农用地估价技术报告

垦区名称 海堤长度/km 围滩面积/万亩 每千米海堤长度增加 围滩面积/亩 总投资/万元 每千米海堤造价/万元 每亩滩涂资源的平均 海堤围垦费用/元·亩—1A垦区 7.45 3.2 4295.30 2550 342.28 796.87 B垦区 25.23 24 9512.50 待估 待估 待估 C垦区 9.7 8.8 9072.17 3723 383.81 423.06

D垦区 13.47 7.2 5345.21 5565 413.14 772.92

2）滩涂资源补偿费用。根据当地政府的政策规定，在自垦滩涂资源的总面积中的38%的土地使用权归地方政府后，再交纳滩涂资源的平均海堤围垦费用进行返购，这部分费用相当于

资源补偿费用，因此滩涂资源补偿费用为38%×.90元/亩=298.26元/亩。

3）土地管理费用。根据原××省国土管理局、××省物价局苏土计（1995）63号、×价涉（1995）第155号文件规定，土地管理费用取上述费用3%，即（298.26元/亩+784.90元/

亩）×3%+35.49%元/亩。

3）土地取得费用及相关税费。土地取得费及相关税费为784.90元/亩+35.49元/亩+298.26元/亩=1118.65元/亩，即1.68元/平方米。

（2） 农用地开发费。农用地开发费是使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如海堤、田间道路、田间防护林、引水闸等，包括宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的费用；根据委托方提供的滩涂资源开民费用资料，经咨询当地建设行政主管部门及××市2001年度与2002年度的中低产田改造中农田设施配套建设情况，宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海堤防护设施的开发费用按土地面积计平均在0.85元/平方米，其中道路费用分摊0.3元/平方米，供电系统费用分摊0.05元/平方米，通沟渠泵站灌排水费用分摊0.5元/平方米，海堤防扩设施费用已计入土地取得费中不再重复计算。宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地开发的费用按土地面积计平均在1.7元/平方米，其中道路费用发摊0.5元/平方米，供电系统费用分摊0.15元/平方米，通沟渠泵站灌排水费用分摊0.5元/平方米，部分具备砼堤护坡设施费用0.25元/平方米，具备养殖用地相应的

土地平整费用为200元/亩，即0.30元/平方米。

（3） 利息 1） 利息率、计息期的确定

① 利息率：投资利息率（贴现率）按2002年2月21日调整利率后中国人民银行公布的固定资产1年期贷款利息率5.31%计。

② 计息期：按照待估宗地的规模及项目用地的特点，调查确定农用地开发周期为1年，土地取得费和宗地红线外开发费用在开发前支付，其计息期1年，宗地红线内土地开发费

用视作在开发期内均匀投入，其计息期为0.5年。

2） 利息的计算

① 待估宗地土地取得费和其红线外土地开发费利息 利息=（土地取得费+宗地红线外土地开发费）×年利息率

=(1.68元/平方米+0.85) ×5.31%×1

=0.31元/平方米

② 待估宗地地块内土地开发费用利息 利息=地块内开发费×年利息率×0.5

=1.7元/平方米×5.31%×0.5

=0.05元/平方米

③ 利息总额=土地取得费利息+宗地红线外土地开发费利息+宗地红线内土地开发费利息=0.13元/平方米+0.05元/平方米=0.18/平方米

（4） 利润

1） 利润率的确定。投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用而得到的回报，因引投资处润应与同行业投资回报相一致农业投资回报率根据××市农业

投资利润率近两年的水平在12%左右。故综合确定本土地评估的投资利润率为12%。

2） 利润计算。根据待估宗地的土地取得费、宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地平整费用，则：

利润=（土地取得费+宗地红线外土地开发费+守地红线内地开发费）×利润率

=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米）×12%

=0.51元/平方米 （5） 土地增值

1） 土地增值率的确定。本次采用成本逼近法平估地价是以估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定地价。

农用地地价=土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益

上述公式中的农用地增值收益是待估农用地因增加投资进行农用地开发或中低产田改高，使农用地生产能力得到提高而引起的农用地价格的增值。本报告中采用成本逼近法确定土地增值收益是以有限年期的土地市场价格与成本价格的差额确定。公式中的土地增值收益是有限使用年期的土地增值收益，上述公式中计算的地价即为有限年期的出让土地使用权价格。 ××市人民政府及××市各级政府近些年来不断加大中低产田改造与新农地的建设。考虑到待估宗地所在区域养殖水面用地的现状，经过分析多宗案例农用地的50年期的成本地价与

农地市场价格的差额在20%左右，综合确定特估宗地所在区域农用地50年期的市场价格与成本价格的差额一般为成本价格的20%。

2） 土地增值计算

土地增值=（土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地平整费+宗地红线内三通开发费+利息+利润）×土地增值率=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米+0.18

元/平方米+0.15元/平方米）×20%=0.98元/平方米

（6） 50年地价计算

待估宗地设定土地使用年期50年的农用地地价为：

50年期地价=土地取得费+宗地线线外土地开费+宗地红线内土地平整费+利息+利润+土地增值=（1.68元/平方米+0.85元/平方米+1.7元/平方米+0.18元/平方米+0.15元/平方米+0.98

元/平方米）=5.9元/平方米。

（7）49.48年地价计算。土地还原利率的确定，我们采用了安全利率加风险调整值法。即土地还原率=安全利率+风险调整值。安全利率选用一年期定期存款年利率。取目前执行的2002年2月21日公布的一年期定期存款年利率1.98%。农业投资风险主要有两方面风险，一方面自然灾害风险，主要是台风、低温灾害等，另一方面是市场风险。目前农业产品价格己

完全市场化，农产品市场风险较大，风险系数一般在2%左右，故在选取土地还原率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年期的存款利率测算土地还原率为4.0%。

年期修正系数的计算。忽略自估价期日起算未来49.48年内土地还原率的波动因素，年期修正系数则为：

年期修正系数=[1—1/（1+土地还原率）49.48]/[1—1/（1+土地还原率）50]

=0.8564÷0.8593=0.9966

年期修正后的地价=5.9元/平方米×0.9966

=5.88元/平方米 2． 收益还原法

收益还原法是将待估农用地未来各期年正常纯收益，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。

（1）年总收益的分析计算。待估宗地76974.5亩，为整体租赁经营方式，类似用途的农用地的租金案例很少。我们调查分析了待估宗地所在区域的海滩的租金情况，待估宗地无论是养殖还是种植，其土地收益相当。待估宗地为海滩，用于养殖需8—9年调整周期，每年总收益或发包租金比上一年均有稳定的递增率。在不考虑农副产品价格和养殖业、种植业成本波动因素，第9年其总收益或发包租金趋于稳定。我们调查分析了待估宗地所在区域的养殖水面的租金情况，确定一般大型养殖水面的租金在估价期日后的第一年为55元/亩，第二年

至第九年为在第一年基础上递增25元/亩，预计第九年起租金保持在255元/亩，出租率95%。承租方在承包期内依法自主纳税、负责工程管护与维修、承担工程和养殖风险。

（2）年总费用的分析计算。总费用是指待估宗地的使用者在进行租赁经营活动中所支付的年平均客观总费用。

1） 管理费。管理费是指对摊涂租赁经营活动进行必要管理所需的费用，分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资支出。根据调查，管理费

一般为年租金收入的8%。

2） 土地维护费用。由于土地维护费用由出租方承担，土地维护费用一般为承包租金收入的2%。

3） 税费。税金是指出租人按有关规定向税务机关缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加及防洪保安资金。

① 营业税：营业税取年租金的5%。

② 城市维护建设税：据税务部门提供的资料，城市维护建设税农村为营业税的1%。

③ 教育费附加：教育育附加为营业税的4%。 ④ 防洪保安资金：防洪保安资金取年租金的2‰。 税金合计=营业税+城市维护建设税+教育费附加+防洪保安资金。

税金合计为年租金的5%。

4） 年总费用计算。年总费用为上述费用之和。即：

年总费用=管理费+土地维护费用+税金

年总费用为年租金的15.45%。

（3）年总费用投资利润。年总费用投资利润是一种投资机会成本，我们调查了解农业行业的社会平均利润率12%~15%左右，参考联合国调查测算的在中国的投资回报率在12%，综合确

定本次土地评估的投资利润率为12%，即为年租金的15.45%×12%=1.85%。

（4）土地年纯收益的计算。土地年纯收益为土地年总收益与土地年总费用、土地投资机会成本之差。即：

土地年纯收益=土地年总收益-土地年总费用-土地投资机会成本

=土地年租金×（1-15.45%-1.85%）

=土地年租金×82.7%

[1- ]

ai (1+r)i a9 r(1+r)8 ∑ 1 (1+r)49.48-8