第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
二、 估价对象描述 1． 土地利用状况 （1） 宗地位置：略
（2） 宗地用途：土地登记用途为农用地（90），实际用途为农用地。
（3） 宗地四至：略。
（4） 宗地面积：土地登记面积为51，316，330.82平方米。
（5） 土地级别：未评定。
（6） 地籍图号：1－51－98－（3）
（7） 地号：38－21－1。 （8） 土地使用证书号：011460303。
（9） 国有土地使用证编号：大土（38）国用（2002）字第1344号。
2． 土地权利状况
待估宗地土地所有权属于国家所有。××开发投资有限公避开以划拨方式取得待估宗地国有土地使用权，并于2002年7月领取了待估宗地《国有土地使用证》，编号为大土（38）国用（2002）字第1344号，土地使用所限为50年，土地使用权的终止日期为2052年7月17日。据调查，待估宗地土地使用权在估价期日未进行抵押、出租、亦未设定其他他项权利。
3． 建筑物和地上附着物状况
待估宗地内现有办公楼1幢，宿舍3幢，仓库1幢，均服务于养殖业生产。根据估价师的实地勘察，待估宗地作为养殖水面，目前正处于有效使用状态。
三、 地价影响因素分析
1． 围垦区位置
××沿海从××河口到长江，近2万平方千米的南黄海域是由70多条沙脊组的以港为顶点的辐射沙洲，最大潮汐通道黄少洋位于中部，呈东西向；第二大潮汐通道西洋位于西侧，呈北偏西－东偏南向；第三大潮汐通道小庙洪位于于南侧，大致呈东西向。海北围区工程们于江苏辐射沙洲西北角，靠近深水潮汐通道西洋出海口西侧，斗龙港外南侧，四卯酉闸外北侧。 规划海堤北段与老海堤相接，从1958年筑的大丰闸至五卯酉河北段海堤向东4千米，后以137°50′夹角折向东南方向，长度7.2千米；以124°20′夹角折向东南方向，长度13千
米；以165°夹角折向正南方向，全长22千米；以124°角折向西南方向，与四卯酉闸相接。南段西部为海丰农场海堤，全长22千米。整个围垦区面积约10万亩。
2． 自然条件分析
（1） 气候。海北围区处于北亚热带北缘，受海洋性大陆性气候的双重影响，具有明显的海洋性季风气候，气候温暖湿润，日照充足，雨量充沛，四季分明。
（2） 气温。待估宗地位于××市，平均气温14℃，极端最高气温为39℃，最低气温为—12.7℃。不均最高气温发生在8月份，最低气温发生在1月份，全年无霜期217.1天。 （3） 降雨量。年平均降水量1087.3毫米，其中春委占15.6%，夏委占41.8%，秋季占32.9%,冬季占9.7%。年平均相对湿度为81%,年平均日照为2267.5小时，年平均蒸发量1
418.3毫米。
（4） 灾害性气候。估价对象所在区域灾害性气候主要是台风和暴雨台风每一遇，寒潮年平均出现2—4次，其中强寒潮平均每年一次。夏秋季时有台风伴随暴雨过境。80%的台
风出现在八九月份，最早出现在五月份，最迟出现在10份。八级以上（最大可达十一级）台风便会造成灾情。
（5） 水源条件。估价对象所在区域主要水源为斗龙港，斗龙港上游起草堰正闸，与串场河相通，至斗龙港闸入涨，全长55.3千米，是里下河地区1.1万多平方千米排涝入海
的主要干河之一，也是待优点宗地的主要水源。
（6） 水质条件。估价对象所在区域水源主要是斗龙港，水质较好。 （7） 保水能力。估价对象所在区域原为滩涂，经匡围后压实，保水能力较好。
（8） 环境条年。估价对象所在区域处于沿海地区，周围土地利用以农用地为主，无污染源；斗龙港上游有部分污染企业排放污水，经自流净化后，水体质量较好。环境条件较
好。
（9） 地质地貌。海北围区岸段属淤长型 淤泥质海岸。地质为第四纪和第三纪沉积物，第三纪地层埋于地下，第四纪地层覆于其上，沉积物质为灰黄色亚粘土、粘土、淤泥质
亚粘土及细沙层，反映了海陆交互沉积的特征。
第三部分 土地估价
一、估价原
本次估价过程中，遵循的主要原则有：
1． 预期收益原则
对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而地未来。以估价正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据，奖斯折算到估价时点，而得到一个客观、公正、科学的土地价格。
2． 报酬递增、递减原则
在投入水平较低，第增加各生产要素的单位投入量，纯纠益均会随之增加，介增加到某一数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
3． 献原则
农用地的总收益是农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时应充分考虑农用地对总收益的实际贡献。
4． 多种评估方法相结合的原则
土地估价方法通常有收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的方法可能使估价结果产生较大的偏差。因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地
的实际情况，充分考虑用地的类型和条件，根据所掌握的资料，选择最适宜的估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。
5． 公开、公平、公正原则
本次评估以公正、公平的原则，在公开市场条件进行土地价格评估。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
二、估价方法与估价过程 （一） 估价方法 1． 土地估价方法的选择
一般面言，土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、评分估价法等。评估时采用的估价方法应根据当地的土地市场状况和待估宗地的实际情况进行选择。××市境内农用地市场不甚发育，交易量极少，无可供选择的交易案例，无法采用市场经较法和剩余法，××市目前尚未完成农用地分待定级估价工作，故亦无法采用基准地价系数修正法进行评估。由于待做宗地为收益性用地，可测算其客观收益及其成本费用，故可采用收益还原法评估，另外，围垦及土地开发费等成本费用可测算，故亦可
采用成本逼近法评估。因引本次评估采用的方法为成本逼近法和收益还原法两种方法。
2． 土地估价的技术路线
（1） 成本逼近法。采用成本逼近法评估地价的基本思路是以示利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项观费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应缴纳的
税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定地价。即：
农用地地价=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益）×（1+区位修正系数）
（2） 收益还原法。根据待估宗地同一供地圈内农用地的平均年总收益，确定待估宗地的客观收益，从中扣除农用地基本配套设施的年平均维修费用、管理费以及有关的税款、
利润等年总费用，即等于农地纯收益，根据土地纯收益和土地还原率，收益年限代人收益还原法公式测算土地价格。即：
地价=（年总收益—年总费用）÷土地还原率×年期修正系数
（二） 估价过程 1． 成本逼近法评估
（1） 土地取得费及相关税费。待估宗地的土地取得费应考虑同一供需圈内类似条件土地的重置费用。待估宗地为沿海滩涂，因经应参照取得沿海滩涂等未利用土地进行农业开
发的客观发生费用确定。据调查，没海滩涂等未利用土地进行农业开发的土地取得费一般包括海堤围垦费用、滩涂资源补偿费用、土地管理费用。
1）海堤围垦费用。要确定增加每滩涂资源的平均堤围垦费用，需要确定平均每千米海堤的造价及平均第千米海题增加的滩涂资源面积。因此我们对同一供需圈内类似区域的滩涂围垦
情况进行了调查。调查结果见表2。
待估宗地所在区域（B垦区）的淤涨情况与地质地貌和A垦区、D垦区情况类似，因此每亩滩涂资源的平均海堤围垦费用用A垦区、D垦区的平均值确定，即（796.87元/亩+772.92元
/亩）/2=784.90元/亩。
表2 滩涂围垦情况调查表
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