值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
5、百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。
6、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
7、交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。 以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
第五部分 商业价值的评估与分析
（商铺投资原理）
商铺投资收益（Pr）包括租金收益（R）和价值升值收益（V），租金收益（R）的水平取决于商铺所在位置的商业氛围（商情因子E）、客流量（Po）、\可视性\（Vi）、楼层（F）、交通条件（T）、停车设施（P）、商铺硬件条件（C）、整个项目规划的科学性（D）、经营商品的类型（G）、隶属项目的运营特点（M）等因素；价值升值收益的水平取决于商铺所在地区的商业氛围（E）、原始买入价格（Pc）、整个项目规划的科学性（D）、楼层（F）、经营商品的类型（G）、隶属项目的运营特点（M）及未来周边居住、办公类、房地产及旅游房地产等的发展趋势（Re）等： 即： Pr=R+V
R=F（E，Po，Vi，F，T，P，C，D，G，M） V=F（E，Pc，D，F，G，M，Re）
如果投资者持有商铺的时间为N年，那么静态投资回报率为： Ri=Pr/（N*Pc）
针对不同的商铺类型，当Ri达到某种水准时，商铺投资者才可以做出投资选择。最终决策必须适合其自身资金特点、风险度等。
一、商铺投资收益、租金收益、价值升值收益
商铺投资收益指，商铺给投资者创造的收益的总和。但一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收入上，实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，属于普通意义的收益内容，而商铺价值升值收益对于成熟、专业的商铺投资者来讲，无疑成为他们创造财富的重要手段。
租金收益对于熟悉房地产的人士来讲，是很简单的概念。出租方式回收投资是房地产业资金流转的基本方式之一，当然对于商铺来讲也不例外。
价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。
需要指出的是，租金收益和价值升值收益共存，但同时有矛盾的地方：对于一个租金收益水平很高的商铺来讲，其价值升值收益空间就会相对比较小；相反，价值升值收益空间大的商铺，其租金水平最开始往往比较低，呈现逐渐提升的态势。
对于商铺投资者而言，创造最大商铺投资收益的方案是最大化租金收益和价值升值收益之和，这显然是一个数学求最大值的问题，但是鉴于多种因素对商铺价值的影响，目前尚没有统一表达商铺收益的函数，所以在投资判断过程中，我们只能暂时从最大化价值升值收益的角度来看待一个新兴商业房地产市场的商铺投资问题，这种投资策略符合市场初始发展阶段的投资趋势。
二、租金收益的几个方面
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1、商情因子
商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。在判断商铺价值的过程中，必须对商铺所在地方的商业氛围有足够的了解：商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平，以及价值升值空间。在进行商铺投资的过程中，要同时对商铺所在地区现状商情和未来预期商情进行分析，看商情因子变化的空间，从中可以发掘商铺价值升值收益的趋势和潜力。
对商情的准确把握需要深入的分析，赛睿顾问将商情因子分为A，B，C，D，E 5级：
A级：现代改造型、知名大型繁华商业区，商业氛围极为浓厚，竞争激烈但呈现共存共荣的状态，商铺价值极高，针对的客户群体覆盖本城市人口及外地人口，如北京王府井大街，北京西单商业街，上海南京路等；
B级：城市大型商业设施区域，商业氛围浓厚，大、中城市里同业项目竞争程度较高，小城市里同业项目竞争程度较低，针对的客户群体覆盖本城市某个消费阶层，如北京国贸商城，北京东方广场，上海东方新天地，上海恒隆广场等； C级：地区性商业设施区域，商业氛围较浓厚，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体指其周边消费群，如北京十里河建材街、北京大钟寺家具城等；
D级：交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域，针对的客户群主要是其服务客户、周边客户群；
E级： 社区型商业设施区域，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体以社区内居民为主，消费主体的内容比较复杂。
以上A，B，C，D，E 5个级别商业氛围依次降低，整体来看，租金水平按照以上水平依次降低，耐人寻味的是：商铺价值升值的空间按照以上级别呈增长的趋势，这正是我们要说明的核心内容。
租金收益和价值升值收益的矛盾性是任何商铺投资者都必须面对的问题，既想有很高的租金收益，又要保证价值升值收益良好的空间，对于普通的投资者来讲，是很困难的事情。
2、客流量
客流量对于商铺的价值至关重要。也许有些读者会认为客流量和商情属于同样的内容，但事实上其区别很大：商情所阐释的是商铺所在地区的\宏观\商业状况，但客流量是针对商铺个案进行的商铺价值的\微观\量化。
商业经营者对商铺门前客流量极为关注，也许两个距离50米的商铺的客流量因为其它原因，客流量会差距很大，所以客流量是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一。
3、可视性
\可视性\概念对于商铺的价值至关重要。
在赛睿顾问丛书《中国超级购物中心SHOPPING MALL投资开发指南》中，就设计布局提出了\可视性\原则：商铺的\可视性\指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得商铺在平面范围内极容易被看到，换言之，购物者在外部、步行街或中庭广场等各种位置能够看到商铺。对于零售商来讲，这必然是他们租店铺时要特别关注的问题，商铺的可视性越好，零售商越容易接受，租金越高。
\可视性\原则在商业房地产项目的规划设计中也普遍得到强调，\可视性\的体现实际上是零售商、消费者对商铺接受程度的体现，也是各项设计原则中唯一与市场相关的原则。
如果一个商业房地产项目的外部\可视性\和内部\可视性\都得到了充分实现，只要项目周边市场条件可行，商铺投资者将极容易找到进驻零售商。
4、楼层
众所周知，商铺所在的楼层对商铺价值的影响力，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。关于楼层的价值，从\可视性\的角度也可以理解，一层商铺的\可视性\普遍比二层、三层商铺的\可视性\要好。
5、交通条件
交通条件对于商铺价值的重要性无庸质疑，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。假如一个商铺所处的位置，很少公交巴士，那么其价值会显著折扣。
交通条件的重要性对于商铺投资者并不难理解，关键是如何在具体商铺投资过程中应用。在后面的章节赛睿顾问将分门别类进行各类商铺投资的分析，并就诸如交通条件等因素对投资的影响方式、影响程度做解释说明。
6、停车条件
停车条件具体讲就是轿车停车场。在过去，商铺投资者可能不太注意停车条件的问题，但现在赛睿顾问建议他们谨慎判断停车问题。
过去，私家车数量有限，自行车是中国人的主要交通形式，所以商业设施都对自行车停车场做了充分的考虑，但现在的情况是：私家车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大，如果商业房地产项目不能有效解决停车场问题，那么项目最终面临经营困局几乎是不可避免的；另外私家车消费者的消费势力强劲，尽管人数仅占消费者总体人数的30%左
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右，但其带来的营业额却可能在总营业额的70%左右??从上述分析可以得出结论：如果一个商业房地产项目不能为有车族提供足够的便利保证，那么等于说这样的商业房地产项目就一定程度上放弃了一个极富消费潜力的客户群---当然，对于目标客户不是中高端客户的项目来讲，停车条件可以放在次要位置。
7、整个项目规划设计的科学性
众所周知，规划设计对于商业房地产项目价值的重要性。规划设计单位往往只是从建筑美学的角度对项目进行规划设计，很少从功能的角度进行考虑，但鉴于商业房地产两级客户的需求，功能性比其它房地产形式都要复杂，而且会直接影响项目的成败。问题是，目前国内专业从事商业房地产设计的设计单位很少，更少有成功商业房地产规划设计经验的设计单位可以选择。通常，开发商需要在此阶段引入市场顾问机构，从市场的角度对项目规划设计进行调整。以上工作做的好坏，将决定该商业房地产项目规划设计的科学性程度。项目的规划设计越多体现零售商、消费者的需求，项目成功的概率越高。
8、硬件条件
商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
从商铺功能多方面适应性的角度，商铺的规划设计状况必须有广泛的适应性，如果能够适合多种商业运营商的经营需要，那么商铺投资者在商铺出租过程中将有较多的选择。如果租户数量多，正所谓\水涨船高\，投资者得到高租金是自然的事情。
目前，国内从事商业房地产设计的专业设计单位数量很少，严格讲，中国几乎没有真正有大型商业房地产项目实践经验的设计单位。不少开发商采用委托国外设计单位进行设计的方式，但我们认为无论是国内设计单位，还是国外设计单位，作为建筑师，他们更多表达的是建筑美学概念等，普遍缺乏对市场的了解，一个成功的商业房地产设计，需要商业策划公司的参与，从市场的角度对设计方案进行修正。
9、经营商品的类型
经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同，拿经营计算机的商铺和经营低档服装的商铺相比较，前者的经营利润比后者的经营利润大。
如果商铺投资者在进行商铺投资时能够清楚判断未来商铺适合经营的商品类型，那么该商铺投资者一定胜人一筹。 10、隶属项目的运营特点
不少商铺隶属于某个项目，在此种情况下，所隶属项目的运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。
以商业街为例，如果该商业街的开发商将商业街经营的商品定义为某一类，那么这条商业街取得成功的可能性很大，商铺的租金容易实现，价值可以得到提升；反之，如果开发商对商业街经营的商品无任何指导性方向，那么这样的综合项目取得成功的几率相对较低，里面的商铺也许有一天会关门。
三、价值升值收益的几个方面
1、商情因子 2、商铺初始售价
商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。正如Ri=Pr/（N*Pc）中所表达的，商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。
同样一个商铺楼盘，项目不同阶段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高。对于商铺投资者来讲，售价高就意味着需要支付更多的资金，更多的首付款，前期资金压力变大不说，完全有可能以高价买入，最终被高位\套老\。
商铺投资者到底如何判断商铺的售价是否合理，是否值得在某个价位买入呢？赛睿顾问在后面章节会就每一种商铺投资过程中的售价体系进行分析，希望商铺投资者从中能够得到启示。
3、整个项目规划的科学性 4、楼层
5、经营商品的类型 6、隶属项目的运营特点 7、商铺周边房地产发展趋势
对于商铺投资者来讲，商铺价值提升是一个动态的过程，任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟，都必须经历从不成熟到成熟的过程，租金从低到高，商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中，上述因素普
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遍属于静态因素，但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。
我们所谈的的周边房地产项目包括诸如住宅项目、写字楼项目、旅游房地产项目、综合配套设施、政府规划性景观项目等各类房地产项目，这些项目都通过其不同的方式吸引所在地区的人气，增加所在地区的客流量。如果一个商业房地产项目其周边的人气持续提升，客流量大幅增加，那么该项目的增值将是必然的。
商铺投资者如何判断拟投资商铺未来周边房地产发展的趋势呢？不同的商业房地产项目，其所面临的周边规划差别很大，投资者必须结合具体项目具体进行个案判断。
以上对商铺投资原理中的各项参数进行了简要介绍。可能影响商铺租金收益和价值升值收益的因素还有其它因素，但以上因素为主要的影响因素，如果商铺投资者在商铺投资过程中能够将上述各因素都搞清楚，相信其投资是不会失败的。
第六部分 商业物业投资回报分析 方法一：租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
方法二：租金回收期分析法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
方法三：内部收益率分析法（IRR法）
公式：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）
优点：考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。
弊病：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数，有升值的可能，也有贬值的可能。
第七部分 销售模式及付款方式 一、销售模式
1、纯出售
便于开发商回笼资金。但商城经营管理非常困难，对于滚动开发的楼盘影响更大。 分为自然出售、整体出售、附送出售（如买一层送一层、挑高设计）等。 2、只租不售（散铺分租、整体出租、大面积分租） 分几种情况：
散铺分租——将商铺分割成大小独立的单位，实现招租方式。
优劣势：较容易控制招租成本。但前期准备工作多，招租工作量大，效果难以预测，商铺经营自主性低，物业管理繁复。
整体出租——此种方式的客户一般只有面向大型的国内外知名企业。这样有利于商城的统一经营管理，但整体出租对开发商的挑战性较大。
大面积分租——和整体出租类似。 3、返租销售
返租是指投资者以按揭形式将商铺买下，然后再返还回开发商，而开发商负责转租出去，再将租金返还给投资者。 返租回报必须由实力雄厚、口碑好的开发商操作，而且商铺的地理位置与周围的商业分为浓厚，可以保证投资者的利
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