩序，国家对房屋出租亦规定了完备的条件。同时，我国《城市房屋租赁管理办法》采用禁止性方式，规定下列房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有权证的。但随着房地产出租行业的发展，现有部分地方规定，出租人在未取得房屋所有权证的情况下，若有合法的房屋权属证明，亦是可以出租的。

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关是国家的权力机关，为了维护社会公共利益或者保护个别当事人的合法权益，司法机关和行政机关可以依法对公民享有的财产采取法定的强制措施。如法院可以依照生效的判决对私人财产采取查封、依法拍卖等强制措施。被依法查封或者采取了其他强制措施的财产，未经法定程序予以取消强制措施的，不得随意对财产予以处分。比如被贴上了封条的房屋未经法定程序撤销查封，任何人不得撕下封条或处分房屋。根据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条第(2)项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，不得用于出租。如果房屋的所有人或经营管理人置法院或行政机关的强制措施于不顾，就是对国家法律权威的挑衅，是要受到法律制裁的。如果承租人承租了司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，由于房屋随时都有可能存在被强制拍卖或者被采取其他强制措施的危险，对承租人存在的风险也是显而易见的。

(3)共有房屋未取得共有人同意的。 (4)权属有争议的。 (5)属于违法建筑的。 (6)不符合安全标准的。

(7)已抵押，未经抵押权人同意的。

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。 (9)列入拆迁范围的房屋。

我国《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动： (一)新建、扩建、改建房屋； (二)改变房屋和土地用途；

(三)租赁房屋。”该条规定是法律法规的强制性规定，房屋的所有人或经营管理人必须遵循，否则将受到法律的制裁。因此，凡是列入拆迁范围内的房屋，无论是公房还是私房，其所有人或经营管理人都不得将房屋出租。 (10)已被鉴定为危险的房屋。

根据《城市危险房屋管理规定》第2条与《危险房屋鉴定标准》的规定，

所谓危险房屋，简称危房，系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。危房分整幢危房和局部危房，整幢危房是指随时有整幢倒塌可能的房屋；局部危房是指随时有局部倒塌可能的房屋。危险房屋由房屋所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构进行鉴定。根据《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定，不符合安全标准的房屋不得出租。因此，经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，房屋的所有人或经营管理人不得将危险房屋出租。房屋的所有人或经营管理人将已被鉴定为危险的房屋出租的，如果给承租人造成人身伤害或者财产损失的，不仅要承担民事赔偿责任，还要受到房地产行政主管机关的行政处罚。

(11)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

5.房屋出租人在出租房屋时，寻找承租人的常见渠道和方式有哪些? 如果出租人已经办好了《房屋租赁许可证》，并且已将自己房子的租金价位了然于胸，那么接下来的任务就是确定承租人了。通常情况下，出租人可以通过以下途径多管齐下，找寻到合适的承租人：

(1)在网上免费发布房源信息 房屋出租的一件重要事情就是发布房源信息，使潜在的承租人知道你正在找寻承租人。网上租房，是随着网络的发展而出现的一种新的租赁方式，很受年轻的租房者青睐。网上租房依托的是互联网的优势，其特点是租赁信息量大、操作方便快捷、省时省钱等，这使得许多有关租赁服务的网站成为房东和房客不可缺少的信息沟通平台。如今提供这种租赁服务的站点很多，既有综合性网站，也有专门的租赁服务网站，而且它们中大多数为出租者提供了免费发布房源信息的系统，其操作也很简单，只要在信息发布系统中填写房源的相关信息资料即可。发布成功以后，浏览者看到您的房屋出租信息，就会主动、直接地跟您取得联系。 虽然网上租房既快捷又省钱，但由于求租者和房主之间缺乏直接接触，可靠性和安全性便成为不可不考虑的重要问题。另外，由于在网上发布租赁信息相当容易和自由，方便了租赁双方的同时，也给许多不法分子以可乘之机。比如很多不规范的中介公司利用网络随意性强的特点，以房主名义滥发房源信息，利用更隐蔽的骗人方式，使求租人上当受骗。而且还值得注意的是，网上租房一旦发生纠纷，不管是出租人还是承租人都很难取证，导致不能有效地维护各自的权益。

(2)利用广告发布房源信息 利用广告发布房源信息也是比较常见的方法。在报纸、网络或者其他形式的媒介上发布广告，特点是覆盖面广，选择余地大。所以也是迅速出租手上房屋的有效途径。

(3)通过别人介绍承租人 通过熟人或者朋友介绍承租人，也可以找到比较可靠的求租者。但这种方式可遇而不可求，如果没能及时找到房客，就会增加房子的空置期。

(4)张贴告示发布房源信息 您还可以在特定地点发布出租房屋的告示，如小区、车站、市场、交通要道等。但应注意不要违法，当然，随意张贴的告示也有可能降低您物业的形象。

(5)委托中介出租 如果您由于一些原因，平时没有时间打理房屋出租事宜，那么您可以委托中介公司来出租房子，尤其是高端物业，租客中常常会有外籍人士，这就需要大型中介机构中具备外语沟通能力的专业经纪人来操作、洽谈。房屋中介公司凭借其广泛的房源信息及较为专业的各项服务，已经成为