和资本市场进行对接。再加上在美国上市的包括在英国的有些上市企业加在一起，和资本市场股权层面对接的房地产商大约有300多家。
所以目前说的5万家到6万家房地产总量来说，三四百家还不到1%。过去20年间从企业数量来讲只有不到1%的企业完成了和资本市场在股权层面上进行对接。这样一来就使得这些没有完成对接的企业，在接下来的日子里只好靠银行商业贷款、信托基金包括民间借贷，资本成本越来越高，现在普通中小型地产商融资成本超过了15%以上，有的甚至高大20%、30%以上，阶段性的会更高，完成了和资本市场进行对接的这三四百家地产商资金成本一般在10%甚至以下，从这个角度我们可以看到你资金成本就差了将近1倍，那么你的生存状态就可想而知，目前基本上可以用并红两充填，有的孩子快速扩张，还在大量买地，像万科。有些不要说买地了，项目现在想卖都卖不出去，所以开发商也在不断的细分。而且这种细分过程大约持续两三年时间，长则三五年时间，中国房地产商即使工商局营业执照没有被吊销，但是进入冬眠阶段的开发商三年之后将会达到50%、60%甚至更高，今天5万家地产商3年以后有一半以上甚至更多或者60%以上没有新项目可做了。
所以开发商在今后这样一个过程中，在房地产行业发展过程中也会出现这种市场的细分。当然了，我们也知道过去20年间中国90%以上地产商基本上处在一个项目公司状态，也没有像有些专家预测的要出局或者要倒闭，这种倒闭潮我估计不会到来，因为它本来就是一个项目公司，这个项目做完之后也许留下几千平米的门面，也许留下一两万平米的商场还会持续经营，或者留下一栋写字楼，这个项目本来就占据了房地产商阵营中绝大部分，所以不会出现大量的倒闭。地产商接下来两三年间是一个市场格局调整的最后阶段，地产商将面临着一个新的结局，有的可能出局了，有的可能进入冬眠状态，有的还在持续发展。
从产品上来讲现在也在细分，而且分的越来越细了。大部分逐步走向专业化了，具有综合性开发能力的像万科这种虽然以住宅为主，但是几年前就开始涉足商业，甚至还会涉足物流仓储物业甚至未来的工业厂房等等，具有多种业态开发能力的开发商越来越少，大部分集中于某一个产品业态或者以开发商业为主的或者以开发旅游度假产品为主的或者养老产品为主的开发商，在产品上会做的越来越精、越来越专。所以未来地产商日子过的比较好的一种是大而强的，一种是精而专的，所以从产品上来讲也会出现细分。未来除去经常讲的住宅、商业、工业厂房、仓储物业包括养老产品甚至文化地产，今后专业化产品更加精准、能够满足消费者需求的产品会越来越丰富、越来越多元，这个从产品上也进入了一个细分时期。
最后是从商业模式上，在商业模式上也在进行着细分。一种是快速流转型的，还有一种是重资产模式的，像万达。投资几百亿、上千亿建设了一个大型城市综合体，持有20%到30甚至更大比例的物业。还有一种轻资产模式，像万科也是一种典型的轻资产模式，最近又把
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一些持有物业打包卖给投资机构，这种轻资产和重资产模式还有一些中间状态的商业模式，既把开发快速转动、快速周转作为大部分的商业模式，还持有一定比例10%到20%的商业物业或者经营型物业包括酒店等等。还有像度假等等，还有一些销售之后返租等等，这些商业模式包括打包阶段性的让基金持有，然后再进行回购等等，这种商业模式随着和房地产相配套的金融工具不断的丰富，融资渠道不断的多元，这种新型商业模式也会出现。甚至在融资阶段会出现众筹的集资方式，在规划设计阶段也会出现用互联网模式进入到产品的规划、设计环节包括产品销售环节等等，房地产这样一个传统行业与互联网融合的时代也已经到来，随着这样一个时代的到来，这种新型商业模式也将不断出现，这是目前我国房地产行业出现的一个新的状况。
回顾这20多年，因为我今天邀请了中城联盟今年新任的轮值主席陈俊先生专门从南京赶来参加这个论坛，在待会的讨论环节之后他要跟大家分享一下中国房地产业未来20年发展趋势的判断。我只讲上半场，下半场待会儿让陈总给大家讲。
最后我想跟大家分享的是中国的房地产行业它脱离不开中国城市化这样一个大的背景，脱离不开中国宏观经济和世界宏观经济这样一个大的背景，在我们可以看到的，因为我们不是专家看不了那么远，在能够看到的未来中期，世界格局不会发生太大变化，美国也好、欧洲也好、日本也好不可能在短期内走出低速增长阶段，估计世界宏观经济形势不会突然转好，欧洲本身的经济矛盾也不可能短期内得到解决，美国高失业率也不可能短时间内消除。日本的低速增长也不可能短时间内找到新的动力，中国长达20多年双位数增长造成今天各种产能过剩，压产能这个阶段包括找到新的增长动力，包括通过创新、通过生产方式的转变找到新的增长动力还需要一个很长时间，在这样的大背景下中国宏观经济短期内也不可能突然转好。
回顾这20多年，因为我今天邀请了中城联盟今年信任的轮值主席陈俊先生专门从南京赶来参加这个论坛，在待会的讨论环节之后他要跟大家分享一下中国房地产业未来20年发展趋势的判断。我只讲上半场，下半场待会儿让陈总给大家讲。
最后我想跟大家分享的是中国的房地产行业它脱离不开中国城市化这样一个大的背景，脱离不开中国宏观经济和世界宏观经济这样一个大的背景，在我们可以看到的，因为我们不是专家看不了那么远，在能够看到的未来中期，世界格局不会发生太大变化，美国也好、欧洲也好、日本也好不可能在短期内走出低速增长阶段，估计世界宏观经济形势不会突然转好，欧洲本身的经济矛盾也不可能短期内得到解决，美国高失业率也不可能短时间内消除。日本的低速增长也不可能短时间内找到新的动力，中国长达20多年双位数增长造成今天各种产能过剩，压产能这个阶段包括找到新的增长动力，包括通过创新、通过生产方式的转变找到新的增长动力还需要一个很长时间，在这样的大背景下中国宏观经济短期内也不可能突然转好。
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