深圳地产月报（2010年9月） - 图文

深圳地产月报 2010年9月

比重增加，对全市均价起到不小拉升作用。

本月两区共成交10.86万平方米，占全市总量23.45%。由于福田和南山在售的基本都是高价项目，其成交

从成交套数前10名项目看，仅万科清林径本月均价环比下跌，不过该项目上月成交的多是大户型“空中墅”，价格高，本月成交产品差异较大。第五园六期本月均价环比上涨21.80%，也主要是受产品差异的影响，项目上月推出的单位有部分靠路，价格略低。其他7个项目价格则是实质性上涨，其中水榭春天和万科金色沁园价格环比都上涨超过1成。

表6 2010年9月全市成交前十名楼盘价格对照表

NO. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 楼盘名称 万科清林径 招商澜园 怡龙枫景园 第五园六期 水榭春天 太古城北区 中海康城 振业峦山谷 万科金色沁园 七街公馆 9月销售均价（元/平方米） 12761 10964 11241 24838 21864 35537 10925 8349 14434 24402 环比涨跌（%） -22.59 3.29 —— 21.80 12.69 3.00 0.47 2.95 10.30 2.95 分区看，罗湖、南山、宝安均价上涨，福田、盐田、龙岗均价下跌。

罗湖、南山、宝安三区均价都上涨超过1成，其中南山上涨近2成，豪宅热销拉升全区均价。加推豪宅宝能太古城、君汇新天、兰溪谷二期成交都理想，新推豪宅香山里在月底也开始陆续签约。另外一些项目价格相比8月份上涨，如宝能太古城、君汇新天、东方银座公馆等。

宝安均价环比上涨约13%，上月推出的别墅莱蒙水榭山本月成交多，另外水榭春天、天健时尚空间、第五大道等价格高的项目成交量大，且价格比8月均有上涨。罗湖均价上涨约12%，价格较低的峰度天下本月成交大幅减少是该区均价大幅上升的主因。

盐田均价下跌达到62.26%，主要是因为上月别墅项目京基天涛轩成交多，而本月别墅成交少，普宅项目东港印象家园成交多。福田均价下跌超1成，虽然价格高的大中华IFC、御河堤成交总量增加，但价格相对低的七街公馆成交量增幅更大，达到464.86%，拉低全区均价。龙岗均价下跌7.15%，虽然价格高的第五园六期成交多，但价格相对低的振业峦山谷、怡龙枫景园、中海康城花园、万科清林径等成交量大，拉低全区均价。龙岗坂田片区本月均价环比上涨近12%，但成交量增加不到1成，而均价只有10000元/平方米左右的龙岗镇片区本月成交量增加860.82%。

表7 近期深圳市各区一手商品住宅成交均价对照表

区域 罗湖 福田 2010年8月均价（元/㎡） 20879 30713 2010年9月均价（元/㎡） 23422 27121 环比涨跌 12.18% -11.70% 9

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南山 盐田 宝安 龙岗 26606 54197 18659 14717 31891 20454 21097 13664

19.86% -62.26% 13.07% -7.15% 数据来源：深圳中原市场研究部 注：成交价格以当月签预售合同为准，而非备案 4. 市场展望——“银十”落空，价格趋理性

9月份深圳新房供应放量，预计10月份供应回落，但仍处于较高水平。

龙岗供应量依然最多，预计坂田的万科金色半山、布吉的荔山道和坤祥花语岸、龙岗中心城阳光天健城、公园大地和深业紫麟山、龙岗镇的振业峦山谷和怡龙枫景园、平湖的御峰园等项目加推，另外，布吉的和谐家园、横岗的信义湛宝广场、龙岗中心城的星河时代花园和御府名筑、龙岗镇的世纪新城等项目将全新入市。

宝安10月份预计推出的项目有西乡的华海澜湾和桃源峰景园，福永的凤凰花苑，龙华的金地上塘道和龙岸，观澜的招商澜园和观湖园，其他片区预计没有新盘推出，宝安10月份的新增供应将减少。

关内新增供应也将减少，南山的三湘海尚、宝能太古城、君汇新天和鸿威海怡湾可能加推，另外向南瑞峰花园、四季丽晶、万豪月半山三个新盘预计入市。罗湖凤凰片区的京基凤凰印象预计月中推出，盐田沙头角的上东湾、山海阳光园二期以及大梅沙的皇庭玺园和爱琴湾可能入市，福田则没有住宅项目推出。

供应大幅增加，为9月份成交量大幅增加、实现“金九”提供有力支撑。虽然新增供应减少，但10月可售房源未必比9月份少，因为9月份新推项目仍有不少量没有消化，且因一些销售单位没有及时签约备案，在限购令的制约下最终违约的可能性较大。但是，受限贷令、限购令新政的影响，购房者观望不可避免，且政策本身也把不少刚性需求、改善性需求排除在市场之外，使得当前购房需求被压制，10月份成交量下滑不可避免，“银十”将落空。房价短期大幅下滑的可能性很小，但成交量萎缩将会促使开发商定价更为理性，特别是一些合拼户型的项目。

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第二部分 宝安市场分析

1. 月度市场概述——市场火爆，成交量价齐升

9月份楼市火爆，全市住宅成交量环比增加8成左右，但是由于宝安住宅存量较少，且存量主要分布于少数楼盘，同时9月份宝安新增供应虽环比增加近8成，但依然不足17万平方米，加上一些项目未及时签约，导致本月宝安住宅成交两增幅相对较小。全区9月成交住宅13.16万平方米，环比增加35.81%。个盘较为火爆，玉湖湾开盘吸引4000人参展，当天销售800余套，开盘现场甚至因客户买不到房而引起骚乱；水榭春天新品价格大幅上涨，但开盘仍售出约5成；招商华侨城曦城解筹当天也售出超过5成。

二季度以来楼市逐渐升温，9月份宝安多个项目价格上杨，其中水榭春天价格升幅最为明显，8月末项目价格22000元/平方米左右，9月份上涨至24000元/平方米，升幅近1成，而与6、7月相比，升幅近3成。其它楼盘价格稳中有升，其中销售活跃的项目价格升幅较大。

10月份宝安新增供应依然偏软，加上受到9月底限贷限购新政策的影响，预计10月份宝安住宅成交量将下滑。房价短期内尚难有大调整，但严厉的新政策有望使得新推项目定价更为理性。

2. 供应量分析——供应增加，小户型供应多

9月份宝安5个楼盘取得预售许可证，批售住宅20.13万平方米，环比增加214.04%，新批预售量虽然大幅增加，但与2008年比，也只是处于中高水平。而2009年以来低迷的供应，使得本月的新增供应更显得杯水车薪。

图1 历年宝安区一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年）

50万㎡40302010008010803080508070809081109010903090509070909091110011003100510071009数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 9月宝安5个楼盘加推1个楼盘全新入市，6个项目供应住宅16.76万平方米，环比增加76.24%。 图2 历年宝安区一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年）

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30万㎡2418

126008010803080508070809081109010903090509070909091110011003100510071009数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 新批住宅来自西乡、福永和龙华三个片区，其中西乡批售最多，3个项目批售住宅13.31万平方米，创片区2008年10月以来供应新高。龙华和福永各有一个项目取得预售，不过严格来说龙华本月没有新批预售，因为圣莫丽斯已是现楼。

9月新推楼盘来自西乡、龙华和福永三个片区，其中龙华3个项目供应住宅约6.5万平方米，西乡玉湖湾和招商华侨城曦城供应住宅9.84万平方米，观澜的招商澜园仅加推少量单位。

表1 2010年9月宝安区各片区一手商品住宅批售、推售情况

区域 宝安中心区 西乡 龙华 松岗 观澜 福永 全区 预售面积（万㎡） 0 13.31 3.00 0 0 3.81 20.13 环比增减(%) — — -5.66 — -100.00 — 214.04 推售面积（万㎡） 0 9.84 6.50 0 0.42 0 16.76 环比增减(%) — — 15.66 — -89.20 — 76.24 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部 9月宝安共新推住宅1370套，90平方米以上户型占绝大多数，占比达到76.78%，玉湖湾、金地上塘道供应的大部分是小户型。大户型主要由圣莫丽斯提供，另外水榭春天、招商华侨城曦城、招商澜园和玉湖湾也有大户型供应。

表2 2010年9月宝安区新发售项目户型结构表

房型 1房 70㎡以下2房 70㎡以上2房 90㎡以下3房 90-144㎡3房 144㎡以下4房 144㎡以上4房 套数（套） 112 146 93 817 73 31 191 比例 7.36% 9.60% 6.11% 53.71% 4.80% 2.04% 12.56% 12