谨呈：中北置业 西城一品开盘策略方向
第一 诉求与矛盾
? 营销诉求（目的是什么what） 1、最大限度实现高转化率补款 2、顺利完成开盘车位储藏室选购 3、最大限度增强客户补款及缴款粘性 4、最大限度降低车位缴款抗性 5、制造热销爆盘的形象及效应
? 矛盾冲突（难点在哪里where） 1、如何增强客户补款粘性？ 2、如何降低客户车位缴款抗性？ 3、如何保障顺利完成各楼栋开盘？ 4、如何制造爆盘热销效应？
第二 问题与策略
一、问题：如何制造爆盘热销效应？（怎样去做How） ? 推广策略：起势如浪 高峰如潮——气势重压直逼客户心理防线 ? 推广节点：五证齐全—13#首开售罄—10#开盘售罄—12#开盘售罄 ? 时间节点：10.16————11.01————11.16————12.01 1、四个关键点：①蓄势：五证齐全 官宣领证；
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谨呈：中北置业 ②起势：13#首开即罄 全城捧誉； ③冲式：10#开盘即罄 再续传奇； ④高潮：12#开盘即罄 劲销全城；
2、三个阶段：高举高打策略，全线条造势，价值输出，红动全城 ①阶段：五证齐全 官宣领证 预售证获取之前，预先准备五证齐全及价值输出的出街稿件，预售获取的同时，迅速出街；
阶段性策略原则：稳中求进，未获证不轻举妄动；下证，即大开大合； ②阶段：首开即罄 捧誉全城
首开楼栋售罄，在五证热度未消之前，借势而上首开大捷，刷新客户感知，爆盘效应初显； ③阶段：劲销全城 感恩厚爱
五证齐全+三栋楼接连售罄，在市场形成热销爆盘效应的同时，重压形势直逼客户心理防线，为后期形成增量做有效铺垫。 3、出街VI色系创作方向
①方向：红色劲销元素+蓝色大盘主调
户外出街五证齐全、开盘售罄、劲销全城等凡与热销相关元素均采用红色基调，寓意红红火火、红动全城；项目价值输出沿用项目大盘色系；
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谨呈：中北置业 ②方向：五证齐全、劲销全城及项目价值输出全部以项目大盘色进行出街推广，风格色系整齐划一，整体具备协调美感。
二、问题：如何实现连续爆盘售罄？（Important）
答案：房源认购客户数量充足，每栋实现90-95%及以上的去化标准
? 问题延伸1.：如何实现在售楼座开盘前剩余房源的去化？
核心难点：剩余房源·销售攻坚战·捕猎客群
? 问题延伸2：实现攻坚的策略方向有哪些？（Which）
战线组合 战略目标
企划战线 渠道战线 活动战线 体验战线
区域价值 学区价值 配套价值 深化项目价值 快速建立价值认同
区域拓展铺排 突破吕陵、马岭岗、王浩屯、陆圈 同时深挖圈层客户
全城造势 客户引流，圈层导客 有的放矢
增强现场细节价值包装 极致营销氛围呈现 为杀客助力
力争辐射菏泽西城区域地缘性及邻近乡镇县城50%以上刚需客群 3
谨呈：中北置业
? 问题延伸3：具备购房意向的目标客户在哪里？（Where） 1、地缘客户：意向客户稀释，客户拓展难度较大；
2、乡镇客户：乡镇及县城意向客户存量较大，发掘程度不足； 3、资源客户：①前期入会未升级客户；②资源库积累客户群； ? 问题延伸4：战术攻坚，怎样捕猎目标客户？ 1、户外拦截
①竞品拦截：天香府、嘉利学府、海棠湾等重要竞品客户拦截导流； ②路口拦截：在人流量集中且速度缓慢路口举牌，拦截客户导流； 2、地缘拓展
①乡镇拓展：吕陵、马岭岗、陆圈、王浩屯等重点客户集中区域拓展； ②村庄拓展：地缘性村庄拓展； 3、圈层渗透
周边企事业单位陌拜、团购及经纪人拓展 4、政策逼定
①限时性政策优惠促销,优惠额度不一定大，关键在于如何必定， 热烈庆贺五证齐全，限时特惠1万元（特定楼栋）；
②限时成交大型奖励逼定，购房客户签订合同后见给予家电（洗衣机）奖励； 5、活动圈客
明确目标客群，举办针对性强的精准活动，圈定部分精准客户到访，填充客户资源池。
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谨呈：中北置业 6、全媒推广
①广播传递：针对出租车、私家车主等有车一族重点传播； ②微信营销：在粉丝量高达几十万的大微信公众号，利用头条软文，制造噱头，传播精准价值卖点，形成有效线上传播；
③户外媒介：公交站牌、户外大牌、灯箱广告、围挡、公交车体、过街广告等更新广告，针对项目核心客户构成，针对性精准释放项目核心价值，实现有效导流； 7、资源回访
①入会未升级客户回访；②资源库客户回访；
三、问题：整体开盘及推售节奏如何？
? 推售节奏：13#—10#—12#———14#—15#——11#——9#——8# ? 时间节点 11.01-11.16-12.01-———12.10--01.01——02.15——03.22——04.25
实际推售节奏需要根据工程进度及市场销售情况应机调整
? 问题延伸1：前三栋开盘前剩余房源去化攻坚周期是多少？ 1.两到三周 2. 10到15天 3. 7到10天
需要根据须开盘楼栋剩余房源数量及实际的市场销售情况择机调整 ? 问题延伸2：三栋楼开盘，后续楼栋以怎样方式开盘？
1. 收筹蓄客：入会认筹——开盘选房补首付——选车储——签合同； 2. 平推实销：推售认购——补款选车储——签合同；
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