成本即可。
2、成本费用扣除的主要项目
实际上结算计税成本有三个步骤：
第一步，确定成本对象。运用合理性原则。
第二步，属于完工前发生的成本，运用配比原则，将间接成本和共同成本分配到不同的成本对象中去。
第三步，计算已销产品的计税成本。
第四步，在成本对象完工后发生的成本，应该进行两次分摊。计税成本的调整。是房地产企业的特殊性所在。
实际上是重复第二步和第三步。
而税务稽查就是对这个过程的复核，在检查过程中，税务部门将在以下几个大的方面关注：
第一，成本项目所依据的合法凭证是否齐全、完整。 第二，成本对象的划分是否合理
第三，是否有预提费用存在。是否有真票虚开的成本存在。
第四，已销开发产品的成本和未销开发产品的成本结转是否配比。 第五，是否存在关联交易。 （1）已销开发产品的计税成本 已销开发产品的计税成本＝
已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 可售面积单位工程成本＝
成本对象总成本/总可售面积
可售面积 ：建设部有明文规定，房管局进行实地测量。一般来说为确权面积。 （2）计入开发产品成本中的费用
前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费 属于成本对象完工前发生的费用： ①直接成本直接计入；
②能分清成本对象的间接成本直接计入；
③不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生制原则配比计入。 属于成本对象完工后发生的费用：二次分摊 第一次 第二次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象
专题：国税部门对内外资企业跨期费用的扣除。 内资企业关于跨期费用扣除的规定
关于跨期费用问题，首先起源于财税[1996]79号文件，然后在国税发[1997]191号文件中作了补充说明。目前对于费用项目，基本上执行的是过期不扣的政策，但是相对于成本项目来说，动辄几千万，如果一味坚持79号文件，就不合时宜。因此河北省国地税分别给出了自己的答案，我今天注重讲国税部门的解答。因为由于时间原因，并且我看到明天地税的那个老师也将涉及到这个问题。
首先，扣除问题必须发生在开发产品已经完工的基础上。如果开发产品未完工，那么扣除问题将不成为问题，无论计入哪一年都不影响成本的累积。
以下争议经常发生在例如2006年已经达到完工标准，但是企业未及时进行竣工清算，税务
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机关07年6月认定企业不能按照预售纳税，要计算税款。这时，成本究竟扣除在哪一年，就至关重要了。
1、报告年度发生，并且暂估入账，在第二年4月30日之前取得发票的，可以在报告年度扣除。
2、报告年度发生，未暂估入账，在第二年4月30日之前取得发票的，是否可以扣除存在争议。
我个人认为，只要企业有充分的证据证明成本的确是在报告年度发生的，应该在报告年度扣除。目前，省局持这种观点，市局尚存在争议。 3、1-4月实际发生的成本，计入当年度。
4、报告年度实际发生，在第二年4月30日后才取得发票，应当扣除在发票取得年度。
总结：同样是1-4月的发票，要看是报告年度实际发生的，还是当年度实际发生的，发票形式相同，但是扣除的年度不同。
外资企业：
外资企业是按照项目进行清算，因此无论是什么时间取得的发票均可以计入项目成本，重新调整所得税款。但是政策虽如此，建议企业还是要尽快取得发票，否则风险多多。 成本部分常用检查方法与查出问题：
1．成本明细表---------成本部或预算部（先弄建安）
建安成本和土建成本是两个最容易造假的环节。由于建安成本
2．合同台帐所有类的包括（土地合同、工程施工合同、前期开发合同、销售合同）--财务部和成本部、销售部都有。
3．要结算书。----最终确定双方盖章的。----成本部有--------现场签证。 4．外调协查发票来源，代开发票，合同、决算书，公司的名称
6、决算报告 可以从决算报告入手，看企业的成本项目构成，以及每一项成本项目的发票情况。
（3）应付费用
①凭合法凭证计算扣除
外部凭证：发票、合同、司法部门判决 内部凭证（自制凭证）：工资表、折旧表
第一，并不是所有的应付费用都是可以扣除的。向非金融机构支付利息执行收付实现制，只有支付才能扣除。广告费用执行的也是收付实现制，在讲到后面广告费、业务宣传费、业务招待费的时候再重点讲。
向非金融机构支付利息的合法凭证。国税部门为合同协议与支付凭证。地税表述为“资金占用费”，在冀地税函[2006]244号第三条中表述已经计提但未支付的资金占用费不能扣除。即，向非金融机构借款的利息支出为收付实现制，应付费用不能得到扣除。
第二，青苗补偿费、赔偿费、遮阳费、拆迁补偿费的特殊扣税凭证。冀地税函[2006]224号文件地十九条第二款中规定了拆迁补偿费可以凭借个人出具的签字证明材料。
冀国税函[2007]23号第十一条第五款规定青苗补偿费、赔偿费拆迁补偿费可以凭借个人签字和合同协议在税前扣除。
以前在稽查中，这个经常引起争议，现在国地税两家都给出了几乎相同的答案。
②预提费用除税法另有规定外，不得在税前扣除。目前内资企业没有例外性规定，国税
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发[2001]142号文件第六条规定，外资企业可以预提配套设施费用。冀国税发[2006]7号文件第7条规定，预提比例不能超过1%，并且要主管税务机关审核同意后方可执行。 （4）维修费用—实际案例。
① 日常零星的维护、保养、修理等费用 ② 零星的标准
暂参照国税发【2004】84号文第三十一条的规定执行。
固定资产的20％作为改良支出的标准，但对房地产企业比例有点偏高。 5）共用部位、共用设施设备维修基金
①已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除。 ②代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
（6）会所等配套设施建造费用 明确几个概念：
第一：视同配套设施费用
意味着，1、不受公益救济性捐赠比例限制。2、不用视同销售。3、要进行两次分摊计入开发成本。
第二，视同自建固定资产。
意味着，1、不用视同销售。2、可以提取折旧。 第三，视同开发产品处理。
意味着， 1、销售时或无偿赠送时，适用一般的税收规则。2、意味着不得计提折旧。 第四，作为单独的成本对象处理。
意味着其成本必须单独核算，而不能直接混入已完工开发产品的开发成本。 ①非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位
按公共配套设施处理，可以计入开发成本。
②营利性或产权归开发企业所有的或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的单位
开发企业自用按建造固定资产处理，不需要视同销售； 其他一律按建造开发产品处理 （7）邮电通讯、学校、医疗设施 ①出售的，按销售开发产品处理；
②出租的，按建造固定资产处理，不需要视同销售，并且可以提取折旧；配套设施由于其功能不同，同开发产品出租有不同的税收待遇。
③无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理；
④有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建造成本，抵扣的差额可计入当期应纳税所得额。
（8）售房部、接待处、样板房建设及装修
①能够单独核算成本的，按建造固定资产处理；比如，单独建造的售楼部。
②不能单独核算成本的，按建造开发产品处理；比如从开发产品中拿出来一套作为样板房。
③装修费无论金额大小，均应计入建造成本，不得作为销售费用直接在税前扣除。本条是税务稽查的重点。 （9）保证金
开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保证金（担保金），不得从销售收
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入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，应在实际发生损失时据实扣除。（实际是企业的一项债权，条件满足时可以收回）
是一项典型的会计同税收的差异，其实质是预计负债，会计上要求披露，但是税务上的确认必须要真实发生，因此不能从收入中扣减，在实际发生损失的时候，可以做为财产损失从中扣除。
问：保证金什么时间就可以动用了呢？ 等到房产证办下来就可以了。
（10）广告费（扣除办法第41条）、业务宣传费（第42条）、业务招待费（第43条） 问：房地产的广告费扣除比例限额为多少。8%（国税发[2001]89号文件） 工会经费扣除国地税有不同，教育费国地税也有不同。几项费用应作一总结。
①预售收入不得作为此三项费用的计提基数，待转为实际销售收入时，再作为基数。 ②新办的企业在取得第一笔销售收入前发生的此三项费用可以向后结转，但结转期限最长不得超过3年。
新办的企业仅指2006年以后新办的企业，不含以前成立的企业。 （11）利息
①为建造开发产品（对象明确）而借入资金发生的符合税收规定的借款费用 成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；（资本化） 成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
②向金融机构统一借款后转借集团内部的，借入方能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，支付的利息准予按规定在税前扣除。
证明文件指银行的借款合同，合同应载明是借给该开发企业的。 ③ 开发企业将自有资金借给关联方
关联方借入资金超过注册资金的50％的，超过部分的利息不得在税前扣除；未超过部分按金融机构同类同期贷款基准利率扣除。 （12）土地闲置费
因超过出让合同约定的动工开发日而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定自行在税前扣除。
（13）成本对象报废和毁损损失
成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为非正常损失按规定扣除。 （14）折旧
转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧，未转的，不得扣除折旧。 房地产税收专项检查总体把握要点
（一）建议调账检查与实地检查相结合。
（二）对完工项目和未完工项目不同稽查点。 （三）区分内资企业和外商投资企业稽查点。
（四）特别注意各类合同的核查。包括销售合同与成本涉及的合同。
（五）特别关注竣工清算报告、监理报告、审计报告。稽查业务的一些注意点： 1.白条入账―――一律不得扣除，不用争论。
2.无论是否有真实业务，假票一律不得扣除。唯一的区别是是否定偷税，没有业务的假票定偷税，有业务的假票，如果没有证据证明对方是故意取得假发票，一般不定性偷税，有点像国税发?2000?187号文件善意取得的规定。
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事实上，在短时间内很难分清是否有真实的业务。 3.假票的落实，最终要靠外调。 （1）“甲供材”―――在国税部门调查。 （2）建安成本―――在地税部门调查。
（3）代开票―――在税务机关或对方企业调查。实践证明，地税局代开发票好多是假的。 4.真票虚开。如果发现金额一直没有支付，而有发票的情况，有可能是真票虚开。在现实条件下，很难有你不给人家钱，人家给你开票的情况。
二、地产稽查风暴的应对措施
（一）进一步提高业务水平，将自己的账目做好。这是关键。 在我的稽查工作中，我将查到企业的问题分为三类：
第一类：疏忽大意型：本意没有想偷税，但是由于对税法了解程度不够，造成偷税的后果。 第二类：明目张胆型：用很低级的手段不去缴纳税款。
对于稽查人员来说，最喜欢这种。我说这种手段不是偷税，而是抢税。 第三种：精心策划型：真正的偷税。
我们今天提高业务水平，是要解决第一类和第二类，至于第三类，我不作评价，只能在实践中比试一番了。
（二）一旦被稽查到，要知道正确的应对方法。 1、稽查中的接待工作。不卑不亢，彬彬有礼。 2、知晓税务稽查局的内部运作流程。 3、同稽查局适当的部门沟通业务。 4、力争不能定为偷税。这非常重要。
5、知晓法律救济措施。把握好实施法律救济措施的时机。
因为今天是一天时间的课程，时间非常紧，我们作为业务人员。还是主要讲政策，在讲政策中我着重讲税务稽查是如何看待各类经济事项。
关注合同、关注结算单、关注同业数据、关注零星工程。
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