《不动产估价》模拟试题1
一、单项选择题(共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号) 1．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。 A．给水、排水、电力、通讯 B．给水、排水、燃气、热力 C．排水、电力、通讯、燃气 D．排水、电力、通讯、热力
2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为( )。 A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．7
3．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况 C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求 4．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格 5．估价报告有效期应从( )起计。
A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日
6．如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提
7．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则
8．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该不动产的实际价格为( )万元。 A．87 B．124 C．130 D．134
9．不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。 A．可比实例不动产 B．估价对象不动产 C．标准不动产 D．类似不动产 10．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。 A．0．91 B．0．92 C．1．09 D．1．10
11．某估价机构于2003年6月lO 至20日为某不动产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日 进行复估，则复估的估价时点为( )。 A．2003年6月15 日 B．2003年8月15 日
C．签订估价委托合同之日 D．估价人员与委托人商定的某日 12．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。 A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
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B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
13．某商业不动产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业不动产的折旧年限是( )年。 A．37 B．40 C．60 D．63
14．若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。
A．78％ B．85％ C．117％ D．150％ 15．通常不动产直接成本利润率的计算基数为( )。 A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的不动产价值
16．收益法中所指的收益是( )。 A．估计时点前一年的收益 B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益
17．有一宗不动产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗不动产的土地价格为( )万元(收益可视为无限年)。 A．30 B．40 C．50 D．60
18．某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为( )。 A．被烧损前的状况 B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况 D．未来修复或重建后的状况 19．若较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。
A．通货膨胀影响 B．投资利息因素 C．资金时间价值 D．投资风险补偿 20．基准地价系数修正法的基本原理是( )。
A．收益原理 B．替代原理 C．地租理论 D．区位理论
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在括号内填写相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分) 1．收益性不动产包括( )。
A．未出租的餐馆 B．旅店 C．加油站 D．农地 E．未开发的土地
2．在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成
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功。
A．高于 B．等于 C．低于 D．不高于 E．不等于 3．下列关于可比实例的说法中，正确的有( )。 A．可比实例一定是交易实例 B．可比实例不一定是交易实例 C．交易实例一定是可比实例 D．交易实例不一定是可比实例
E．可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例 4．不动产价格构成中的开发成本包括( )。
A．取得土地使用权时的出让金或转让金 B．基础设施建设费
C．公共配套设施建设费 D．勘察设计和前期工程费 · E．管理费
5．下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有( )。 A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额 C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D．建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额 E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
6．假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有( )。
A．待开发不动产的价值 B．开发成本和管理费用
C．销售税费 D．投资者购买待开发不动产应负担的税费 E．开发利润
7．预期原理是( )等估价方法的理论依据。
A．市场比较法 B．收益法 C．成本法 D．假设开发法 E．路线价法 8．应用路线价法需要进行( )等修正。
A．临街深度 B．土地形状 C．交易日期 D．交易情况 E．临街宽度 9. 路线价法估价时需要用路线价再配合( )计算出待估宗地的价格。
A．深度百分率 B．资本化率 C．收益率 D．物价指数 E．其他价格修正率 10. 权益是不动产中无形的部分，包括( )。
A．权利 B．权力 C．利益 D．收益 E．利润 11. 从某种意义上来说，不动产价格是( )。
A．个别人的价值判断 B．估价人员的主观定价 C．由市场力量决定 D．市场参与者集体竞价的结构 E．由交易双方委托经济人确定
12.某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属( ) 3
。
A．有形收益 B．无形收益 C．正常收益 D．实际收益 E．广告收益 13. 不动产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括( )。
A．营业税 B．教育费附加 C．城市维护建设税 D．房产税 E．土地使用费 14. 建筑物的重新构建价格是( )的价格。
A．扣除折旧后 B．估价时点时 C．客观 D．建筑物全新状态 E．过去 15.应用路线价法制作深度价格修正率的要领有( )。
A．设定标准临街深度 B．将标准临街深度分为若干等份 C．制定容积率修正系数
D．制定单独深度价格修正率 E．将单独深度价格修正率转换为累计价格修正或平均深度价格修正率 三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分)
1．因为不动产具有独一无二性，所以不动产不具备完全替代性。 ( )
2．不动产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所做的估价报告上签字、盖章。 （ ）
3. 地役权是指土地所有人或使用人允许他人在自己土地通行的权利。 （ ）
4．某人购房时，在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时的总价30万元为名义价格。 ( )
5．在同一条道路上，不应附设两种不同的路线价。 ( )
6．交易税费非正常负担的不动产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。( ) 7．对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似不动产就可以作为可比实例。 ( ) 8. 市场比较法中，采用间接比较得出不动产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的不动产状况优于标准不动产状况得102分，估价对象的不动产状况劣于标准不动产状况得97分。 ( )
9．成本法是根据估价对象不动产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 ( )
10．应用收益法评估出租型不动产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、不动产税、租赁代理费等。 ( )
11．为帮助不动产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。( ) 13．高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 ( )
14．在影响不动产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某不动产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该不动产价格的影响可能出现相反的情况。( )
15．不动产估价的核心是为特定目的、对特定不动产在特定时点的价值作出估计。 ( )
四、计算题(共2题，第1小题15分，第2小题20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答) 1. 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，
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