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资产减值准备 税后净营业利润 年份 404,422,104.48 404,422,105.48 404,422,106.48 27,220,346,202.88 31,242,734,818.64 34,943,332,345.22 2018年 2019年 257,593,935,768.5 主营业务收入 238,512,903,489.40 5 168,363,396,418.3 营业成本 155,892,033,720.67 2 营业税金及附加 销售费用 管理费用 利息费用 其他财务费用 资产减值损失 税前经营利润 减： 经营利润所得税 税后经营利润 加： 少数股东损益 利息费用(税后) 22,345,652,650.83 24,133,304,862.90 7,081,356,485.38 6,026,164,734.26 7,647,865,004.21 6,508,257,913.00 12,021,050,335.87 12,982,734,362.73 1,461,209,895.19 1,287,969,678.84 1,578,106,686.80 1,391,007,253.15 32,397,465,988.37 34,989,263,267.44 7,985,975,366.13 8,624,853,395.42 24,411,490,622.24 26,364,409,872.02 4,523,449,212.30 9,057,861,428.07 4,885,325,149.28 9,782,490,342.32 可编辑
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资产减值准备 税后净营业利润 404,422,107.48 404,422,108.48 38,397,223,370.09 41,436,647,472.10 （2）资本总额的预测
表5-11万科最近六年资本结构和变化情况
年均增年份 2009 2010 2011 2012 2013 2014 长率 归属母公3.74E+14.42E+15.30E+16.38E+17.69E+18.82E+1 司权益 0 0 0 0 0 0 年均金额 同比增长 17.20% 18.35% 19.75% 20.50% 20.48% 14.65% 18.49% 少数股东8.03E+01.04E+11.49E+11.83E+12.85E+12.77E+1 权益 9 0 0 0 0 0 同比增长 15.97% 28.89% 43.57% 23.20% 55.87% -2.85% 27.44% 所有者权4.54E+15.46E+16.78E+18.21E+11.05E+11.16E+1 益合计 0 0 0 0 1 1 9.91% 20.14% 同比增长 16.98% 20.21% 24.27% 21.09% 28.37% 带息债务2.45E+13.21E+12.85E+14.60E+14.92E+14.85E+1 合计 0 0 0 0 0 7.00% 0 -1.33% 18.67% 976,884,86 同比增长 25.28% 31.06% -11.04% 61.03% 在建工程 5.93E+07.64E+07.06E+01.05E+09.14E+01.83E+0可编辑
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8 8 8 9 8 9 2.44 575,149,18 4.78 同比增长 214.55% 28.84% -7.68% 48.98% -13.08% 100.67% 7.40E+04.05E+04.41E+04.76E+02.47E+01.33E+0金融资产 5 8 54563.01同比增长 - % 递延所得-4.63E+0-9.04E+0-1.55E+0-2.32E+0-2.85E+0-3.43E+0税的贷方8 余额 同比增长 - 95.21% 71.13% 50.00% 22.90% 20.10% 8 9 9 9 9 9.02% -98.92% % 8 6 9 51671.47-94.60% 8 上表记录了万科最近六年的带息债务总额和所有者权益变动。其中所有者权益（包括归属母公司股东权益和少数股东权益）六年平均增长率为20.14%，带息债务合计五年平均增长率为18.67%。同比增长率比较时，我们可以发现2011与2014年带息债务同比增长-11.4%与-1.33%，通过数据对比我们发现带息债务增长比较异常，这是由于2011年和2014年房地产调控力度加大，房地产行业减少拿地和减慢项目开发进度，留取资金“过冬”。另一方面，所有者权益增长比例则相对平稳，除了2014年增幅较小，因此，在预测时我们采用所有者权益六年平均增长率作为预测依据，求出预测时期净资产后，我们按照资本结构不变的假设推出带息债务的数额。
根据 EVA 总资本的计算公式和基于上述的预测方法，预测期的资本总额预测
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结果如表5—12所示：
表5-12万科预测期的资本总额表
(单位人民币 万元) 年份 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 15,326,930.17,625,970.20,269,866.23,310,345.所有者权益合计 13,327,765.95 84 加：递延所得税的贷方-411,108.12 余额 加：各种减值准备 41,154.95 41,154.95 41,154.95 41,154.95 41,154.95 -493,329.74 -591,995.69 -710,394.83 -852,473.80 46 03 94 5,350,654.55,618,187.25,899,096.56,194,051.4加：带息债务合计 5,095,861.44 1 减：在建工程 减：金融资产 97,688.49 57,514.92 97,688.49 57,514.92 3 97,688.49 57,514.92 9 97,688.49 57,514.92 2 97,688.49 57,514.92 20,070,207.22,538,113.25,344,519.28,537,875.调整后资本总额 17,898,470.81 15 55 34 11 （3）加权平均资本成本的预测
表5-13万科前六年WACC表
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年份 WACC 2009 9.58% 2010 9.32% 2011 9.31% 2012 9.01% 2013 9.89% 2014 9.30% 平均值 9.40% 采取万科前六年的WACC平均值9.40%作为万科未来五年的WACC。 （4）预测期EVA的计算
根据以上预测的税后净营业利润、资本总额以及加权平均资本成本，可以计算出未来五年内各年的EVA值，如表5—14所示：
表5-14万科预测期内EVA表
（单位人民币 元） 年份 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 27,220,346,31,242,734,8134,943,332,3438,397,223,3741,436,647,47税后净营业利润 202.88 8.64 5.22 0.09 2.10 178,984,70200,702,071,4225,381,135,4253,445,193,4285,378,751,1期初的资本总额 8,075.01 WACC 9.40% 73.44 9.40% 97.92 9.40% 26.37 9.40% 13.26 9.40% 10,393,369,12,374,033,5713,754,466,2714,569,957,4014,607,196,44EVA 979.90 0.87 4.36 1.50 7.07 从企业价值评估的角度来说，预测期间内的EVA值需要进行折现，从而得到预测期内EVA的现值。后续期 EVA 由预测期最后一个会计年度的 EVA 值为年金，
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