造方法。例如，对于珠宝首饰类加工制造工厂，由于其所占面积并不大，因此可以选择建筑体量较小的原有厂房，而对于工艺礼品类工厂，有些需要较大规模的生产面积和较大尺量的电梯运输条件，则可以考虑现有园区中建设期较晚的大厂房进行改造。对于园区内现存较多的员工宿舍，其改造方向可以重点考虑设计师公寓、创意设计工作室、乐器培训、艺术培训、休闲娱乐、酒窖储藏等用途，因为上述功能需要的面积不大，更多考虑的是环境和氛围，因此，完全有条件经过改造和翻新，使其满足功能需要。
“道路与园区规划”是本项目建设规划的重头，因为根据本项目的功能规划可见，占地9万余平方米的园区内，将包含5大功能分区，每个功能分区内又包含若干子功能区，未来园区内工作人员与游览和消费人员的数量将比当前高出数倍甚至十几倍。如何很好地将这些人群分入到不同建筑内，并疏导整体人流，对于道路和园区规划提出了很高的要求。
在园区规划中，结合河西工业区的建筑现状，找出面积足够大的露天广场比较有难度，因此，应重点考虑开辟现有建筑首层作为人流公共活动空间，创造有别于露天广场的另一番风情步行街，这样可以解决大量人员公共活动区域不足的问题，而且还可以创造出独一无二的别样情调。
在园区靠近羊大路一侧，重点安排文化主题广场，因为此位置是联通周边的关键，可以迅速到达周边已经相对成熟的商业街区，融入
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其中，可以带动整个园区的发展。
在车位规划上，应考虑园区内现有道路比较狭窄的现状，可以选择在园区外部靠近河岸的区域，集中作为公共停车场；还可以结合园区道路翻新和改造，参考香港和澳门道路狭窄，但仍巧妙安排停车位的经验。
在道路改造上，应为道路融入文化内涵，可以考虑按照不同的功能划分，将珠宝文化结合世界各地具有特色的街道风格融入到本园区内的街道翻新改造中。正因为本园区街道狭窄，但两侧建筑体量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低错落的现状。在改造规划中，可以充分利用这一现状。如果能够选择不同地域的街景，配合将两侧建筑的外墙及门面也改造成同样风格，再加入珠宝造型做为雕塑和灯饰，地面变成爱心路、钻石路等，则园区本身也可以成为一个文化旅游的热点，再将文化产品的展示、交易融入其中，则项目将会因此成为顺德的一个旅游亮点。
“市政市规划”方面，重点包含对现有园区供电、供水、消防、通讯和排污等设施的改造。其中，应重新建设集中的变电站和消防中心，将现在的露天变压器、分散的消防系统改为室内干式变压器和集中的消防控制系统，以提升园区整体用电和消防安全水平。另外，借助道路翻新，将现有园区的市政管网系统进行一次翻新改造，将露天管线全部变为暗埋管线。在排污方面，将集中整理现有管线，结合建设公厕，集中处理全区的污水和垃圾。建设集中垃圾处理中转站。
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除上述考虑之外，对于园区内重点街道和景点，如主题广场、特色酒吧街等，应设立景观照明，以营造浪漫氛围。
“园林绿化规划”方面，由于本园区公共露天面积并不多，因此不宜采用大面积草坪和花园，而是应重点选择小品型雕塑、喷泉、绿化和垂直绿化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相应的树木、攀爬植物、花卉和小型喷泉等，使游客和客商在游览和交易参观过程中，感受到来自身边的亲切和不同风格的异域风情。
屋顶绿化也是本项目考虑的一个重点，由于园区内建筑高低错落，由条件将屋面改造为花园，并在花园内设立特色休闲、餐饮等设施，为客商和游客提供交流和休息的良好环境。
第三节 项目总投资及构成
本项目总投资预计为人民币15亿元，通过企业自筹、政府入股、风投、土地置换股份等多种方式，分批筹集。项目各功能划分和相应的投资构成参见表1。
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按功能划分的项目投资构成表 （表1）
序号 功能区 项目名称 珠宝首饰加工厂 1 生产加工区 特种高端工艺加工厂 珠宝首饰展示交易区 2 展示交易区 国际高端奢侈品展示交易区 4，488.00 （商场） 家居饰品展示交易区 玩具及动漫产品展示交易区 民间创意展示交易区 拍卖中心 文化主题广场（含园林景观） 酒文化与特色酒吧街 22,548.00 （含园林景观） 3 文化旅游区 珠宝文化体验区 休闲会所与俱乐部 21,000.00 （五星级酒店） 创意设计中心 4 教育研发区 培训中心 珠宝首饰质量鉴定中心 会议与创意演示中心 设计师公寓 5 公共服务区 海关 物流服务中心 园区管理中心（含市政、电子1,000.00 商务平台、消防等） 6 合计 合计 90，000.00 314，547 150,000.0 33,527.1 2,000 1,500.00 6,000 1,500.0 600.0 1,000.00 291.00 1,000.00 14,000.00 3,000 582 3,000 22,000 600.0 174.0 900.0 6,600.0 620.00 5,028 1,005.0 189,000 1,460.00 7,300 1,825.0 75984.0 9,979 350.00 470.00 12,000.00 1,400 1,880 1,000 280.0 752.0 560.0 8,008.0 2,845.00 1,488.00 17,068 9,110 3,410.0 2,270.0 22，440 1,000.00 1,940.00 3,000 7,760 450.0 3,230.0 41,410.0 占地面积(M2） 1,000.00 建筑面积(m) 3,000 2投资总额(万元) 450.0
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本项目分四期，共3年建设完成，各期投资构成参见表2。
按建设期划分的项目总投资构成表（表2） 项目建设期 1期 2期 3期 4期 合计 起止时间 2008年1月至2010年12月 2012年6月至2013年6月 2014年7月至2016年6月 2016年7月至2018年6月 2008年1月至2018年6月 总投资（万元） 16,000.0 11,000.0 63,000.0 60,000.0 150,000.0
第五章 项目经济效益分析
本项目综合修缮建筑面积为270,000平方米，修缮后的园区内物业租金等综合收益均价有望达到50元/平方米，仅租金一项年收益约为16,200万元，项目采取滚动方式发展，自项目启动至前期收益变现，前期所投资金约为人民币20,000万元，按90年不变价累计滚动发展之资金成本，项目投资回收期约4年。项目建成后，年资金收益率约为40%。
其中按项目产能80%计，每年交易额高达人民币200亿元。同时解决中、高收入就业2,000人，对当地就业人才及智力储备现状有较大改善。
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