城市商业综合体策划书

.

建设）。

2 、交通状况复杂：通过上面对交通格局的的分析可以看出基地周围交通状况不容乐观，道路划分不明确，人流车流混杂，道路狭窄，这些问题导致现有交通系统都无法应对未来综合体带来的巨大车流量、人流量的压力。

解决方法：可借助综合体的建设对道路进行改造，增加立体交通解决人车流问题，临街地块留出足够空间给予行人，降低行人对机动车道的影响。 3、如何提高竞争力：项目所处基地位置不是很理想，同时西边有发展已经很成熟的柳巷商业区虎视眈眈，这就不得不说一个问题：未来要以什么特色来吸引人群？

解决方法：目前几乎所有商业区主要满足的是人们物质消费，消费者去商业区考虑的主要是“穿什么，戴什么，吃什么，玩什么”这些较为传统的问题，我的想法是，综合体在满足消费者这些问题的前提下，发展属于自己独特的“精神消费”，我希望未来人们来商业区不仅仅是穿、戴、吃、玩，而是让消费者“欣赏什么，学到什么，提高什么”，即在商业中加入文化艺术的元素，消费者在这可以欣赏到各种艺术作品；可以进入各种制作陶瓷，剪纸或其他满足消费者兴趣的店铺，让消费者参与到操作中；要有更多的书吧分散在商业中，让消费者走到哪都能看到书的影子。随着生活水品的提高，人们越来越多的追求精神生活，这些措施势必会吸引他们的注意，所以这可以成为综合体的一个特色。

4、对于地块古建筑保护与开发该持有怎样的态度：基地历史建筑有两座：五一大楼、五一路邮局；保护文物建筑一座：皇华馆9号楼。三座建筑建造时期不同，风格也各不相同，同时，由于年久失修，各建筑都呈现不同程度的破败，其中五一路邮局最为严重。邮局多年未修缮，部结构破坏严重，被定为危楼；所有朝街门窗都被封死且整个东立面被刷蓝漆，

专业资料

.

破坏较为严重。面对这样一个建筑，及时它是历史的遗存，但在进行综合体建设时我们的态度是什么：是为了综合体的整体完整性完全拆除重建，还是保留下来加以改造使其融入综合体？

解决方法：保留历史建筑，对其部结构加固改造，立面恢复其原有风貌，皇华馆尽量原分不动的保留，五一路邮局破坏严重部分进行局部拆除；五一大楼去掉立面广告牌以及安装的空调，立面设计与综合体整体设计相协调。

第二章 项目商业定位概念

（一） 项目开发的基本经济数据指标

基地占地面积：28350㎡。新建建筑总建筑面积58000㎡（±5%）,地下部分8000㎡，地上部50000㎡，包括商业24000㎡，写字楼26000㎡。具体如下： 总用地面积 容积率 容积率建筑面积 总建筑面积 28350 3.0 50000 58000 商业24000 写字楼地上建筑面积 地下建筑面积 商业地下停车位 商业地上停车位 车位需要面积 专业资料

50000 8000 200 60 4680 26000 2层 每车位18㎡ .

地下设备用房 地下库房面积 绿化面积 1000 1000 4000 （二） 项目商业整体定位

随着中部崛起的战略发展，作为省省会的必将实现高速发展，经济将实现质的飞跃，人民生活水平将大幅度提高，所以该商业综合体项目的商业档次定位为中高档，满足未来中高收入消费人群的消费需求。同时借助老城区的历史文脉，将三晋地区历史文化融入商业综合体，打造标志性的高品质人文商业综合体。

（三） 项目商业的功能定位

作为一个大型的城市商业综合体，不单单要满足人们购物的需求，同时要尽可能提供给更多的服务功能，因此该项目的功能定位：1、商场，包括服饰，珠宝等传统商品，同时加入艺术商品，增加人们文化消费；2、餐饮，各类特色小吃，快餐店，冷饮店一应俱全；3、休闲，包含咖啡厅，氧吧，陶吧等特色小吧，大面积公共休息活动区，电影院等；

（四）项目商业业态分析

该项目的商业业态包括四个方面：1、零售业态 2、娱乐业态 3、餐饮业态 4、精神消费服务业态。

1、零售业态

以购物中心为主，设专卖店，精品店，商品体验店，店铺服务人群涵盖青年，中年，老年。

2、娱乐业态

专业资料

.

以影院、KTV等传统娱乐服务为主。

3、餐饮业态

既要有能满足绝大多数人口味的全国连锁餐饮店，同时要有各地特色小吃店。由于综合体位于，因此传统菜系，小吃要成为餐饮的主打品牌，突出地方饮食特色。

4、精神消费服务业态

以提高精神修养，陶冶艺术情操，培养兴趣爱好为主旨，加入绘画、雕塑等艺术展廊，以皇华馆、五一路邮局的历史风韵为依托，建立博物馆或展览馆；增加特色书吧的数量，满足不同消费人群的阅读需求；发展以培养个人兴趣爱好的特色体验店，满足人们精神需求。 （五）项目的形象定位

项目建于老城区旨在带动老城区的发展，因此项目必须具备一定的标志性，同时项目要融入该区域的历史文化环境中，提高人文气息；另外，以综合体为绿化核心，加大绿化，联系周围文赢公园，五一广场等，形成未来城市中的现代绿洲。

（六)项目商业开发建议

本项目的商业开发应面向大众，向多个知名品牌进行招商，提升整个商业综合体的综合品质，为其周边后期长期的开发提供一个足够的高度。同时，考虑到项目所处地为老城区所在，历史价值较高，用地围也有相关文保类建筑。故在开发时协调好新老建筑之间的关系也是十分重要的。

第三章 项目建筑设计概念 设计核心概念

在进行商业综合体设计时，我们必须思考两个问题：1、当今城市需要

专业资料

.

怎样的城市综合体；2、城市综合体怎样很好的融入城市生活。

1、城市发展越来越快，开发商为利益建筑越盖越密，但缺乏对市民活动行为的考虑而导致供给人们活动的城市公共空间却越来越少。所以当今城市需要的不是越来越高，越来越多的封闭大型建筑，而是能通过空间设计将空间还给市民的充满交流的建筑。同样的道理适用于城市综合体，JERDE事务所提出：商业综合体要通过优秀的设计，实现高回报效益与城市的积极贡献之间的平衡，重视购物中心所承担的城市公共空间的责任。项目基地处于老城生活区，周围居民众多，加上周围公共活动空间缺乏，所以该综合体更应该承担起满足居民对公共活动空间的需求的责任，所以项目的一个设计概念就是“交互空间”，增加人们在此空间的交流性，参与性，把购物中心从单纯的消费机器包装成一种体验性的东西。

2、每个城市是不同的，城市中的每个区域也是不同的，因为每个城市，每个区域都有属于自己独特的人文特点，综合体要融入这个区域，就必须符合这个区域特有的肌理，“真正的建筑要建立在自己的文化根基上，自己的文化体验之中，是根植于特定环境下的不可移植的新生体。”本项目处于文庙保护街区，是市的文脉所在，这就是该商业综合体发展的一大优势，该地区周围浓厚的人文历史沉淀传达出一种神秘的无法用语言描述的空间氛围，决定了建筑本身充满历史的气质，所以项目的另一个设计概念就是“历史交汇”。

总结上两点，该项目的设计概念主要是：以基地不同时期的历史建筑为依托，围绕该历史建筑发展具有当时历史时期特色的商业区，具有不同历史特色的商业区相互交融生成一个新颖的商业体，在这之间穿插不同历史风格

专业资料