2388.88---2433.09(元/㎡)的价格区间。
第二章：工程营销执行总体策略
第一节、营销策略概述
先声夺人、高调入市（宣传）
缇香名苑的价格直接将产品推到了一个高档的层面，然而从目前的产品规划设计来看，并未从品质上有所提升或优化。在工程后期策划阶段，同致行针对产品的优化技术方案确定后，采取”以点代面”的操作手法对其规划、配套、园林、户型进行优化，为产品导入八大价值体系，率先在益阳市场推出“豪宅规范”，形成一种“光晕效应”。
以品质缔创规范，以规范引领市场，强调工程的“第一”与“唯一”。
针对目前市场上的潜在竞争对手如佳宁娜、上城世家等各个楼盘以抽象概念包装品质时，我们则以具体价值规
范进行品质衡量，形成理性评判依据。
坚持不鸣则已，一鸣惊人的宣传手法，绝不做“填鸭式”宣传。
高品质工程最禁忌填鸭式的宣传方式，这一宣传手法很难在视觉与感观上产生憾动，不能突出产品形象。 建立豪宅规范、锁定高端（销售）
以价格为导向，将潜在客户群体进行严格区分，以“现实眼光”区别对待不同客户。 VIP点对点销售，尽量少走大众营销的路线。
从内部认购时开始累积客户，但除对产品风格、配套等信息有所透露外，对其户型、价格等敏感因素坚决不给予透露，统一通过VIP发筹的形式办理准客户登记。
银行与高档场所（咖啡馆、宾馆、电影院、酒店等）全面定点宣传与讲解。
对于市区内高档场所和银行内均设立宣传架，放置宣传物料，以供有身份者适时参阅，但不考察对外赠送；工程正式开盘前间断性地在高档酒店（如华天酒店）召开新闻发布会、产品推介会等吸聚人气的商务沟通会议。 高端直销（政府机关、企事业单位为主）。
组建一支高素质的直销队伍，其人员由置业顾问和新闻媒体人士组成，针对益阳市政府机关、企事业等单位以直销上门的形式展开点对点的服务模式。
不受理电话咨询，电话中仅透露工程地址及售楼部地址。
开通热线电话，但不受理电话咨询，为工程开盘营造充分的神秘感的同时力邀参与其内部认购时的产品发布会。
价格高报、低开高走（价格）
开盘前以较高价格对外报价，使客户从价格上认识到产品品质及档次。
以产品品质与档次为基础，对外报出超越2300元/㎡（以本工程针对佳宁娜的修正价格为参考，其报价可达2550元/㎡）的销售均价，从简单的价格信息上透露该工程出乎意料的品质，同时不失时宜地表示此价格在正式开盘前的弹性空间。
内部认购期，对于首批客户折扣空间稍大，但明确开盘后价格的涨幅空间。
对于诚意客户，作为首批签约者，将其折扣空间适量放大（可将其折扣由原来市场规范的98折左右，调至92折左右，保持成交均价2350元/㎡），增大首批成交客户量，为市场下一步提升价格（调折扣的形式）及宣传奠定基础。
开盘日第二天，正式将其价格调回原报价的正常折扣。
对外明确承诺首批房源为200套（具体套数依情意另行制定），开盘当日签订正式合同后，对外折扣作调整，恢复原98折报价，保持第二批产品销售均价为2500元/㎡（实际成交价保持2400元/㎡）左右。 依据工程进度及销售进度，对其价格实行逐步提升。
以工程节点为价格提升依据，在产品拿到预售证或封顶时再次提升价格，将其销售均价超越首批报价2550元/㎡。
独守高寒、统领市场（市场）
不以同区域其它工程价格为主要参照，只以市场空间为参照。
益阳市区人口目前40万左右，按5%的高档人群计算，则有2万左右的高档消费者，而于高档消费者而言，多以二次置业改善居住环境为主，因此同致行建议：缇香名苑的销售不以区域内其它工程的价格为主要参考，而是以市场空间为参照，只要有效地抢占到高端市场份额，则能快速完成产品销售。 不趋附于市场，只统领于市场。
坚决执行产品调性与价格策略，不能因前期市场反应未能及时体现出来便过早放弃市场，坚决不趋附市场。
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