租赁类房地产争议最高院司法观点深度研究

租赁类房地产争议最高法院司法观点深度研究

良翰律师事务所 刘宏伟 汪建波 方赞

当下房屋租赁纠纷日益丰富和复杂多样化，为了应对司法实践中出现的新问题，最高人民法院通过不同平台向外界释放最高人民法院的司法倾向和态度。通过检索和分析，我们发现最高人民法院关于房屋租赁纠纷的司法观点主要通过最高人民法院的司法解释和批复、最高人民法院民一庭观点、最高人民法院公报等载体对外公布。对散落在不同载体上的最高人民法院的司法观点进行列举整理，是宏观把握最高人民法院司法观点的基础。更进一步的是，我们需要把握不同观点的层级效力，把握隐藏在司法观点之后的法理基础、立法原意和时代背景。通过这样两个层面的分析和研究，我们才能真正全面、透彻理解最高人民法院的司法观点。在前一期归类的基础上，我们再就房屋租赁合同纠纷中的优先购买权、合同效力、诉讼管辖问题进行深度阐释。

一、房屋租赁中的优先购买权纠纷

（一）承租部分房屋的承租人之优先购买权问题

目前，法律和司法解释对承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权均无明确规定。但根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（（2004）民一他字第29号），我们不难发现最高人民法院对前述问题已有明确的意见。

《复函》指出，“第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”由此可见，最高人民法院已经给出了非常明确具体的指导。

（二）房屋租赁中优先购买权的对象

根据2004年第5期《最高人民法院公报》登载的“杨巧丽诉中州泵业公司优先购买权侵权纠纷”案例解析内容，最高人民法院对此问题已经有了明确的倾向性意见。

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案例解析内容表明承租人的优先购买权仅针对承租人所租赁房屋，即承租人在主张优先购买权时，仅证明出租人有出卖房屋的事实，但不能证明所出卖是承租人所租赁的房屋，则无权主张优先购买权。由此可见，最高人民法院支持承租人在同等条件下享有优先购买权，但购买对象应为自己承租的房屋；对于出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。

最高人民法院的该观点，在地方司法实践中得以落实。如在“杨超诉南通市港口集团有限公司、南通国信资产管理有限公司承租人优先购买权纠纷上诉一案”([2011]通中民终字第0511号),承租人的租赁物为码头泊位、泵船宿舍三间以及楼下仓库。根据最高人民法院的观点，出租人整体出卖港口的，承租人的优先购买权仅及于所租赁房屋，另外再结合前述《复函》内容，租赁房屋与码头泊位不具有可分性，且在整体资产中占比例较小，因此法院最终未支持承租人对港口整体资产享有优先购买权。

（三）房屋租赁中优先购买权的提前通知期限

根据1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条规定“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”房屋租赁中优先购买权提前通知期限为3个月，且是效力强制性期限，出租人未能在该期限内通知的，将导致与第三人签订的房屋买卖合同无效。

但是该条规定已被2008年12月24日施行的最高人民法院《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》第24条所废止，理由是与《物权法》相冲突。在2009年，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条又进一步明确“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人可以诉请出租人承担赔偿责任，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”但是从最高人民法院制定司法解释的“立法本意”来看，最高人民法院实际上否定的是该提前通知期限的效力而不是期限时长。

该条被废止后，房屋租赁中优先购买权提前通知期限已无明确的法律或司法解释规定，只能以《中华人民共和国合同法》规定的“合理期限为准”。该合理期限为多久，由法官自由裁量，正因为最高人民法院仍旧支持该提前通知期限时长的态度，使得司法实践中仍以《意见》规定的“3个月”为“合理期限”的裁量标准。如“上海开佳五金机电有限公司诉上海恒立房地产有限公司、项某某、陈某某房屋买卖合同纠纷上诉一案”（（2012）沪二中民二（民）终字第1974号），一审法院以“参照法律对出租人应当提前3个月通知承租人售房事宜之规定，开佳公司（承租人）行使优先购买权之合理期限亦为3个月。”由此，《意见》第118

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条虽被废止，但是关于“提前3个月通知”的优先购买权提前通知期限仍为司法实践所采纳。

二、房屋租赁中的合同效力争议

（一）租赁房屋未经消防验收合格，租赁合同是否有效

《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（（2003）民一他字第11号）被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》所废止，其理由为与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突。《函复》规定，“1、租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的，应认定该合同无效；2、租赁房屋不属于上述必须消防验收的，则不能认定合同无效；3、租赁房屋用于开设经营宾馆、商场等公众聚集场所的，消防申报义务人为经营者，房屋消防验收则不是合同有效的必要条件。”但是经分析《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》的条文，我们发现《解释》并未明确直接规定消防验收对房屋租赁合同效力的影响。

我们认为《函复》虽被废止，但其规定的内容与《合同法》第52条在立法原意上是一致的，只有违反法律、行政法规强制性效力规定的合同才是无效合同。认定城市房屋租赁合同因房屋未经消防验收使用而无效的主要法律依据是《消防法》第13条第3款规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”因此租赁房屋根据《消防法》必须经消防验收而未验收或验收不合格的，应当根据《合同法》第52条认定租赁合同无效。

当然在在界定何为“必须进行消防验收的建设工程”时，需明确只有“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程”，竣工时才必须经过消防验收。因此不宜笼统地认为城市出租房屋一律须经消防验收，未经消防验收或者验收不合格租赁合同就无效。

另外实践中对《消防法》第58条规定的理解也不应有偏差。开设、经营宾馆、饭店等公众聚集的场所，在使用和开业前，应当进行消防申报，并经检查合格才能开业使用。这是针对上述公共聚集场所的开设、经营者提出的，而不是对其之外的房屋出租人的要求。不能以未进行消防申报而认为房屋租赁合同无效。

（二）租赁房屋未经整体验收合格的，租赁合同是否有效

最高人民法院在“湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案”中认为，根据《建筑法》第61条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可

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交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”未经整体验收合格而签订的《租赁合同》，违反了《建筑法》的强制性规定，根据《合同法》第52条应认定为合同无效。

该观点表明建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业的核心。任何一项工程新单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。

（三）未经全部所有权人同意而出租不独立商铺行为的效力如何认定

1994年A房地产有限公司（以下简称A公司）将所建商厦五楼大厅分割出售，该大厅建筑面积为3000平方米。原告赵某以人民币21万元的房价款购得其中九单元的房产，建筑面积为21.64平方米，包括公用部分分摊面积。买卖双方签订的《房屋买卖合同》第22第规定：“该物业的设计功能及用途为商业，买方不得将该物业用作工业或不符合上述设计功能的其他用途。”1996年赵某领取了九单元的房屋所有权证。此后，该大厅一直闲置。2000年1月，A公司向赵某邮寄挂号信一份，载明：商厦五楼只能作为一个整体使用，已经长期空置，经公司多方招商，现有投资人拟在此开办餐饮项目，初步洽谈租期为5—8年，首年租金为每平方米150—180元，每年递增2.5%—4%，请你在半个月内予以回复，否则公司将视作你已同意并授权公司统一出租你的九单元房产。该挂号信因逾期无人领取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召开五楼业主会议，赵某没有参加，参加会议的业主（占全体业主的绝大部分）同意将A商厦五楼中自有房产部分继续委托A公司出租给第三方使用，委托期限延长至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司与B公司（餐饮公司）签订了一份《商业用房租赁合同》，将珠宝城商厦五楼进行装修及营业。赵某购买的九单元地点位于B公司所开酒店的吧台位置。

赵某以其享有产权的九单元被B公司侵占，请求判令B公司迁出九单元并给付其自2000年4月至2003年3月的租金人民币10000元。

最高人民法院民一庭在针对具体案件讨论后形成两种意见。

倾向性意见认为非不独立商铺所有人不能要求确认出租行为无效。主要理由是：1、所购买的“单元”房产不具有独立的使用价值。在此条件下，考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择，不仅符合大多数业主的利益，也并不损害赵某的合法权益。2、从判决的社会效果考虑，人民法院也应当裁决个别业主服从商厦五层绝大多数业主的意愿，因为每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购“单元”不具有独立使用价值是不争的事实的前提下，他们就商厦是否应当整体出租问题所发生的争议是私权的碰撞。处理这种私权碰撞时法官首先要考虑的原则不是当事人个体之间差异，而应当尽

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