说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。 7.2税务分析
营业税及附加、所得税、土地增值税。 7.3经济效益分析
1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。 2）项目开发各期的利润体现。 3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。 4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。 7.4项目资金预测 资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。 8综合分析与建议 8.1优势 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。 8.2劣势 从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。 8.3机会 从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。 8.4结论和建议 附表1开发成本测算
项目 一、土地价款支出 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）
二、前期开发准备费 三、主体建筑（装饰）工程费 四、主体安装工程费 五、社区管网工程费 六、智能化系统费 七、园林环境工程费 八、配套设施费 九、其它建设工程支出 十、管理费用 十一、销售费用 十二、财务费用 十三、各项税金 十四、预备费 十五、总计 在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。 附表2投资收益分析 项目名称： 编制单位： 项目 一、销售总收入 1多层住宅收入 2高层住宅收入 3小高层住宅收入 4公建收入 5车库收入 6其他收入 制表人： 编制日期： 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 总金额 （万元） 可售面积 （M2） 单位金额 （元/M2） 备注 二、各项支出总额
1建造成本 1.1土地价款支出 1.2前期开发准备费 1.3主体建筑工程费 1.4主体安装工程费 1.5社区管网工程费 1.6智能化系统 1.7园林环境工程费 1.8配套设施费 1.9其他建设工程支出 2.0预备费 2销售费用 3管理费用 4财务费用 5营业税金及附加 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 四、利润总额 减:所得税 五、净利润 六、项目投资总额 七、收益率 1毛利率 2销售利润率 3成本利润率 4成本净利率 5投资利润率 6投资净利率 附表3开发各期利润预测 年 经济指标 结算面积（m2） 单位利润（元/m2） 利润（万元） 年 年 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
第五章项目立项评审决策指引
1项目可行性评审方式和要求
1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。
1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。 1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。 2评审内容要点 2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查 1）所用背景资料的可靠性； 2）可行性论证分析的内容是否完整； 3）分析方法是否可行； 4）是否存在先入为主的“假设”。 2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性 1）所在地域选择； 2）开发产品的选择； 3）项目品牌与企业品牌的协调性； 4）开发项目规模； 5）开发项目档次； 6）目标客户选择。 2.3投资收益及风险 1）风险分析是否充分； 2）风险规避措施是否可行； 3）潜在风险对公司经营策略的影响； 4）投资收益测算的可信程度； 5）投资收益是否满足要求。 2.4项目策划的评价
1）项目规划分析与公司业务策略的符合性； 2）规划概念的创新；
3）工程计划及销售计划是否可行。 2.5资源能力评价
1）开发项目对近期经营计划的影响； 2）资金来源的可行性； 3）项目开发管理能力； 4）专业资源及解决途径的可行性。 3项目可行性评审决策会议 3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。 3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。 3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。 3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。 4评审决策结论 评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。
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