万科地产成本控制实施细则

万科地产成本控制实施细则 一.目的

1.1.为进一步明确万科地产各部门及相关人员和设计、监理单位在工程成本控制中的责任,从而达到对工程开发过程中的成本进行动态控制的目的,确保各项目工程成本控制在管理公司批准的目标成本围。 二.适用围

2.1.适用于万科地产开发建设的所有项目。 三.职责

3.1.规划部负责施工图预算低于目标合同价及设计变更费用的控制。 3.2.工程部负责现场签证的成本控制。

3.3.成本控制部负责工程项目的预算、结算及审核现场签证单及设计变更单产生的费用,并及时对目标成本的完成情况提出预警。 四.程序

4.1.确定目标合同价,目标设计变更费用、目标现场签证费用。

4.1.1.成本控制部根据已完成工程及同类工程的数据资料提出各项目的目标设计变更费用、目标现场签证费用。

4.1.2.成本控制部根据万科地产批准的目标成本和已定的目标设计变更费用、目标现场签证费用确定各分项工程的目标合同价(目标合同价=目标成本-目标设计变更费用-目标现场签证费用),并编制成表一。

4.1.3.成本委员会对表一的各分项工程的目标合同价、目标设计变更费用、目标现场签证费用的限额进行确认,确认后的上述费用作为各责任部门成本控制的依据。 4.2.设计阶段成本控制

4.2.1.规划设计部在与签订委托施工图设计合同时必须将以下成本控制参数写入合同条款中,并明确提出实现下列目标的奖惩办法: 每平米钢筋含量低于目标钢筋含量

每平米砼含量低于目标砼含量 项目的施工图预算不超过目标合同价

属设计质量产生的设计变更费用不超出目标设计变更费用

4.2.2. 施工图完成后,成本控制部在规定时间完成施工图预算,如施工图预算未超出目标合同价,则按施工图实施;如施工图预算超出目标合同 价,则由规划设计部组织成本控制部、分析超出原因。如属设计问题,由修改;如属设计标准太高,则由规划设计部调整标准,使施工图预算低于目标 合同价。 4.3.施工阶段成本控制

4.3.1.施工图确认后,由工程部按管理公司招投标管理规定及地产公司招标程序组织招标工作。

4.3.2.不提倡采用费率招标,尽可能采取总价或单价包干方式。 4.3.3.与中标单位签订的合同价不得高于目标合同价。 4.3.4.设计变更费用的控制

4.3.4.1.规划设计部是施工图设计变更费用控制的责任部门,规划设计部各专业工程师是各专业设计变更控制的责任人。

4.3.4.2.设计变更分为设计质量引起的变更和甲方提出的变更两类。

4.3.4.3.因设计质量引起变更时,应在施工前十天提出设计变更,规划部一天确认其技术可行性和合理性;成本控制部2天核算出此次变更产生的费用增、(来自:.fdcew.)减值。 设计变更引起的造价增加:2万元以下需经设计总监批准;2-5万元以下需经总经理批准;5万元以上的需经公司技术质量委员会及成本委员会批准后下发实施。确因特定原因无法实施的,工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。

4.3.4.4.因甲方原因提出变更时,规划设计部应作出设计变更方案,经成本控制部估价后,成本增加2万元以下的需经设计总监批准;2-5万 元需经总经理批准;5万元以上的需报管理公司批准,批准后由正式出具设计变更单下发实施。确因特定原因无法实施的,工程部应立即反

馈给规划发展部及 成本控制部。

4.3.4.5.规划设计部每月月中将上月所发生的设计变更费用按因设计质量

问题、因甲方提出变更两类分专业汇总报设计总监、总经理及成本委员会各成员并抄送。 4.3.5.现场签证费用的控制

4.3.5.1.工程部是现场签证费用控制的责任部门,工程部各专业工程师是各专业现场签证费用控制的责任人。

4.3.5.2.工程部在与监理公司签订合同时,应将现场签证费用不超出目标现场签证费用的条款写入合同中,并明确奖惩办法。

4.3.5.3.现场签证审批权限:2万元以下的需经工程总监批准;2-5万元的需报总经理批准;5万元以上的需报公司成本委员会批准。 4.3.5.4.现场签证分\正常类\、\特急类\签证:

\正常类\签证的办理应遵循先估价后施工的原则,凡是现场签证事项一经提出十天以后再施工的,都视为正常类签证,必须先定价(估价)后实施;正常签证的办理需在十天完成。 \特急类\签证的办理是必须立即执行而且延缓实施会造成更大损失的签证。特急类现场签证的办理原则是边施工边洽谈,但必须在开工后十天办妥全部手续。

4.3.5.5.工程部每月月中将上月所发生的现场签证费用按专业汇总报工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送监理公司。

4.4.分项工程完成一月成本控制部应将该项工程成本控制情况书面报告设计总监、工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送、监理公司。

4.5. 工程竣工结算后成本控制部在一周按土建和安装工程统计出分部分项工程单位成本、建筑面积单位成本、可售面积单位成本及总设计变更费用 增加比例、各专业设计变更费用增加比例、总现场签证费用增加比例、各专业现场签证费用增加比例,为后续工程的成本控制提供依据。 4.6.成本控制的奖罚

4.6.1.工程竣工结算完成后,公司根据整个工程的成本控制情况,对成本控制成绩优秀的责任部门和个人按节约成本额的5 %提成予以奖励,对成本超过目标成本的责任部门和个人按超出额的2%予以处罚,从年终奖金中扣除。

4.6.2.工程竣工结算完成后,公司根据整个工程的设计变更费用统计,设计变更总费用低于目标设计变更费用时,予以节约额的5%的奖励,设计变更总费用高于目标设计变更费用时,则予以超出金额的5%的罚款,罚款从预留的设计费中扣除。

工程竣工结算完成后,公司根据整个工程的现场签证费用统计,对非设计变更所发生的现场签证费用低于目标现场签证总费用时,予以监理公司节约额的5%的奖励;当现场签证费用高于目标现场签证总费用时,予以监理公司超出金额的2%的罚款。 注:上述比例均为参考数值。

房地产开发方案（成本控制篇） 时间:2006-11-20 12:16:17 来源：网络 作者：未知 浏览:6067

随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”即房地产项目成本费用的控制。

房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

第一部分 征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。

第二部分 勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低； 勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。

工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。

设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做

法。

三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。

施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。

第三部分 建安工程费的全程控制

一、决策阶段的难题和对策：

1、加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。

2、推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：

1) 保持项目功能不变，降低项目投资；

2) 投资不变，提高项目功能；

3) 投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；

4) 降低一些次要功能，使成本大幅度降低；

5) 运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；

3、决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免后期调整带来的震荡和成本上升。

二、规划设计阶段的成本控制要点：

研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25~35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。

1、成立成本评估审核部门：

公司部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。

1) 通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；

2) 按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；