益，最大限度的降低投资风险。
4、拍卖销售
一般都是采用在销售不好的项目上，但在正常的情况下，商铺拍卖应该是极佳的销售方式，商铺的拍卖可以抬高地块的价值；也可以聚集旺盛的人气，还可以通过在拍卖叫价过程中提升商铺的价格。
5、复合形式
指商场的所有商铺按照规划，部分自然出售，部分招租或者返租或拍卖。 二、付款方式
1、一次性付款
这种付款方式对于开发商来说资金周转较快，但投资者的资金承受能力要求较高，投资者较少选择这种付款方式。 2、分期付款
分期付款有两种情况：一种是购房人自己将房款分期付给房地产商；另一种情况是首期购房人直接付给房地产商，余款通过贷款由银行付给房地产商，购房人分期向银行还贷，在这种情况下，对房地产商来讲，付款是分两期，但购房人办下贷款，实际等于向房地产商已付清全款。
3、按揭付款（优惠按揭、零首付按揭）
按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。
银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在国外还有长达30年的。商铺最高是五成十年。
零售付按揭就是投资者的首期付款为零，在一定期限内投资者按照合约的规定缴纳款项。但它的付款期限也相对于其他付款方式短，月供或期供就会偏多。 返租销售还可能形成零首付。
4、公积金贷款
公积金贷款由于是政策性贷款，相对来讲利息最低，由于它的资金来源是职工向住房资金管理中心缴纳的公积金，因此，只有缴存住房公积金的购房人才能申请，贷款额度也受到严格限制。当住房资金管理中心收到的公积金发生不足时，办理的时间会减慢甚至会暂停，对于急着靠购房人缴纳的房款盖房的房地产商，有可能会不同意购房人采用公积金贷款的方式进行付款。
第八部分 商业物业管理 表 商业物业管理的基本内容 商场物业特点 管理工作宗旨 商场物业管理目标 区域经济、客户群体特点、委托人要求、物业硬件、法律关系 专业管理、至诚服务、品牌经营 业主 1、经济效益 2、社会效益 3、可持续发展 客户营造专业空间 社会财富 超前管理 设计阶段、设备订货阶段、隐蔽工程、营销与管理、保修与备品、物业管理筹备 接管验收 工程接管验收 1、文档资料 2、设备和设备图档 物业接管验收 3、财务 4、物资 5、人事 商业日常管理内容 安保管理 治安防范、消防控制（演习组织）、交通管制、技按管理、涉外管理 9
工程管理 职岗设计、二次装修、系统运行、日常巡检、计划维修保养、技改技措、节能降耗（空调案例）、工程服务设计 客务管理 营销管理（租务组合） 财务管理 机构职岗设置、管理制度、物业管理费及其它收费标准、财务预算、决算、分析、管理（维修）基金、采供管理、物业保险、监督、控制、审计 人力资源管理 人事政策、招聘、劳资管理、员工培训 行政管理 重要事务管理 公共关系、CIS管理、第二时间管理、法律风险防范、参评指导管理规范、合同契约、管理信息化、紧急事件处理
第十部分 国内外商业地产现状及开发模式
1、国内商业地产的发展 1）现状
2003年被专业人士称为商业地产年，与以往相比，这一年商业地产有两个最明显的特点：一是开发规模之“大”，二是市场形势之“火”，这两点都是前所未有的。
商业地产开发规模之“大”，少则十几万平米，多则几十上百万平米，据不完全统计，目前国内有200多个面积在10万平米以上、投入资金动辄数十亿的Shopping Mall项目正在紧锣密鼓的建设之中。无论从数量还是从规模上，中国的Shopping Mall都堪称世界第一。
商业地产市场形势之“火”，让人感觉到地产界的繁荣景象。2003年在SARS的肆意横行的情况下，商业地产逆市而上一线飘红，部分城市商铺价格一涨再涨、销售形势看好，形成了一股抢购热潮。如北京珠江帝景欧洲风情商业走廊底商铺位遭到抢购，单价从1.9万元飙升到3万元，开发商日进2亿元；上海圣德娜购物中心，底层商铺年租金每平方米已超过1.8万元，其售价则达每平方米7.8万元。
商业地产如此火爆的市场形势和丰厚的利润引起众多的发展商掀起新一轮的“制造摩尔”运动。这种大造“摩尔”之风愈演愈烈，以至于引起越来越多的专业人士的警觉，有关部门正在考虑颁布类似国外的《大店法》，将通过立法形式建立大型商业网点建设听证制度，以减少商业地产投资开发的盲目性。
2）国内商业地产的起源——零售业成“发动机”
2003年商业地产的火爆绝非空穴来风，这与最近几年媒体宣传的跨国零售企业在中国大肆扩张、到处跑马圈地的现象有关。
按照中国政府关于加入WTO的有关承诺，从2004年起零售业将全部对外开放，也就是无论内资外资，都将享有一视同仁的政策待遇。而在此之前，谁能抢得先机，占据有利的商业网点，就会在竞争中形成绝对优势，这是由于地理资源的稀缺性和唯一性所决定的。跨国零售企业普遍看好未来中国的发展前景，因此都制定了相关的中国发展战略，而商业网点布局成为重中之重。Wal-Mart计划2005年以前在中国开店50家，来自英国的著名建材超市B＆Q就计划2008年前在中国的30多个城市开设80家分店。国内零售企业也不甘示弱，如华润万佳、天虹、新一佳、北京华联、上海联华也纷纷与外资零售企业抢占资源，希望与其一决高下。
在这种情况下，掌握土地资源的发展商看到了在激烈的地址资源争夺战中蕴藏的商机，商业地产因此成为发展商手中的“香饽饽”，另一方面，小业主抱着与大型零售企业一起赚钱的期望而购买商铺，从而造成商业地产市场形势的火爆局面。
零售企业对于小业主来说，是一种信心保证，对于发展商而言，是推动商业地产开发的“发动机”。商业地产的发展与零售业息息相关。零售业决定了商业地产的成败，一个商业项目一旦招商成功，其商铺必定旺销，招商不成则很有可能滞销甚至积压多年。
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从零售业的发展形势来看，近几年表现出强劲的发展势头，今后几年仍将会有较大的发展空间，只要零售企业不停止扩张的步伐，商业地产就不会放慢向前发展的脚步，零售业给商业地产带来了机会，也带来了挑战。
3）非理性繁荣
归根结底，2003年商业地产之火爆形势实质上是一种非理性的繁荣，按现时我国人均收入1000美元、美国人均收入3万美元、香港2.4万美元比较，我们的消费水平与其相比还有较大的差距，而建立在有效消费支撑之上的零售业现在还无法与发达国家或地区相提并论。据2002年统计数据表明，我国前五百家最大零售企业销售额的总和不及美国Wal-Mart一家的销售额的十分之一，而美国最大的购物中心Mall of American的规模为39万平米，我国超过此规模的恐怕不在少数。因此可以想象的是未来几年内商铺的严重积压与商业地产发展商之间你死我活的激烈竞争。
3、商业地产开发模式
1）国外商业地产的开发经营模式
国外商业地产开发的成功案例，可以发现商业地产的利润来源于零售企业———即物业的租金收益，所以大部分商业地产开发商都是长期拥有物业获得租金回报。而小业主通过购买商业地产信托基金（REITs）分享利润，零售企业、发展商、投资者共同承担风险，其投资行为比较理性。
2）传统模式
商业地产是由商业和地产这两个相对独立的个体组成的，需要具有商业经验的专业团队和具备房地产开发经验的专业团队共同开发商业地产。结合当年开发上海新天地的成功经验，商业地产的开发主要包括三个步骤：一、商业评估和布局。确定消费群，按照消费群整个行为分析选择商业内容，选择正确的业态组合。二、招商。商业地产的租金事实上是由市场来决定的，商家并不愿意给高租金，营业额的多少决定租价的高低。三、后期经营。
大部分的商业项目采取的是这种流程的开发模式，这种模式存在的问题是：开发与商业的脱节，管理与招商的矛盾，业态与经营的短视。
3）大连万达创造的订单地产模式
所谓订单地产，就是万达与众多世界５００强企业和跨国企业建立广泛而深入的战略合作关系。万达投资建设经营的每一个连锁商业广场在项目确定前，都与合作伙伴共同进行市场调研，以不同的身份，从地产和商业经营两个不同角度来进行科学、严密的分析和论证，在得出一致结论后，由万达进行地产开发，并与合作伙伴签订框架性协议。
4）纯商业模式
这种是由实力强大的商业集团自行开发并自主经营的一种模式，从商业地产的定义来讲，这种开发模式已经不属于商业地产开发。一般这种模式开发的商业项目也具有一定的规模，通常也以综合性购物中心形式出现。
4、商业地产的招商
传统商业设施的开发商虽然并不重视策划（即市场定位和业态组合等），但他们还是很在意商业设施的招商工作。可见招商在地产开发中的重要地位。
招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于商业地产来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。 与传统的商业相比，商业地产招商具有如下五大特点： 1）目标客户主次分明
首先是确定主力店群，其作用主要有四个：其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；其二是知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商；其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；其四是主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。
其次是在确定了主力店铺之后，再确定中小店群。其作用主要有两个：其一是按业态组合设计招入中小店铺，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；其二是中小店的铺位租金往往是主力店的4－10倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。 2）租金高低悬殊，租期长短不一
主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在3%－10%。由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小店的租期一般为3年左右，租金较高。以深圳市某近80000平方米的购物中心为例，先行入住的主力店某百货店，其租金为80元/㎡/月，租期为十五年，而同一层楼名店廊的铺位租金高达300－800元/㎡/月双，租期为
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三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。 3）招商时间长
地产商业的招商时间较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群两个招商阶段。主力店群的招商集中在项目业态组合之后，规划之前。而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品及商业设施，而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群确定后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。 4）招商难度大
招商难度大的主要原因在于如下四个方面：其一是项目建设期较长，主力店群对项目业态化趋势把握不住，不容易与开发商结成合作联盟；其二，装修进度影响中小店群的入驻。虽然有项目装修效果图，但中小店主的担忧是有一定道理的，毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店；其三是功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对于项目和各店经营有很大的帮助，而一旦某一类商店或服务机构招不进来，则整个项目服务功能可能不尽理想，特别是能够吸引人的各类主力店或同类店中知名店（特色店）没法进来时，更是影响了整体的经营。在进驻决策过程中，各类店除考虑区域布局外，这一点也是考虑的重点；其四是营运尚较低的知名度和缺乏经验，使招商难度进一步提高。商业地产在我国兴起的时间不长，像广州天河城购物中心成功经营的案例更是瘳若晨星，因而绝大多数的发展商或营运商并不具备丰富的商业地产营运经验。 5）招商技术要求
招商技术要求高主要表现在四个方面：其一是招商人员需具备丰富的零售服务知识，招商人员必须熟悉商品或服务的类别及特点、商品或服务组合原理、价格面、产品线、房地产开发、物业管理等相关的基本知识，掌握市场学、经济学、管理学中的一些基本原理，了解租赁、消费、产品、销售等相关法律法规；其二是招商人员需具备较强的招商技巧和谈判能力。由于招商难度大，这就要求招商过程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入住的抢手局势等，在招商前期，主力店招商工作异常艰难，知名度较高的主力店一般会大受商业物业的欢迎，其在某一区域内选址的机会也较多，因而要在了解竞争对手之后制订出吸引人的条件和谈判策略，并争取同时分别与不同的多家主力店洽谈入驻意向、条件；其三是需要具备较强的评估能力。在租户表达了入驻的意向之后，招商小组应派有关人员考察租户的经营情况，特别是主力店的调查和评估，其评估的内容包括资金势力、经营业绩地、经营特色、注册资本金、管理层的管理能力、营业额及其增长率、财务状况、合作意愿程度等项目，并按一定标准进行量化评估，为选择租户决策提供科学的数据及报告；其四是需要合理的招商推广策略。招商推广的好坏将影响到资金的预算和招商效果，招商推广策略应符合策划内容的要求，并围绕项目的市场定位、功能定位和亮点设计等内容进行招商推广策略的制订和实施，以保证招商工作投资少、效率高。
5、Shopping Mall 1)概念
“摩尔”发端于20世纪50年代的美国，是MALL的音译，全称SHOPPINGMALL，属于一种新型的复合型商业业态。指在一个建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构规划、组织、协调，集合百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，餐饮、娱乐、健身、电影院、酒店等各种休闲娱乐设施，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。Mall发源于20世纪50年代的美国，现已成为欧美国家的主流零售业态。西方国家也称为Shopping Center，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。
“摩尔”特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体的“一站式”消费中心，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。“摩尔”一般具有四个特征。一是大：占地面积大于10万平方米、绿地大、停车场大、建筑规模大；二是多：行业多、店铺多、功能多；三是高：购物环境要求高；四是经营主题明确：按照所处地理位置、自身条件、当地零售商业发展状况确定目标市场，并引入相应零售商配合其市场定位。
2）内地摩尔的萌芽
90年代中期，一批香港房地产巨头（和记黄浦、长江实业、新世界、恒基、新鸿基、嘉里、九龙仓、太古、恒隆集团等）在北京、上海等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，这些写字楼大多附带有大面积的商场裙房，随即形成了有香港特色的购物中心SHOPPING CENTRE或购物广场SHOPPING PLAZA。 其中主要的代表有：上海的嘉里不夜城、时代广场、上海广场、香港广场、美罗城、浦东华润时代广场、梅龙镇广场， 北京的赛特购物中心、丰联广场、国贸商城、恒基商城、中粮广场、新东安广场、时代广场， 重庆的大都会广场等。
由于这些香港式购物中心的业态复合度太低且规模面积也偏小，故这一时期的购物中心尚称不上摩尔SHOPPING MALL。 此外纯物业出租型购物中心在香港之所以能经营良好，是建立在香港拥有大量不同行业不同业态不同特色不同品牌的
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