14. 高层建筑物地价分摊的方法主要有（ ）
A．按建筑物面积进行分摊 B．按楼面地价进行分摊 C．按房地价值进行分摊 D．按土地价值进行分摊 E．按使用面积进行分摊
15. 市场比较法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（ ）
A．统一币种 B．统一面积内涵 C．统一交易方式 D．统一货币单位 E．统一交易日期
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确；用“X”表示错误）
1. 具体一宗有土地使用年限的不动产的价格，从长远来看是趋于下降的。（ ）
2．在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（ ）
3．房地产所有权可分为独有，自有 和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。（ ） 4．就使用价值与交换价值相对而言，不动产估价所评估的是不动产的交换价值。（ ）
5．在不动产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（ ） 6. 由于土地具有不可毁灭性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地价格差异较大，有的寸土存寸金，有的一文不值。
7. 公平原则是最高估价原则。（ ）
8．某房产年折旧率为l．6％，有效经过年数为12年，接直线法折旧该房产应属完好房。（ ） 9．用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及付加管理费用、财务费用后的余额。（ ）
10．预计某宗不动产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗不动产的合理经营期限为12年。（ ）
11. 在城市某一块土地，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业。 12．路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。（ ） 13．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（ ）
14．估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起计算，而不是从估价时点开始计算。（ ） 15．估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（ ）
四、计算题（共2题、第1小题15分，第2小题20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要
写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答） 1. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4
年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积f王甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。
2．某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某不动产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按
规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
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1、土地取得 2、工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3、经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租 第一年 ------------ 第二年 ----------- ----------- 第三年 ---------- ----------- ----------- 第四年 ----------- ----------- ----------- ----------- 第五年 ----------- ----------- 第 年 ---------- ---------- 第n年 ---------- ---------- 根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；同类写字
楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本
的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假
设住宅楼在销售期末一次性全部售出。 （4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。
试计算该不动产开发商所能支付的最高土地价格。（12分）
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