珠三角 东翼 西翼 北部 12584857 357724 414901 481205 90.94 2.58 3.00 3.48 2943.93 193.50 233.66 322.76 79.70 5.24 6.33 8.74 4275 1849 1776 1491 商品房销售数据同比增长表（％） 区域 珠三角 东翼 西翼 北部 实际销售额 30.61 -3.07 73.34 39.11 实际销售面积 22.31 -6.90 39.61 21.86 均价 6.79 4.11 24.20 14.17 珠三角、西翼及北部的房价未来将会出现稳步上涨趋势，而东翼的房价将会
图4 各地区商品房销售均价50004000珠三角东翼西翼北部元/平方米300020001000004年上半年04年全年05年1季度05年上半年05年全年变化不大。
2.6商品房市场空置情况
商品房空置总量方面，珠三角2005年呈上升趋势，但同比小幅度下降；其余地区均出现不同幅度的上涨，其中西翼涨幅最大，达30.28%。
珠三角、东翼、西翼及北部地区的商品房空置结构，也就是合理空置（待销）与不合理空置（滞销和积压）的比例分别为：1：1.69、1：4.40、1：5.16及1：3.74，而去年同期的比例为：1：1.48、1：5.99、1：2.66及1：4.06。可见，珠三角及西翼地区空置结构出现恶化迹象，而东翼及北部有所好转。
2005年广东省各区域商品房空置数据表（万㎡） 区域 全省 珠三角 东翼 西翼 北部 总 量 数值 2091.95 1618.78 286.81 42.04 144.32 占全省比例(%) 100 77.38 13.71 2.01 6.9 数值 691.87 601.49 53.09 6.83 30.45 待销 比重(%) 33.07 37.16 18.51 16.25 21.1 滞销和积压 数值 1400.08 1017.29 233.72 35.21 113.87 比重(%) 66.94 62.84 81.49 83.75 78.9 商品房空置数据同比增长表（％）
区域 珠三角 东翼 西翼 北部 总 量 -4.45 2.69 30.28 6.00 待 销 -12.11 33.16 -22.56 12.90 滞销和积压 0.74 -2.39 50.15 4.29 2.7广东省区域市场分析结论
? 珠三角仍是全省房地产开发投资主要集中地，较去年同期主要减少了对商业用房约1个百分点的投资，而小幅度加大了对住宅及其它房地产的投资。国家紧缩银根区域产生了一定影响，当地开发商减少了对国内贷款的依赖，提高了自筹资金比重，投资风险较去年同期有所降低。土地开发成本、土地购置成本同比均上涨，土地储备难度加大，开发商对市场较去年谨慎。但市场需求表现出较为旺盛，房价较去年出现了小幅上涨，预计这种趋势将持续一段时间。空置商品房总量有上升趋势，但较去年同期有所改善，不过空置时间结构方面出现恶化迹象。
? 东翼对住宅的投资比重继续减少，但对住宅的投资仍是该地区房地产的主要投资方向。国内贷款比重自去年年底以来出现持续增长，自筹资金所占比重略有下降，投资风险较去年有所增长。土地开发成本同比大幅度上涨，土地购置成本同比下降，当地开发商对当地市场较谨慎。市场消化能力有所减弱，但房价同比出现微涨。商品房空置总量同比小幅度上涨，但空置结构出现好转迹象。
? 西翼对住宅、商业用房的投资较去年同期有所加大，幅度约3个百分点。国家紧缩银根政策对该地区影响不大，但投资风险较去年同期有所提高。国家严格土地政策对该地区继续产生影响，土地购置成本大幅度上涨，土地开发成本大幅度下降，土地开发速度加快，当地开发商对当地市场持乐观态度。市场需求虽旺盛，但未恢复到去年同期水平，房价同比出现较大幅度上涨，预计未来涨幅将有所放缓。此外，值得注意的是商品房空置总量同比出现大幅度上涨，且空置时间结构方面也出现恶化的迹象。
? 北部较去年同期减少了对住宅、商业用房各约1个百分点的投资。国家紧缩银根政策对该地区产生了一定影响，使开发商减少了对国内贷款的依赖，提高了自筹资金比重，投资风险同比有所降低。当地开发商对市场表现较为乐观，但土地开发速度较去年同期减缓，土地囤积的迹象表现较突出。当地市场消化能力出现了自年初以来持续增强的局面，房价出现较大幅度的上涨，但仍是全省房价最低地区，达1491元/平方米，预计未来房价涨幅将有所放缓。商品房空置总量同比小幅度上涨，但空置时间结构方面有好转的迹象。
3 珠三角地区各城市比较分析
3.1 分析思路及指标框架
通过对城市基本面和房地产市场两方面的指标来进行分析，从静态和动态两个角度综合评价城市在区域中的地位以及城市房地产市场发展态势。
在分析中，我们采用右图指标框架：
人均GDP 城市基本面指标 房地产市场表现指标 城 市 评 价 人均可支配收入 城区人口密度人均居住面积年商品房销售面积 商品房销售价格 比销售面积竣工面积 3.2城市基本面指比较分析
（1）城市规模——GDP及人口比较
简要分析：从经济规模和人口规模看，广州、深圳毫无争议的担当起区域中心城市的地位，同时佛山、东莞以其独特的地理区位形成了第二梯度城市的经济“领头羊”。
（2）城市购买力——人均可支配收入比较
简要分析：在人均可支配收入方面，除了深圳和东莞领先之外，佛山、中山、珠海与广州差别不大，说明几个第二梯度城市也积蓄了较强的购买能力。
（3）区域经济发展水平——人均GDP比较
简要分析：深圳，广州人均GDP突破了7000美元，而佛山、东莞、珠海、中山4均接近中等收入国家水平（6000美元），其中东莞、佛山属于四者中较高水平。
（4）城市扩张压力——城市人口密度比较
简要分析：深圳、东莞由于外来务工人口的比例很大，因此目前城市建成区面临非常大的扩张压力；广州、佛山、中山扩张压力次之；珠海和惠州因为人口总量比较小，从而城区扩张压力比较小，未来城市发展速度并不太紧迫。 3.3 城市房地产发展现状比较分析
（1）城市居住现状——城市居民人均居住建筑面积比较
简要分析：东莞人均建筑面积高的原因在于外来人口所占比例大，本地城市居民少，所以其指标特别高。珠三角城市本地人口居住条件已经相当优越，其房地产需求主要来自本地居民更新换代及外来人口引致需求影响。
（2）城市房地产需求规模——销售面积比较分析
珠三角城市房地产需求比较100080060040020009931100757456166224137销售面积（万平方米）深圳广州佛山东莞珠海中山惠州简要分析：除深圳、广州面临较强的城市需求，佛山需求量最高，遥遥领先于其他第二梯度城市，而珠海、中山、惠州城市总体规模较小。
（3）城市房地产销售价格比较
简要分析：广州、深圳作为珠三角中心城市，房价理所当然担当起龙头角色。佛山、珠海、东莞也以其独特的区位和经济地位，担当起第二梯度城市的领跑者。
数据来源：广州的为总销售金额除以销售面积 （4）销售面积竣工面积比比较
简要分析：佛山和中山数据缺失，所以无法计算指标。整体来看，除了东莞指标出现过高的数据外，深圳和广州市场也出现了供不应求，其他五个城市指标均在1左右，供需基本持平，略显供不应求。
数据来源：东莞销售面积来自房管局，竣工面积来自统计局（偏小） 从基本面指标看：珠三角主要城市各项指标呈现三层次，广州、深圳毫无争议排在第一层次；佛山、东莞、珠海、中山在经济实力上排位第二层次；惠州基本面全面落后于前面六个城市。从房地产市场看，佛山价格、规模指标都在第二梯度城市中处于良好地位领导地位。惠州则量、价均在低位徘徊。
4 桂闽部分城市比较分析（南宁、厦门、福州）
4.1 城市基本面指标比较分析
（1）城市规模——GDP及人口比较
简要分析：从城市规模看，三个城市规模当中福州遥遥领先；南宁则体现了人口多，总量低的特点。
（2）城市购买力——人均可支配收入比较
简要分析：与经济总量表现一致，城市购买能力分为三个区段，厦门最高，南昌则未突破10000元，购买能力较为有限。
（3）区域经济发展水平——人均GDP比较
简要分析：人均GDP厦门一支独秀，经济发达程度最高，福州也处于领先地
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