问：一般企业预售收入征税时点是什么时间呢？
发出商品的当天。要理解对预售收入征税实际上是对在产品预收款的征税。
而房地产企业比较特殊，对预收账款就要征税。而一般工业企业，当产品还处在“在产品”阶段时，是不可能征税的。 3、预计计税毛利率
这里是“预计计税毛利率”，而不是“利润率”。83号文第二条中表述为“预计营业利润率” 事实上，按照利润率计税和毛利率计税对企业利益影响极大。 1. 毛利= 销售收入—销售成本
31号文表述为毛利，意思是说还没有扣除期间费用和税金及附加，要另外扣。 2. 利润=销售收入—销售成本—期间费用—税金及附加
83号文件的解释，销售收入乘以利润率，已经减去了费用及税金，不能再减。
31号文件用毛利率的概念，是说预售收入乘以毛利率＝毛利，还没有减去费用和税金，可以减费用和税金。 案例：
问题一：2006年以前企业计算税款的时候已经扣减了费用和税金如何处理？ 我在给稽查内部培训时候的答案：
如果，税务机关对2006年以前的期间费用一定要较真，要进行沟通协调，最后结果应该是没有问题的。不要吃这个亏，而且这个亏是很大的。
问题二：外商投资企业在预售阶段，是否可以扣除期间费用？ 看国税发〔2001〕142号文件规定
答案：直接按照利润率计算，分A、B表。有点像83号文的规定。 4、扣除相关的期间费用、营业税金及附加
问题：预缴的营业税金及附加是否可以扣除呢？
以前对这个问题存在争议，现在全国已经达成共识，即：预缴的营业税金及附加也可以扣除。
具体操作如下：
（1）借：应缴税金－应缴营业税 100万 贷：银行存款 100万
即：由于是预缴的营业税，在会计上并不确认为费用类支出，而直接计入应缴税金。 此时，资产负债表上“应缴税金”可能以负数列示。
在本期，属于会计与税收的时间性差异，调减项目。在纳税申报表附表5第17行（其他纳税调减项目）中列示。
（2）当开发产品完工后，确认收入，同时确认营业税金及附加。
借：主营业务税金及附加 100万 贷：应缴税金－应缴营业税 100万 应缴税金科目将冲平。
在本期属于纳税调增项目：所得税纳税申报表附表4第37行，其他纳税调增项目中作调增处理。
如果有的企业，没有按照规范的收入与成本配比的原则进行会计处理。 在预售阶段：
借：主营业务税金及附加 100万
贷：应缴税金－应缴营业税 100万
开发产品完工后，不再确认主营业务税金及附加。
虽然，企业的会计处理不符合会计要求，但是同税收的要求符合，税务局认可。
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但是，上市公司的房地产公司绝不会这样做？问：为什么？因为上市公司更关注其市盈率，关注其利润指标。
5、计入当期的应纳税所得额
31号文件将预售收入纳税表述为“应纳税所得额”，意义重大。 (1) 内外资概念比较
1．内资所得税是实际征收：用“应纳税所得额”的称呼，意味着内资对房地产预售收入征税，是实际征收而非预征。 外资所得税是：预征
2．内资所得税无多退少补的过程。就如正常去年征收的税款，不能因为今年亏损而退税一样。
外资房地产企业则在项目清算后，对预征税款“多退少补” 3．内资房地产企业，强调了按照年度核算。 而外资房地产则是严格的按照项目核算。
(2) 特别提醒：内资企业预售阶段缴纳的税款由于是“应纳税所得额”，是不能退税的。 例如：
未完工前按照预售规定计算出应纳税所得额3000万元，完工清算后计算所得税额为2000万元。那么1000万元，将形成亏损。但是亏损涉及的1000万元是不退税款的。
关于不能退税的规则，我给好几个纳税人解释过了，这里提醒我们一定要把握预售与完工的节奏，这就属于税收筹划范围了。不在我们今天讲解之列。 6、计税成本。
首次提出了“计税成本”的概念。在31号文件之前，房地产企业没有提出计税成本概念，完全按照会计制度结转成本，造成税款大量流失。会计制度的一个特点，是会计政策的可选择性，而税法是刚性的，结转计税成本的时点：开发产品达到完工标准后。
31号文件对计税成本提出了6大原则和14项明细项目，将在31号文件第八条进行讲解。 7、预计计税毛利率的确认 项目 经济适用房 省会城市 地级市 其他地区 预计计税毛利率 不低于3% 不低于20% 不低于15％ 不低于10％ 注意点 必须附送：有关部门的批准文件。 项目所在地 项目所在地 项目所在地
稽查注意点：
1 如果既有经济适用房，又有非经济适用房，注意两种预售收入的预计计税毛利率不混用。企业自己也要自查。
2 预计计税毛利率的地区为“项目所在地”，而非开发商机构所在地。 问题: 20%的预计计税毛利率高不高？
20%减去5.5%的税金，再减去8%左右的期间费用其实就征了6.5%的税。那么房地产商的利润率应该不止于6.5%。
房地产商的利润率之谜！---成都老板的故事。成都老板怀揣500万，来办房地产，最后得出了两个结论。
8、税务机关是如何查预售收入的？---预售收入自查指南
税务局作的第一件事情是实地查验：我们在售楼处通常会做这么3件事儿。
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（1）先以购楼人员的名义，到售楼处，询问一些事情，尤其是查验是否有个人卡收取房款的情况，要求给房地产商打款，掌握其个人卡或账外账号。（2）取得销控表。（3）及时亮明身份，突击售楼部经理的微机。取得第一手资料，以待同企业申报表及帐簿资料进行核对。 第二步：我们到达企业财务后，在查账之前，通常要作这么3件事情： （1）责令提供发票购领本（包括收据）（2）责令提供盖着备案章的销售合同。（3）责令提供销售台账。用这三者以备通财务账簿和对，同在售楼处取得的资料核对。 第三步，对于预售收入进入到实质性检查阶段，大概会采取这么11种方法。
1.查“预收账款”科目贷方。看是否有明显的预售收入未缴纳所得税情况。由于征管原因，此类问题的确存在。正宗的预售收入就是应当在“预收账款”科目反映。
2.查“应收账款”科目。有的企业不设“预收账款”科目，可以查看“应收账款”科目的贷方。 3.查“其他应付款”科目。一般下设二级科目“房款”、“订金”、“定金”、“保证金”等都属于预售收入。
4.查是否存在支付给中介机构的费用。如果有支付的佣金发生，意味着肯定有预售收入。 5、查应缴税金---应缴营业税 发生额。看是否有对地税机关申报营业税，而对国税机关隐瞒所得税收入问题。
6.查“银行存款”日记账。看是否有莫名的大笔款项转入，隐瞒预售收入。如果有向非金融机构的借款，一定要审查借款合同，看是否有利息发生，无利息发生的借款一般是假的。 7.到人民银行去查看账号。
石家庄查19户企业，居然有200多个账户。 8.核对“银行对账单”与“银行存款日记账”
可以借助会计工作，令其作出“银行存款余额调节表”
9.实地查验，同账目相核对。如：数空调。确定多少套房屋已经卖出。看是否有违规建筑售出，未缴纳所得税。
10.到银行去查按揭款情况。某企业采取伪造销售合同的手段，隐瞒按借款，还声称自己是为了给用户多贷款。
11.到房管局查“销售合同”情况
你可能问，这么多手段，这么多技巧，所有的检查人员都能掌握么？如果来我这里稽查的人员，水平不高，我不就无所谓了么。
有可能这样，如果真是这样，恭喜你，中奖了。但是请不要忘记，我们要对房地产检查过的企业进行复查，我也会不断的巡回讲解这些政策。 我坚决不鼓励企业隐瞒收入偷税，你们知道税务机关如何稽查，主要是为了让大家知晓自己如何自查。说实话，就是偷税，咱也来点高难度的，隐瞒收入的手段比较低级。
二、关于完工开发产品的税务处理问题 （一）完工开发产品的标准
竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象） 已开始投入使用的开发产品（成本对象）
已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）
1.开发产品完工标准是区分按照预售收入，还是按照销售收入原则纳税的分水岭。我认为开发产品的完工标准是31号文件最大的亮点。
2.如果有一栋楼，其中一座房屋投入使用，整座楼就算达到完工标准。注意31号文件用的是成本对象的概念，而成本对象的划分十分重要。 3 注意：完工标准的三个条件是熟早的原则
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4.一般来说，企业的利润率高于预征率，所以企业大多倾向于不结算计税成本。 （1）实际利润率>预计利润率 晚转成本。 （2）实际例如率<预计毛利率 早转成本。
稽查中一定会发现，很多企业未及时结算计税成本。31号文件可以追溯。在这里往往引起税企争议，因为有很多具体的问题在这里，大家对31号文件融会贯通后在具体体会个中奥妙。
5、外资企业“销售开始”（“国税发[2001]142号文件”）的概念
企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。 （二）预售收入和实际销售收入的结转（31号文件原文）
按照收入确认的原则，即按照权责发生制的原则，以区别预售收入的收付实现制原则。 1.合理的将预售收入确认为实际销售收入。
（1）一般来说房屋销售以按揭方式居多。首付30%，按揭70%。因此预售收入转化为实际销售收入时，数额是相同的。
（2）一种不普遍的情况，预售收入收到了30万元，但是房屋销售合同注明为100万元。此时应确定销售收入100万元，而不应因其中70万没有收到而不确定销售收入。如：拆迁户回迁。
如果对方欠房款，或者耍赖，此时也应该按照权责发生制确认收入。
此时销售收入的确认原则由预售的收付实现制确认为销售收入的权责发生制。 2.按规定结转其对应的计税成本。
31号文件第八条对计税成本的结转做了详细的规定。
应当说，达到完工标准后，预售收入的转化只是一个方面，结转计税成本是更为重要的方面。而所得税是由收入和成本两个方面决定的，关注收入的同时更要关注成本。
3.计算毛利。销售收入-销售成本=毛利
4.差额调整。将实际毛利额与预计毛利额计入完工年度的应纳税所得额。 5.将预售收入转化为销售收入。四步骤。 预售收入转化为销售收入的四步骤 1． 确认实际销售收入 2． 结转对应的销售成本。 3． 计算毛利。 4． 进行差额调整。 实际操作----申报表填列：
1．将收入和计税成本分别填入申报表主表的第一行（附表一第三行）和第七行（附表二第三行）。
2．将原来按照预计计税毛利率计算出的毛利额填入主表第15行。（附表5第16行。） 3．填列报表后，纳税申报表将自动计算应纳税额。
例：某企业2006年10月房产达到完工标准。2005年5月收到预售收入1000万元，经计算该企业预售收入对应的计税成本为600万元。2005年发生期间费用30万元，主营业务税金及附加55万元。2006年发生期间费用35万元，未发生主营业务税金及附加，计算税款如下：
2005年申报表： 2006年申报表 第一行： 0 1000 减：第七行： 0 600
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