7. 房产是指房屋产品归谁所有，亦即对于防务的战有、使用、收益和处分的权利。房产是商品。具有商品属性，有价值和使用价值。房产商品具有自己的特点，特别是地理位置对房产价值和价格的形成起着关键的作用。
8. 房地产经营的概念有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理。广义的房地产经营概念包括房地产生产过程和流通过程经营。
9. 房地产经营具有风险性大、收益高，经营对象有效符合投资的双重性，经营中垄断和竞争同时存在等特点。
10. 房地产经营必须掌握分析预测，适应需求，齐全功能，配套服务等原则。
11. 房地产经营管理运行机制是商品经济运行机制，要按商品经济原则进行经营管理。其基本要求是要遵循价值规律要求，要等价交换；土地要有偿使用；地价、地租的确定要以市场供求变化为基础，参照环境和规划等因素；要有计划推进房改。要创造实现房地产商品化经营的良好条件。
12. 必须加强对房地产经营的管理，包括加强房地产经营企业内部管理和国家宏观管理，以取得经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，微观和宏观的有机统一。
13. 土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典权和租赁权。 案例分析：
广州市惠华房产开发公司师1982年6月就成立的一家房地产开发公司。由于经营管理好，早在1987年就经广州市建委批准为一级城市建设综合开发企业，并被列为全市50家优秀企业之一。
惠华房地产通过外引内联，多方集资，发展外向型房地产业，积极进行旧城区改造和新区开发。公司领导认识到公司是社会主义企业，不能单纯追求企业盈利，而必须协调好经济效益、社会效益和环境效益的关系。公司开发经营的昌乐苑小区建成，住户进住后，搞了数以百计的违章建筑和防盗设施，有的花上万元建造起来，相当高级。小区的空、路边也堆放了许多杂物。按常规，住宅交付使用后，公司可以不管了。惠华公司领导为了改变这一局面，决心做好售后服务，认真抓好小区管理。公司领导带领干部“抓点”，坚决清除违章建筑，并无偿投资30万元，把小区美化起来，变成环境优美、安全的花园小区，受到住户和社会的赞誉。
惠华公司也舍得花钱投资兴建小区的中小学、幼儿园等公益事业，总投资600万元，建成后无偿交给教育部门使用。
公司加强经营管理，注重三个效益的统一，使公司不断壮大和发展。 复习思考题
1. 说明房地产业在我国国民经济中的地位和作用。 2. 试述房地产经营管理的特点、原则和运行机制。 3. 结合本案例谈谈你对加强房地产经营管理的认识。
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4. 谈谈你堆放地产经营管理原则的认识。为什么要坚持这些原则。
房地产投资
案例
经济调控时期，国内房地产市场上，高档宾馆、豪华别墅处于调整消化期。但社会对中档住宅仍有很大的需求，对商铺的需求也因为零售业的迅速发展而增加。在这种形式下深圳珠江信托投资公司与香港隆基投资集团协商合作开发商住小区。
项目定名“新景花园”，位于广东南沙经济开发区。项目占地面积 120 060平方米，规划建筑占地面积 35 000平方米，建筑总面积269 700平方米建筑密度为29.2％．绿化面积35％容积率2。25，居住人口按占地面积20平方米/人计，共 6 000人。
经估算，项目总投资费用这5。86亿元人民币。建成后，在经营期内累计盈余将达1。47亿元，项目总投资收在率为34。61％动态投资回收期为三年零七个月，净现值约占6.493万元，内部收处率为38．23％。并对项目主要经济指标作敏感分析和风险分析。得出项目的投资和市场风险较小，而盈利性好。 经过反复论证，合作双方决定合资成立新景花园项目有限公司，负责该项目的兴建和经营。 章前案例分析思考题
1试说明房地产投资效益分析的重要性。 2如何进行房地产投资决策。 本章小结
1房地产投资经济效益有确定性和非确定性两大类分析方法。
2在确定性分析方法中，简单投资收益率法和静态投资回收期法属静态分析法，不考虑资金时间价值；动态投资回收期法、净现值法和内部收益率法属动态投资回收期法，考虑了资金时间价值。
3房地产经济效益分析指标主要有投资收益率、静态投资回收期、动态投资回收期、净现值和内部收益率等。进行分析，必须有基础数据和分析报表。分析报表主要是现金流量表和预测报益表。
4.房地产投资决策是对房地产投资的目的及其实施方案进行分析、比较、选择，最终作出判断的过程。 5. 房地产投资要考滤投资的安全性、收益性、风险性和流动性。
6. 房地产投资的物业类型有：生地投资、住宅投资、写字楼投资、商业楼宇投资、工业用房投资和酒店、度假村、影剧院投资等形式。
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7.房地产投资策略是为决策而事先作的计划，包括：投资类别选择、风险选择、阶段选择、独资与合资选择、长期中期或短期投资的选择等。
8. 房地产投资项目可行性研究一般分为机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，其目的在于把投资决策建立在科学分析基础上。
9.房地产投资决策方法包括：确定型、风险型和不确型三类决策方法。 10.房地产投资必须遵循一定的基本程序。 复习思考题
1房地产投资经济效益分析有哪些方法？ 2房地产投资项目可行性研究的内容是什么？ 3试述房地产投资的基本程序。 章后案例
花园别墅可行性研究报告 一、项目概况
花园别墅位于广州市市郊，距市区9公里处，占地100亩，该区背靠崇山峻岭，面对天然湖泊，山清水秀，环境清新而优雅，确系理想的居住休养地。 二、规划设想
花园别墅地处山坡阶地，为了尽量保持天然风貌，由100幢两班牙式高级别墅组成的别墅群依傍山地自然坡度，错落有致地分布在坡地上，四幢四层的高级公寓及酒楼、健身中心等公共服务设施建在坡脚台地上。按初步规划，该别墅区主要建设项目有：A型别墅20栋，B型别墅80栋,高级公寓6栋，健身中心1栋、酒楼1栋。其它设施包括路网、花园、景点及绿化等。 三、市场需求预测
1. 该市经济发展规划要求在本世纪末达到人均住房10平方米的小康水平，币区总人口由395万增长到460万。因此住宅需求是很大。
2. 该市每年有大批华侨回国定居及为国内亲属购置屋。因而该市商品房，尤其是高级别墅在港澳巾场有一定的竞争力。
3. 随着改革开放的深入，各国驻该市办事机构增加，需要大量高级住宅以安置其高级职员。 4. 该市居民收入增加，一部分人的生活水平已显著提高，已成为潜在的用户。
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四、项目投资估算
依据有关定额和币场调查资料，项目总投资费用为23034.26万元，其中基建部分为13741、5万元。项目投资估算汇总表为表5－7。 表5－7 项目投资费用估算汇总表 五、项目开发进度及投资安排计划
本项目计划自1994年刀月开，至1999年5月竣工，总工期5年．为节约投资，决定分区分段开发，开发一片，交付使用一片。据市场分析，预计每期推出的商品房有6％可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力和公司开发能力及资金筹措的可能性，进行项目开发。 平均销售单价=销售收入/开发工程量=31468.72/46948=6702.88（元/m2） 平均变动成本=变动成本/开发工程量=10991.87/46948=234.29（元/m2） 故可求出盈亏平衡点Q0:
Q0＝固定成本/平均销售单价-单位变动成本 =12042.39*10000/（6702.88-2341.29） =27610（m2）
即本项目不至亏损的最少商品房开发面积为27610m2。 十二、项目经济效益敏感性分析（略） 十三、项目社会效益与环境分析（略） 十四、结论
综合上述分析，该项目由于在销售策略上采取了提前预售、分期付款的措施，节药了资金投入，降低了开发成本，具有良好的经济效益。同时，该项目规划合理，注重基础设施及公共设施配套建设，具有良好的社会效益。故该项目是可行的。 章后案例分析思考题
1、详细阅可行性报告，你认为报告结论是否正确？为什么？ 2、说明房地产投资可行性报告各项内容的作用和相互联系。
房地产筹资
本章要点
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介绍房地产资金的概念和分类。
详细分析目地产资金运用方面的特点，以此为基础阐述多渠道筹土房地产资金的必要性和可能性。 探讨筹集房地产资金的主要原则、渠道和方法。房地产资金筹集的主要渠道和方法是本章的核心内容，本章着重研究了房地产金融融资、以销售为基础的筹资以及利用外资 等二种主要筹集渠道和方法。 案例
1991年11月10日，深圳物业发展（集团）股份有限公司的股票正式上市，将发行7150万股。
1982年，深圳物业开创时，只有十几个人，是单一性的小公司。它不要一分钱国家直接投资，充分利用特区的优惠政策和条件，发扬 “团结奋斗、开拓创新”的精神．在承包建设深圳国际贸易中心大厦时，以三天一层楼的速度，以最优的质量、最低的成本，仅用了三年多的时间便完成具有世界先进水平的超高层建筑，创造了“深圳速度”。并在二年多的时间里收回成本，获得了良好的经济放益和社会效益。
1989年6月，深圳物业成立了皇岗口岸建设总承包公司，于1993羊8月正式通车。此外，物业集团还成功地建成了国贸大厦、红岭大厦高层建筑群。国贸商往大厦等工程。在工程投资方面，公司利用自有资金，投资兴办了包括深圳最大的制造业——深圳国材织造中心在内的数家企业，年产值近 3000万元，产品90％以上外销。公司还经营深圳最高食府——国贸旋转餐厅等酒店服务及大型综合性超级市场——国贸商场并投资上千万元扩展汽车营运业，在物业管理方面也有优良的效益。
物业公司从国家直接拿到的土地不多．只有7万平方米，其余土地都靠竞投、拍卖中得到。公司在股票上市前靠的是信誉赢得金融界的信任，股票上市后利用发行股票吸收社会资金。 房地产开发经营需要大量资金，房地产筹资就成为十分紧迫的问题。 章前案例分析思考题
1. 试论企业信誉对房地产筹资的重要性。 2.房地产筹资的渠道有哪些？如何灵活筹资？ 本章小结
1、房地产资金是房地产企业而于房地产开发经营的财产、物资的货币表现。它可以资全的来源渠道、资金的权属、资金在房地产生产经营中的作用以及资金的地域情况等进行分类。
2．房地产资金运用具有运用量大，运动量大、非自有资金比重大、运用效果呈增长趋势等特点。 3.多渠道筹资房地产资金的基本目的在于解决大量资金需求问题，分散风险，促进房地产市场的形成与发育等。筹集房地产资金必须考虑筹资规模、时机、企业的利益和投资者的权益、资金来源结构等方面的因素。
4.筹集房地产资金的万法上主要有通过房地产金融融资，以销售区地产进行资金筹集，开辟利用外资渠道等几类方式。
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