公共租赁住房差别化定价研究

公共租赁住房差别化定价研究

本文为2012年度教育部人文社会科学研究规划基金项目(12YJA790063)部分研究成果。

2013年12月2日，国家住房城乡建设部、国家财政部、国家发展改革委联合印发了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》(建保[2013]178号)，要求从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。同时，要进一步完善公共租赁住房租金定价机制。公共租赁住房和廉租住房并轨运行后，其租金定价的基本要求或办法是要实行差别化租金定价。差别化租金定价对使公共租赁住房保障对象负担合理化，对促进公共租赁住房建设和发展等具有重要的现实意义。本文从理论上对公共租赁住房差别化租金定价方法进行了概略探讨。

一、公共租赁住房差别化租金定价的内涵和意义

公共租赁住房差别化租金定价是在考虑公共租赁住房的建设与运营成本、当地住房市场的租金水平、公共租赁住房的区位条件和微观因素等基础上，对公共租赁住房保障对象的收入水平或支付能力进行分级，并根据此分级确定不同的公共租赁住房租金标准。公共租赁住房保障对象的收入水平或支付能力越低，支付的租金就越少，收入水平或支付能力越高，支付的租金就越多。

我国住房保障制度正处于不断完善阶段。经过20年的发展，基本建立了由廉租房、经济适用住房、公共租赁住房和“两限房”等构成的住房保障体系。住建部住房保障司数据显示，截至2011年底，全国累计用实物方式解决了2650万户城镇低收入和中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到11%，加之货币补贴等方式，受惠于保障房计划的总数约3000万户。“十二五”期间我国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，目前全国保障性安居工程累计开工建设2490万套，已完成“十二五”建设目标的近七成，预计到2015年全国保障性住房覆盖面将达到20%左右。我国保障房建设规模不断扩大，但在保障房制度实施过程中，存在着区分过细、保障性类型偏多、相互衔接不够，以及分配不公、保障房与保障对象不相匹配、存在寻租空间等诸多问题，亟须解决和完善。为此，国家目前将公共租赁住房和廉租房“两房”合一，并轨运行，统称为公共租赁住房，实行差别化租金。公共租赁住房租金原则上应按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。各地区要综合考虑本区域经济发展水平、财政承受能力、建设运营成本、住房市场租金水平以及保障对象的支付能力等因素，对公共租赁住房实行差别化租金管理，并根据公共租赁住房投资与运营主体的不同，考虑对符合条件的低收入保障对象给予适当的租金减免或补贴。实行差别化租金，特别是对收入相对较高的保障对象收取相对较高的租金，既可以在一定程度上减轻政府的财政负担，也可以在一定程度上增加对社会投资的吸引力，加之政策引导，吸引更多的社会资金参与公共租赁住房的投资建设。这不仅体现社会公平，也可为制定租金补贴标准提供科学依据，使并轨后的公共租赁住房制度实施更加科学，促使我国住房保障制度更加完善。

二、公共租赁住房差别化租金定价应考虑的主要因素

在我国，由于不同地区的经济发展水平和财政承受能力不同，其公共租赁住房的租金水平必然是不同的。但就同一地区来说，其公共租赁住房差别化租金定价时，应考虑的因素主要有以下几方面： 1.公共租赁住房的建设与运营成本。公共租赁住房的成本包括建设成本、运营成本和相关税费。建设成本由土地成本和建筑成本构成。其中，土地成本根据住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)规定，面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用

地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。建筑成本取决于建筑市场以及建筑标准。运营成本主要是运营阶段发生的费用，包括公共租赁住房的日常养护费、设备设施的维护费、物业服务费、大中维修费、采暖费、房屋管理、租金收缴等人员的管理费等。相关税收按照国家有关政策规定给予优惠。

2.当地住房市场的租金水平。公共租赁住房租金应适当低于同地段、同类型住房市场的租金水平。目前在许多城市都按照住房市场租金的一定比例确定当地公共租赁住房的租金标准。例如，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，公共租赁住房的租金标准由市物价部门会同相关部门研究确定，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%。《沈阳公共租赁住房运营管理暂行规定》要求公共租赁住房租金标准，按照周边地区同类住房市场租金约70%计算，由市物价局会同市房产局具体核定。 3.公共租赁住房的区位条件和微观因素。区位的不同直接影响到公共租赁住房承租者的生活、交通、教育、医疗等的便利程度和质量高低。毋庸多言，区位是影响房地产价格的重要因素。同时，公共租赁住房的微观因素，如户型、楼层及朝向、配套设施的完备程度等，对公共租赁住房的租金水平都有直接影响。 4.公共租赁住房保障对象的支付能力。公共租赁住房保障对象的支付能力，是差别化租金定价应考虑的最重要因素。在以往确定公共租赁住房租金标准时，一些城市考虑了保障对象的收入水平或支付能力，考虑的办法是根据不同的家庭年人均可支配收入，确定不同的住房租赁补贴标准和租金补助标准。如北京市和广州市等。一些城市则主要是按照市场租金的一定比例，确定公共租赁住房的租金标准，没有根据保障对象的收入水平或支付能力细化为不同的租金标准。由于不同的公共租赁住房保障对象的收入水平不同，从公平负担的角度租金也应有所不同。应主要根据保障对象的收入水平或支付能力差别具体确定公共租赁住房差别化租金标准。

表1 假设的收入分级和租金系数调整表

级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ 家庭月人均可支配收入(元) ＜500 500-1000 10001500 1500-2000 2000-25500 2500-3000 ≥3000 租金为R1的倍数 0.60 0.75 0.90 1.00 1.15 1.30 1.50 三、公共租赁住房差别化租金的具体定价方法

1.公共租赁住房基准租金的确定。公共租赁住房的基准租金(R0)可按房屋理论租金即房屋的折旧费、维修费、管理费、贷款利息、税金、保险费、地租和利润等八项因素组成确定。

2.区位条件对基准租金的调整。房地产价格(租金)的一个重要特点是不完全依照成本定价，其在很多程度上取决于房地产所在的区位，因此，公共租赁住房租金自然要在基准租金基础上进行区位调整。其调整办法一是根据市场调查，以同地段、同类型住房市场租金水平为参照进行调整。二是可以根据研究建立的租金与区位的关系模型进行调整。通过区位条件调整，得到修正的基准租金(R1)。

3.保障对象住房支付能力分级与差别化租金标准的初步确定。保障对象的住房支付能力主要取决于其收入水平和拥有资产的状况。因此可根据保障对象的收入水平和拥有资产状况进行分级，不同支付能力所对应的公共租赁住房租金标准按照修正的基准租金(R1)的一定系数进行调整，初步确定差别化租金标准(R2)。例如，按家庭可支配收入划分，可假设形成如下收入分级和相应的租金系数调整表。

4.差别化租金的保障性检验与调整。在初步确定差别化租金标准(R2)后，还应对其进行保障性检验与调整，目的主要是避免出现较高级别的差别化租金标准高于市场租金水平的情况，确保差别化租金定价的合理性。差别化租金的保障性检验的公式为Ω=Ri/Rm＜1，式中Ω表示保障性检验指标值，Ri表示初步确定的各级差别化租金标准，Rm表示同地段、同类型住房市场租金。Ω值应小于1，即各级差别化租金标准应小于同地段、同类型住房市场租金水平。如果较高级别的差别化租金标准Ω值大于等于1，则需要对R2或R1进行调整，确定最终的公共租赁住房差别化租金标准(R)。

四、促进公共租赁住房发展的政策建议

1.增加对不同收入保障对象的公共租赁住房的供应。公共租赁住房和廉租住房并轨运行后，保障房的类型减少，但保障的家庭或人员并没有减少。因此，保障房的供给数量不能减少。政府部门应综合评估公共租赁住房的供求关系，继续增加土地供应，扩展资金来源渠道，制定相关支持和鼓励政策，加大公共租赁住房建设和供给，确保符合条件的保障对象的租房需求。此外，由于原先公共租赁住房保障对象的收入水平高于廉租房保障对象的收入水平，所以在公共租赁住房和廉租住房并轨运行后，更要根据不同收入水平合理确定差别化租金标准，调节中等偏下收入住房困难家庭和低收入住房困难家庭的保障比例。特别要避免由于租金偏高而使得低收入住房困难家庭租住过少或无房可租的现象出现。

2.健全公共租赁住房分配管理制度。公共租赁住房和廉租住房并轨运行后，首先要处理好原有廉租住房分配和管理等问题。要按照规定，对已建成并分配入住的廉租住房统一纳入公共租赁住房管理，其租金水平仍按原有租金标准执行；已建成未入住的廉租住房以及在建的廉租住房项目建成后，要优先解决原廉租住房保障对象住房困难，保障住房最困难的群体优先及时获得住房，剩余房源统一按公共租赁住房分配，避免因并轨运行使原有廉租住房的保障对象利益受损。其次，并轨运行后，要进一步完善公共租赁住房的申请受理渠道、审核准入程序，合理确定轮候排序规则，统一轮候配租，并加强租后的运营管理，保证公共租赁住房保障制度和政策的顺利实施。

3.完善租金补贴标准和方法。实行差别化租金主要是对政府投资建设并运营管理的公共租赁住房而言的。对社会投资建设的公共租赁住房，为保障社会投资机构的权益，保障其建设及正常的运营管理，可按照适当低于甚至等于市场租金的标准收取租金，同时，为减轻低收入住房困难家庭的租金支付负担，地方政府应按规定对符合条件的低收入保障对象予以适当补贴。租金补贴标准的确定与差别化租金标准确定的原理相同，主要根据保障对象的收入水平，分档确定差别化补贴标准，即家庭收入越低，补贴额度越高。这样，实现租补分离、明收明补，既有利于实现住房保障的公平性，也有利于公共租赁住房退出机制的形成。

4.扩大公共租赁住房的保障范围。公共租赁住房将成为我国保障性住房供应的基本和主要形式，应扩大其保障范围。从未来发展看，差别化租金的实施也将为扩大公共租赁住房的保障范围提供有利条件。公共租赁住房保障范围的扩大，一方面，可在现有公共租赁住房和廉租房“两房合一”基础上，将经济适用住房也并入其中，实现“三房合一”，统称为公共租赁住房并轨运行。因为，从保障对象上看，经济适用住房保障对象也是城市低收入住房困难家庭；从实际情况看，经济适用住房存在着许多运作不规范，利益寻租等问题。因此，将经济适用住房并入公共租赁住房不仅是可行的，也是必要的。另一方面，扩大公共租赁住房的保障范围还应进一步打破城市本地人和外地人的界线，逐步将外来常住人口纳入其中，以有利于推

进我国城镇化进程。

作者： 沈阳建筑大学管理学院孔凡文 李志辰 麻理 （作者：李志辰 麻理）