二手房交易注意事项1

二手房交易注意事项

一、核实产权是不是清楚:卖方必需是衡宇的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。只样做到这一点，你才能避免无效生意合同的显现或合同诈骗案情形的发生。不然，纠纷在所不免。

二、核实衡宇状况：你必然要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：

①衡宇建筑状况。如衡宇座落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。 ②衡宇小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业治理等。 ③衡宇权利情形。如土地利用权类型、利用期限、土地及衡宇用途、衡宇所有权性质、衡宇共有人情形、衡宇是不是存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情形的核实，有利于你操纵好交易的实际本钱和风险，比如衡宇的装修，有利于评估二次装修的费用；土地利用权为划拨的，涉及补交土地利用权出让金；衡宇租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满和优先购买权；衡宇仍在抵押期内的，则涉及记录过户前先行解除抵押的问题；被查封或冻结转让的衡宇，则在解除冻结之前不得生意活动等等，你要先做到充分了解衡宇状况以后再履行合同才会让你安心省心。

3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约按时刻付房款、过户、交房几大步骤。若是衡宇涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。

（1）看房、签约： 看房中意后，买方决定购房，应与卖方确信合同的内容，如衡宇状况、付款方式、交房条件、解押手续、生意合同备案过户、违约责任、税费承担等等。衡宇中介公司为表现其居间身份，往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房生意合同范本并要求交易两边利用，因此实践中生意两边常常还需要依照范本重签生意合同，能够说这两份生意合同都是有效的，生意两边能够约定两个版本合同发生冲突的解决原则，不然通常以后签的协议为准。因此注意让两个版本的合同内容维持一致，是你和卖方两边都务必注意的问题。

（2）按合同约定付房款：支付房款是买方的要紧义务，一样有一次性付款或按款付款两种方式。前者常需要两边足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、衡宇可当即交付利用、衡宇转让不存在（或可当即解除）抵押等权利限制等条件，按交易进度支付房款（签合同付定金/过户后付大部份房款/交房后付余款）。后者则签

合同付定金/签按揭合同付首期款/余下的房款由银行打到卖方帐户上）。

（3）交房：交房有利于避免卖方一房两卖的机遇，买方也能够尽快利用衡宇，但需要明确以下事项： ①交房的时刻和条件。交房一样与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。两边应明确交付衡宇状况，如卖方负责清空屋间，不得留有大件废弃家具等。

②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。 ③衡宇出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合一样。 （4）过户：过户即将衡宇的权属人由卖方变更为买方。两边对此须明确：

①到房管局办理生意合同记录和过户的时限，一样为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时刻。 ②过户所涉税收和费用的承担。

③买方的人数。买方应确信过户后产权证上记录的权属人，幸免签约后家庭成员转变再考虑变更或增减衡宇权属人情形显现。

④户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易衡宇的时限应予以约定。

4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是两边诚信履行二手房生意合同的保障。实践中，小额的定金惩罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际成效。当房价波动、资金不足、税费改革等情形显现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后以为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发觉房价飙升，则称未征得其他共有人同意的生意合同无效，要求买方退房。因此，两边在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：

①合同义务的履行时限必需是简单易定的日期，尽可能幸免抽象的“之前”“以后”表述。 ②每项要紧义务均应有违约责任一一对应。

③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违

约金被以为太高时法院会依法调低，反而又处于不确信状态。

④应约定如解除合同，买方支付占用衡宇期间利用费用的计算方式和卖方承担买方装修损失的计算依据。另外，守约方主张权利的本钱如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。

总之，在二手房交易中坚持以上原则，严格确认产权情形、交易程序和违约责任，将大大降低生意两边的交易风险，专门是买方的风险。

物业交割注意事项二

在收房做物业交割的时候必然要注意以下问题：

(1)结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是不是已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

(2)告知电表状况。在衡宇交接验收时，买家必需亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是不是正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

(3)协助煤气过户。依照燃气公司的规定，生意两边必需凭《衡宇生意合同》且已写明本房价已包括燃气设施费和两边的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一路到燃气部门办理过户手续。关于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

(4)签定新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签定新的物业供暖协议，以避免阻碍来年供暖。 (5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，而且在合同补充条款中约定是一根仍是两根线路，是一般电话线仍是ISDN电话线，转让价是不是包括电话线。购房者能够让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一路到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。

(6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平常无人居住，卖家也没有