（一）认购书的性质
认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等，对认购书的性质实践中认识并不一致，主要存在几种不同的观点： 第一种观点认为认购书即为商品房买卖合同。因认购书是当事人就房屋买卖所作出的真实意思表示，应具有买卖合同的效力。
第二种观点认为认购书不是独立的合同。因认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定。
第三种观点认为认购书属于商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同但不是商品房买卖合同。该种观点认为，认购书是平等主体之间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《中华人民共和国合同法》第2条关于合同定义的规定，完全可以成为独立的合同。从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。所以，认购书尚不属于商品房买卖合同。
笔者赞同第三种观点，2003年4月28日最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于认购书问题规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责与当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该规定是对认购书的直接法律规定，也是法律第一次对其进行明确的规定。虽然该条文没有明确阐明认购书的法律性质，但从该条规定的内容分析，最高院的解释应当是认可了认购书作为预约的性质，即认为认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。首先，从该条规定看，出卖人与买受人就订立商品房买卖合同而收受定金、支付定金的行为对双方均是有法律约束力的，“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖
合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，而该法律约束力是来自于认购书，而不是商品房买卖合同本身，可见认购书完全具有独立于商品房买卖合同之外作为一个独立的合同的法律地位。其次，该条规定认购书是作为订立商品房买卖合同的担保，也就是说其目的是为了保证将来如期订立订立商品房买卖合同，而不是直接确定双方买卖商品房的权利义务。因此，认购书和商品房买卖合同两者之间完全符合民法理论关于预约和本约的定义，对此，其他的法律人士也有相同的认识。
（二）认购书的效力
商品房认购书作为订立商品房买卖合同的预约，在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台前认识也是不一致的。有的人认为，出卖人在不具备预售条件的情况下，如未取得预售许可证明，其预售商品房的资格尚未取得，按照有关规定并不能预售，采取认购书形式是一种变相的预售，是一种对法律禁止性规定的规避，应认定认购书无效。
笔者认为，该种观点之所以错误是将认购书与商品房买卖合同混同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该解释说明，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，或者即使已具备，但出卖人尚未按照约定收受购房款的，不能视为是商品房买卖合同，因此，对于认购书效力的认定不能套用商品房预售合同效力认定的条件，而现行法律对认购书效力的认定没有作出特殊的规定前，认购书本身的效力认定应当只要适用合同的一般规则即可。
笔者认为，认购书是否有效应当从以下四个方面认定：（1）合同主体资格是否符合。（2）意思表示是否真实。（3）合同内容是否具体确定。（4）是否
违反法律、行政法规的强制规定。以上四个方面，（1）、（2）、（4）在认定时均比较容易把握，而以（3）在实践中最难确定。认购书内容是否具体确定显然不能以《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容是否具全为判断依据，《商品房销售管理办法》第十六条是对商品房买卖合同的规定，而认购书如上所述与商品房买卖合同又是存在本质区别的，两者的认定条件显然也是不一样的。
认购书内容是否具体确定，则应当以是否能够履行、有无解释弥补的可能作为认定的基本原则，一般应当包括：（1）双方当事人的基本情况；（2）房屋基本情况（含位置、面积等）；（3）价款计算；（4）订立正式购房合同的时限约定。
（三）认购书的违约责任
在最高人民法院的解释出台前，对于认购书的违约责任如何承担是存在不同看法的。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对此作出了明确的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该解释将认购书的定金认定为是对订立商品房买卖合同的担保，则根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百十五条的规定，该定金的性质应当为立约定金。根据法律关于定金的规定，在因当事人一方违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，应按照定金罚则承担责任，即交付定金的当事人违约的，丧失取回定金的权利；收取定金的当事人一方违约的，应双倍返还对方当事人定金。如当事人双方均无违约行为的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还个对方当事人。
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