总建筑面积为5000m。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元／m，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40％，第二年投入60％，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3％，年利率为6％，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年：设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年：假设残值率均为零，试计算该宗不动产现时的价格(土地资本化率为8％)。
2．某不动产占地4000㎡，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该不动产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每1㎡出租面积每月可得净租金60元；2-3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每1㎡营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每1㎡出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5—10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用；11—24层为商品住宅，其中11层以每1㎡建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1㎡建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1㎡建筑面积4000元。试评估该不动产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％)。
《不动产估价》模拟试题2
一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（ ）。
A．土地总量有限 B．规划限制 C．不动产不可移动 D．价值量大
2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）。 A．1667 元／m2： B．1765元／m2 C．1875元／m2 D．2000元／m2
3．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ ）的行为。
A．宅基地所有权 B．空间利用权 C．地役权 D．建筑物相邻关系
4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ ）。 A．78万元 B．882万元 C．1210万元 D．1272万元
5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ ）。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元
5
22
6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（ ）。
A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为 其他种类不动产量—拆毁量
B．存量十新开发量十 该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量 C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D．存量十新增竣工量一拆毁量
7．按间接比较的判定，某可比实例的不动产状况劣于标准不动产状况，价格低2％；而估价对象的不动产状况优于标准不动产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。 A．估价对象的不动产状况优于可比实例的不动产状况，价格高7％ B．可比实例的不动产状况劣于估价对象的不动产状况，价格低7％ C．可比实例价格的不动产状况调整系数为1．071 D．可比实例价格的不动产状况调整系数为0．933
8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为 2004年 1月末，该类不动产自 2003年 7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）。 A．2648元／m2 B．2688元／m2 C．2708元／m2 D．2734元／m2
9．在某幢建筑面积3000 m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费，勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设资，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）。 A．1067元／m2 B． 1070元／m2 C．1087元／m2 D． 1141元／m2
10．某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。 A． 80％ B． 82％ C． 83％ D． 92％
11．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）。 A．35年 B．45年 C．48年 D．50年
12．某不动产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该不动产的投资利润率为（ ）。 A．10．0％ B．11．l％ C．11．9％ D．12．5％
13．某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为 12年．重置价格为 800元 ／m2 ，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现 值为（ ）。
A． 10．2万元 B． 11．0万元 C． 11．3万元 D． 11．5万元
14．某宗不动产32年土地使用权的价格为4000元／m2，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗不动产40年上地使用权条件下的价格最接近于（ ）。
A．3275元／m2 B．3287元／m2 C．3402元／m2 D．4375元／m2’
15．用收益法计算不动产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则不动产价格V＝（ ）。
A． 0 B．
a1?Y Xn
C． aXn D ∞
16．某宗不动产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，顶计该宗不动产年有效毛收人为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该不动产的收益价格为（ ）。
6
A．368万元 B．552万元 C．561万元 D．920万元
17．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的（ ）。
A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价
18．某临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20 m的矩形土地，总价为121．92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15．24m(即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）。 A．53．34万元 B．85．34万元 C．106．68万元 D．213．36万元
19．某宗不动产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10 000 m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90万元，该部分的建筑面积为200 m2从按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。
A．1％ B．l．5％ C．2％ D．2．5％ 20. 在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（） A、未知、需要求取的待开发房地产的价值 B、投资者购买待开发房地产应负担的税费 C、销售费用和销售税费 D、开发成本和管理费用
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分） 1．建筑物区分所有权包括（ ）等。
A．按份共有所有权 B．专有部分所有权 C．共同关系成员权 D．共同部分持份权 E．长期使用租赁权
2．有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托不动产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ ）。
A．交换价值 B．公开市场价值 C．投资价值 D．理论价格 E．标定地价
3．甲、已两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元／m2，容积率为l．5，土地使用年限为50年。乙地块土地年价为820元／m2，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有（ ）。 A．乙地块比甲地块贵
B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元／m2 C．甲地块与乙地块的楼面地价相等 D．甲地块比乙地块贵
E．乙地块的70年使用权楼面地价高于340元／m2 4．估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。 A．最佳用途 B．最佳位置 C．最佳规模 D．最佳环境 E．最佳集约度
5．选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。 A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
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C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E．可比实例的大类用途与估价对象的大类用途相同 6．建筑物重置价格的求取方法有（ ）等。
A．单位比较法 B．工料测量法 C．指数调整法 D．分部分项法 E．成新折扣法
7．在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）等。 A．土地取得成本 B．开发成本 C．管理费用 D．销售费用 E．投资利息
8．下列表述中，正确的有（ ）。 A．开发经营期可分为开发期和经营期
B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分 为前期和建造期
C．开发期的终点是预计待开发不动产开发完成的日期，起点与开发经营期的 起点相同
D．经营期可具体化为销售期和出租期
E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期 9．下列估价方法中理论依据相同的有（ ）。 A．市场比较法 B．收益还原法 C．路线价法 D．成本法
E．基准地价系数修正法
10．下列关于不动产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。 A．法律法规规定不得抵押的不动产，没有抵押价值
B．再次抵押的不动产的抵押价值为该不动产的价值扣除已担保债权后的余额 C．不动产的价值扣除预计处分该不动产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值 D．不能单独处分、使用的不动产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值 E．在评估土地使用权是以划拨方式取得的不动产的抵押价值时，不应包含土 地使用权出让金
11．确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等要求。 A．一面临街 B．两面临街
C．土地形状为矩形 D．土地形状为正方形 E．容积率为所在区段具有代表性的容积率 12. 建筑物的物质折旧包括（ ）
A．功能衰退 B．正常使用的磨损 C．环境恶化 D．意外的破坏损毁 E．延迟维修
13. 假设开发法中的开发期包括（ ）
A．前期 B．建造期 C．租售期 D．保修期 E．运营期
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