房地产基本制度与政策
第一章 房地产业
1、什么是房地产业？
房地产业是进行房地产投资、开发、管理服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。
2、房地产业包括哪些细分行业，各细分行业的主要内容是什么？
房地产可分为房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业。
房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产咨询是指为有关房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。现实中个体业务有进行房地产市场调研、项目可行性研究、开发项目策划等。 房地产价格评估业是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。 房地产经纪业是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理和经纪的经营活动。
物业管理业是指专业化的物业管理企业，受业主委托，按照国家法律法规，依据合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，为客户提供高效、优质、经济的全方位的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
3、发展房地产业的意义是什么？
房地产业是国发经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。
A、为国民经济的发展提供重要的物质条件；B、改善人民的居住和生活条件；C、改善投资环境，加快改革开放的步伐；D、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；E、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；F、可以带动相关产业的发展；G、有利于产业结构合理调整；H、有利于深化住房制度改革，调整消费结构；I、有利于吸引外资，加速经济建设；J、可以扩大就业。
4、城镇住房制度改革经历了哪几个阶段？每个阶段的主要特征是什？ 三个阶段
1978~1990年，为城镇住房制度改革的探索和试点阶段，1979年开始向居民全价售房试点，1982年开始补贴出售试点，1986年以后，取得重大突破，成立了“国务院住房制度改革领导小组”，并出台了“关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案”，标志住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。
1991~1994年，为城镇住房制度改革的全面推行和配套改革阶段。 从1994年开始，为城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段。 5、城市土地使用制度改革的主要内容是什么？ 1） 征收土地使用费
2） 开展土地使用权有偿出让和转让
3） 制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规 4） 修改宪法和土地管理法
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5） 制定全国性的土地使用权出让和转让条例 6、房地产生产方式改革的主要内容是什么？ 房地产生产方式的改革即房地产综合开发。综合开发就是把开发建设的各个环节组织、衔接起来，使用城市规划与开发建设紧密结合为一个有机的整体，以保证城市健康、协调地发展。其特点：综合、配套。即对地下设施进行综合建设，对住宅、工商业用房、文教卫生福利设施、园林绿化、道路交通以及其它公用设施进行配套建设。其具体内容可分为规划设计、征地拆迁、施工组织、竣工验收、经营和使用管理等五个阶段。
7、房地产领域的法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术法规主要有哪些？ 法律三部：《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市规划法》
第二章 建设用地制度与政策
1、 国有土地包括哪些土地？集体土地包括哪些土地？
城市市区的土地全部属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属国家所有。由法律规定的除外。
农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有；除法律规定属于国家所的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山属于集体所有 2、 土地权属证书有哪几种？ 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、〈集体土地使用证〉 3、 国家建设所需土地，可采用哪些途径获得？ 1）通过行政划拨方式（含征地）取得； 2）通过国家出让方式取得； 3）通过房地产转让方式取得；
4）通过土地或房地产租赁方式取得。 4、征用集体土地的特点和原则是什么？ 特点：
1） 具有一定强制性；
2） 要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予补偿； 3） 被征用后的土地所有权发生转移。 原则：
1） 珍惜耕地，合理利用土地的原则； 2） 保证国家建设用地的原则；
3） 妥善安置被征地单位和农民的原则； 4） 有偿使用土地的原则； 5） 依法征地的原则；
5、各级政府征用土地的批准权限分别是多少？审批时应注意哪几点？
1） 基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审
批；
2） 其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备
案。
6、简述征用土地的工作程序 1） 申请用地
2） 受理申请并审查有关文件 3） 审批用地
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4） 征地实施 5） 签发用地证书
6） 征地批准后的实施管理 7） 颁发土地使用证 8） 建立征用土地档案
7、征地补偿费主要包括哪几项？其标准如何确定？
征用耕地的补偿费用包括土地补偿、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。 土地补偿费标准：
1） 征用耕地的补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的6-10倍。
2） 征用其他土地的补偿绱标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。 安置补助费：
按需要安置的农业人口计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。 地上附着物和青苗补偿费： 由省、自治区、直辖市规定。 8、什么是土地使用权出让？
是指国家将国有土地使用权在一定年限内出修让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
9、土地使用权出让的方式有哪几种？ 1） 招标 2） 拍卖 3） 协议出让
10、土地使用权出让的最高年限国家是怎样规定的？ 1） 居住用地70年； 2） 工业用地50年；
3） 教育、科技、文化卫生、体育用地50年； 4） 商业、旅游、娱乐用地40年； 5） 综合或其他用地50年。
11、在什么情况下国家可以收回土地使用权？ 1） 土地使用权届满的收回；
2） 国家有权提前收回土地使用权；
3） 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权； 4） 司法机关决定收回土地使用权。 12、土地使用权出让合同有哪几类？ 1） 土地使用权出让合同的正本、副本； 2） 土地使用权出让合同附件； 3） 补充合同。
13、土地使用权出让合同的主要内容？
签约双方当事人；出让地块的位置、面积、界线等自然情况；地价款数额、定金、支付方式和期限；土地作用期限；动工及开发期限；取得土地使用权的方式及违约责任等。 14、什么是土地使用权划拨？
指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者的行为。
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15、划拨土地使用权的转让、出租、抵押的条件是什么？ 转让：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
出租：1）房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家；2）用是单位因发生转让、出租、企业改制和改变土用途等不适宜办理土地出让的，可实行租赁；3）租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。
抵押：抵押时，其抵押金额不应包括土地价格，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。 16、什么是闲置土地？
经法定手续，以征用、划拨、出让方式取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地。
第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策
1、《拆迁条例》实施的范围是什么？ 《拆迁条例》规定的适用范围是指在城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
2、什么是拆迁人？什么是被拆迁人？ 拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。
3、拆迁租赁房屋有哪些规定？ 拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。如出租人与承租人达不成协议时，《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
4、 申请房屋拆迁许可证需要提交哪些材料？ 1） 建设项目批准文件； 2） 建设用地规划许可证； 3） 国有土地使用权批准文件； 4） 拆迁计划和拆迁方案；
5） 办理存款业务的金融机构出具的拆迁资金证明。 5、 实施房屋拆迁有哪几种方式？
拆迁的实施方式有二种，即自行拆迁和委托拆迁。 6、 房屋拆迁补偿的方式有何规定？
房屋拆迁补偿有二种方式，即货币补偿和房屋产权调换。 7、 房屋拆迁补偿的标准如何确定？ 《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的办法确定。 8、 几种特殊情况下的房屋拆迁有何规定？ 1） 产权不明确的房屋的补偿、安置
补偿：由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。 安置：拆迁人应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。 2）抵押房屋的补偿、安置
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