己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。
严格挑选租户：所选租户要求具有较高水平及实力，与开发商有相接近的思维，结合有创意和特色的服务。
推广活动：上海新天地开发进入到第二个阶段，即从1999年9月到2001年12月，做了大概300个以上大小的活动。这些活动很有针对性，针对一些文化政治的团体，针对雅皮一族，针对中产阶层。他们还建起了一些样板房，举办活动吸引不同行业人士来参与。现在上海新天地集餐饮、购物、文化与娱乐于一体，招租的对象均是来自世界各地的知名品牌，在现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。 借鉴价值——
房地产业将购物中心作为物业来做，商业把它当作商场来做。实际上，它是一个综合体，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。显然，我们在很多情况下没有按照购物中心发展规律办事。上海新天地做了一个先锋，罗康瑞意在房地产业，但用心地做了一个真正的Mall，结果是满盘皆赢。
克隆上海新天地是需要有条件的，并不是将其原样搬过去就会成功。不能克隆的最主要的原因并不是资金，而是当地的地域文化和消费水平。地域文化是多年形成的，盲目引进往往会付出沉重的代价。
第十一部分
厦门商业地产现状及趋势
1、商业地产供应情况
2004年商业类供应量激增，面市项目将有莲坂一期的明发商业广场、莲坂二期商业部分、SM城市广场二期、元洪定安广场三期、摩尔莲花、罗宾森广场等，另外中华片区商业广场在2003年流拍，2004年也极有可能进入市场。这些项目均采用商业地产的开发模式。
表 2004年在售和待推大型商业地产项目供应情况
区域 项目名称 达意商业城 九天金华城 中山路商业区 元洪定安广场三期 中南商业广场 中华片区商业广场项目 合计 明发商业广场 莲坂二期（商业部分） SM城市广场二期 其他区域 罗宾森广场 加州商业广场 摩尔莲花 合 计 总 计
除这些大型集中式商业项目外，在社区中的裙楼商业也有以商业地产模式进行开发，这些商业项目一般分布在江头、厦禾、鹭江道等住宅密集开发的地方，部分开发商将住宅底部的二到四层做成商场，一般也采取招商形式引进一些品牌主力店。如鹭江道片区的华侨海景城、东方时代广场等。
2、厦门商业地产趋势分析
2004年的商业地产将呈现以下几个方面的特点： 1)商业地产面临来自宏观环境较大的销售压力 在这样的商业消化能力下：
2004年大型商业地产的待消化量超过100万平方米；
初步估计，住宅底商、裙楼商业的待消化量也超过10万平方米；
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未来商业面积供给量（㎡） 1.8万 1.3万 1.5万 2万 8.35万 14.95万 37万 6万 28.5万 7万 6万 6万 90.5万 105.45万 有关数据显示，2002-2003年的商业新增空置量为13.56万平方米。
总计起来，2004年商业的待消化量至少有120万平方米，而2002年、2003年一直保持在25-28万平方米的年均销售量。以这样的速度，至少需要4-5年时间才能吸收。2004年的商业物业无疑处于供需严重失衡的状态，商业地产的销售前景堪忧。
2)各商业区竞争加剧
厦门本身岛内面积小，这直接导致了各商业区不孤立存在，商业区之间有激烈的相互竞争，并且这种竞争还存在较强的不稳定性，比如主力店之一为沃尔玛的世贸商城，加入富山-火车站商业区时间只有一年，即改变了厦门长期形成的中山路独占鳌头格局，富山-火车站商业区已成为目前厦门人最喜欢的购物区域。
随城市拓展形成的火车站-富山-莲花-江头商业走廊，这一狭长的窄带全程不到3000米，已有大型商业设施世贸商城、SM、富山诚达等。此外，近40万平方米的明发商业广场即将亮相这一区域，罗宾森广场、摩尔莲花等大型购物广场也选址在这里，这远阶段使这一走廊更具连贯性，促成区域性集中商业消费行为的形成，在现阶段则使得商业物业项目的开发推广形势异常严峻。
这个商业走廊的形成与完善，对于已在走下坡路的中山路商业区无疑是沉重的打击。尽管中山路商业区还在进行改造，力图改变没落局面，仍陆续有项目上市，但其商业总营业面积和新供应量远远低于火车站-富山-莲花-江头商业走廊，其消费人流与日俱减，甚至呈现出长时间的营业人员超过消费客群的现象。与此同时，厦禾-禾祥路商业区也在逐渐缩小其辐射的范围。
3)商业地产开发以大型购物中心为主 这种趋势来自两方面的因素：
一方面，“SM城市广场”、“世贸商城”、“好又多量贩”等大型卖场陆续开业，其卖场环境、服务、经营管理模式都较为先进，相比传统商业形式如商业街、裙楼商业等，对消费者有较强的吸引力。它们的来临加剧了竞争态势，造成原有商业形态的经营陷入困境，租赁市场明显萎缩，租金下降，店面空置率提高，许多小店面倒闭，原有大型商场也受到严峻的考验。在2003年，华联梧村商场、友谊商场、美仁广场都走出了综合型经营模式，转向专业型经营模式，其转型直接原因就是避开与世贸商城等大卖场的直接竞争。这些进一步导致了原有商业业态的推广不利局面。
另一方面，与单体商业物业相比，底商裙楼不独立、不纯粹，位于住宅底部，在外观设计上发挥空间小，难以创造人气和商机。江头、厦禾-禾祥的裙楼商业仍保持高的空置率，尤其是二层以上的部分。裙楼商业项目的推广上，销售周期长，二层以上项目难以推出。这种艰难形势致使该区域的商业项目的规划逐步由裙楼转为步行街形态的规划。步行街规划的优势体现在公摊小，易于以某一主题形式包装推广，能够汇聚人气。
4)商业地产开发从社区分散、独立的商业形式走向集中式商业
近几年来，随应厦门城市之改造与扩张，房地产住宅的开发热潮持续不断，社区店面的建设与销售更是水涨船高。但就长远发展而言，厦门是个商业经济发展相对稳定的城市，从城市区位来看，人口总量不大，流动人口不多，商业消费的整体规模相对偏小。随城市的发展，以及近年来政府对市民居住区配套设施和商业环境条件的不断完善，各种新兴的商业机构和网点，基本上为消费总量不大的厦门岛内提供了一个较为完善的购物网；同时，随着市民生活水平的逐年提高以及交通出行条件的改善，商业购物会从日常生活的主要议程上逐渐淡出，代之而起的则为集中式休闲购物等新型生活方式；此外，商业与住宅的混同规划也必然影响居住品质的提升，从目前筹备中的一些大型城区改造项目将住宅和商业分离而建设集中式的配套商业区的规划情况可以预见，未来分散的社区独立店面将最终退出历史舞台。
5)开发商越发重视商业地产开发的全程
①成熟、专业的商铺营销策划前期介入。专业的商铺营销策划机构在前期介入，基于对商业市场和各类业态的深入了解，并对经营商家和投资者的需求和心态准确地把握，以提高商铺经营、销售的成功的可能性。
②实行战略联盟。商铺的开发越来越依赖于经营商家尤其是品牌商和龙头商家的参与，最大限度的降低经营风险，令人欣慰的是，商铺发展商正不断与龙头商家联系，商铺代理公司亦积极与商家联手出击，可以说开发商、代理商、经营商越走越近。其中，万达集团与国际零售巨头结盟，“订单房产”的模式值得我们借鉴。
③充分重视后期的经营管理。针对一些商铺“旺销不旺场”局面的出现，广大的投资者对开发商后期经营管理能力更加看重。同时，从长远考虑，重视后期的经营管理，有利于开发商的品牌建设。
④分散风险与主动承担风险。风险和收益是商业物业中一对永恒的矛盾，面对未来的激烈竞争，开发商应学会分散风险（如同一些主力店和品牌商共同承担风险），同时应该主动承担风险。
⑤上下游资源的整合。面对激烈的市场竞争，开发商应该注重对各种资源，如政府机构、银行、代理商、大型主力店、品牌商、广大炒家等进行整合，以使自己处于更加有利的地位。
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⑥销售观念的提升。随着商业物业的不断发展，目前商业物业已经提升为广大消费者投资理财的一种重要形式，相对应的，商业物业的开发商以及代理商、销售者也应该从投资理财的角度重新审视其物业，最近热炒“房地产证券化”等概念也是这方面发展的一个例证。
第十二部分
厦门主要板块商业状况分析
1、中山路商业区简介
中山路历史悠久，是厦门最早形成的商业街，被誉为“中华十大名街”。中山路和“三优街”思明南北路纵横交错形成中山路商业区，多年来一直是厦门商业价值最高的区域，为厦门一级商圈。聚集了来雅百货、香水城、大陆商厦、巴黎春天百货、华联商厦、好又多等，还有数量较多的专卖品牌，是厦门大型精品百货、专卖品牌店最为集中的区域。此外，还有一条著名的“女人街”，经营较为时尚的女装及各类女用饰品。
2、厦禾--禾祥商业区简介
该商业区包括厦禾路、禾祥西路、湖滨南路沿线在市府大道以西区域。
这个由三条路组成的商业区中，禾祥西路的商业氛围最浓，发展最为成熟。禾祥西路素有“名人静巷”之称，目前已成为厦门中高档居住区之一。区域聚集了如家居、通讯、时尚精品、咖啡、酒吧、餐饮等商业店铺，档次高，环境整洁，消费客群以周边居民及年轻女性为主。该区域被誉为厦门最富有人文情调的商业街区。沿街商业店铺的价格主要为1.8-2.0万/m2。
厦禾路是城市东西向的交通主干道，是中山商圈与火车站商圈的连接纽带，但该区域一直未能形成明显的商业特征与浓厚的商业氛围。
同样为城市主干道的湖滨南路，因电子城的成功经营而成为闽南地区著名的电子专业市场。其他商业则乏善可陈。 区域 路段 沿街店面售价 （元/平方米） 中山路 4-10万 沿街店面租金 (元/平方米) 500—1000 服装、皮具、餐饮、医药、中档 首饰、化妆品 中山路商业区 思明南北路 3-6万 300—500 服装、鞋帽、精品、音像制品 思明西路 大同路 3万左右 1.5万左右 300左右 100左右 服装、精品、音响 五金、低压电器、低档服装 局口街 厦禾路 厦禾 | 禾祥商业区 湖滨南路 约2万 80-100 电子、服装、社区服务 禾祥西路 1.8-2万 约120-140 家居、通讯、时尚精品、中高档次，被誉为厦的商业街区 著名的电子专业市场
3、鹭江道商业区——本案所在区域简介
在地域上，本区域处于传统的商业街区——中山路商圈和新兴时尚的商业街区——禾祥路商圈之间，地理位置极为特殊。
本区域周边交通方便、道路通达，湖滨南路、厦禾路、禾祥路、鹭江道、湖滨西路等城市道路通往厦门各个区域，33条公交路线往来穿梭。目前本区域集中了“银行中心”、“大西洋中心”、“鸿升大厦”、“远洋大厦”、“国际银行大厦”、“建发的滨海大厦”、“建行大厦”等高级写字楼，商务氛围较为浓厚，此外还聚集了“华侨海景城”、“慧景城”、“帝标海景”、“东方时代广场”、“嘉盛海景城”、“都会100”、“国贸金海岸”、“国贸信隆城”等在建高档住宅，总建筑面积达60万平方 19
服饰、咖啡、酒吧、餐饮 门最富有人文情调3-5万 1.6-2万 300—400 约140 女人用品 五金、机械类工业用品 中低档 中低档，商业气氛一般 中档 低档 中低档 主要经营业态 描述 米，在2004年底将陆续交付使用，届时本板块将成为名副其实的厦门“CBD”。
目前，本区域商业除在鸿升大厦内形成了一个手机市场外，基本上是一片空白，且档次不高，虽然商务氛围浓厚，但商业氛围还没有形成。
4、火车站-富山商圈
火车站-富山商业区地处开元区中心地带，交通便捷，流动人口及外来暂住人口较多。2001年以前，火车站一带仅有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场，但因经营模式较为陈旧，品种单一，已失去了最早开业时的魅力，而区域内其它商业基本上为方便周边居民和作为火车站的配套商业，以零散小铺位为主。该商圈的成长是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛起，目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。
随着莲坂旧城改造项目的进展，2-3年后富山诚达购物广场对面将崛起一座总面积的40万平方米的超级商业中心，届时，其将以优越的地理位置、便利的交通以及宏大的规模和先进的业态，与火车站-富山商圈融为一体，并将取而代之形成庞大的莲坂-火车站商圈。
5、莲花-江头商圈
莲花-江头位于整个厦门岛的地理中心。
莲花片区属于大型成熟居民区，居住者多为来厦门多年的人士，以政府公务员、事业单位工作人员、企业白领、自由经商人士为主，经济实力雄厚，消费力强劲。其中莲花一村至莲花四村为政府统建房（福利房），居住者大多为政府公务员。
江头片区经过多年的发展，已成为主要的建材市场批发零售集散地。随着2001年底SM城市广场的开业，江头片区商业跨入了一个全新的时代，SM城市广场以其12万平方米的规模（相当于整个中山路商业街）和引进沃尔玛超市、来雅百货两家主力店的影响力使其商业号召力迅速提升，目前除了周边居民外，商业辐射范围可以达到整个厦门市。
厦门三个主要商业区比较分析
比较项目 所处区域状况 中山路商业区 旅游观光区、老城区低矮民居众多 百货商场、大型超市、品牌专卖店 火车站-富山商圈 交通枢纽旁，流动人口及外来人口密集 购物中心、大型超市、百货公司 莲花-江头商圈 大型居民区、江头建材商贸区 购物中心、百货、建材专业市场、餐饮娱乐 超过8万平方米（不包括建材市场） 3家 主要商业业态 营业中主要大型商业总面积 大型商场数 超过8万平方米 超过9万平方米 8家 4家 购物中心：1家（世贸商大型超市：2家（闽客隆折扣店、好又多） 主要商场分类 百货商场：6家（华联商场、厦门第一百货、巴黎春天百货、来雅百货、大陆商厦、宏辉香水城） 城） 大型超市：2家（世贸商城沃尔玛、富山诚达购物广场） 百货商场：3家（巴黎春天世贸店、华联商场、友谊商场） 购物中心：1家（SM城市广场） 大型超市：1家（沃尔玛SM店） 百货商场：3家（来雅百货嘉禾店、来雅百货SM店、丰联达商场） 知名商家动态 沃尔玛有意向进入中山商圈 莲坂旧城改造大型商业项目（总建筑面积近40万平方米） SM城市广场二期大型娱乐广场的建设将大大加强SM广场的综合实力 目前厦门已经初步形成了中山路商业区、火车站-富山商业区、莲花-江头商业区三足鼎立的局面，商业呈现多元化发
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展格局。就今后发展趋势来看，中山路实行步行街后观光、旅游、购物的功能会相应加重；火车站-富山商业区在莲坂商业中心建成后将形成庞大的火车站-莲坂商圈，不仅覆盖全市范围，更将辐射至闽南地区甚至整个福建省；莲花-江头商业区的实力将随着江头商贸区建设的完善而逐渐增强。
6、前埔商业区
90年代末环岛路、会展中心的建设拉开了厦门东部新区的开发，前埔新区设计居住人口约5万人，作为前埔商业中心的“不夜城”虽已落成，但并未如愿成为真正的商业中心，反而是生意兴隆的社区商业街取而代之；但随着莲前东路开发建设的启动，特别是嘉盛新村、福满山庄等大型住宅楼盘的相继推出，该板块已逐步升温，并为诸多投资者看好，东部新区依然是未来几年内最具发展潜力的板块。
7、其它商业区板块
厦大商业区依附于学府，已形成具有明显特色的商业街区，但整体商业规模较小，无大型商场或超市，商业业态以服装、精品、餐饮为主。目前用以销售的项目“大学城”地下一层至二层商场部分正在招商中，未来将弥补区域商业规模的不足。
——总体而言，未来厦门各商业区板块将趋于成熟，区域效应也将更加凸现出来，强势板块与弱势板块之间的竞争差距将逐渐拉大；与此同时，随着市场竞争态势的加剧和供求失衡局面的持续深化，板块内部的竞争也将进一步加剧。
第十三部分
优势/S
1、地段优势：本案处于传统的商业街区——中山路商圈和新兴时尚的商业街区——禾祥路商圈之间，这特殊的地理位置支撑着本案的商业价值。
2、近距离优势：银行中心、原大西洋海景城、鸿升大厦等写字楼，都会100以及本案的住宅部分，与本案的距离很近，比其他竞争项目都有距离优势。本案将来的商业部分将拥有这部分具有一定规模的稳定的客群。
3、交通条件：本区域道路通畅，有多条公交穿梭纵横，轻松到达新、老市区，出岛也迅捷方便，时间成本低廉。 4、未来人口激增：本区域内住宅项目在本年底交房后，届时本案周边将新增大量居住人口，商业消费需求激增，有利于本案的商业经营。
劣势/W
1、商业氛围：本案周边住宅项目交房时间均在本年底，没有形成商业经营必备的人气，造成商业前景不清晰。 2、区域形象：本案附近的住宅底商项目在推广上均有相当程度上的受阻，这也成为本区域商业推广的负面因素。 3、商业形式：从已有的经营、推广情况来看，本案的住宅底商、裙楼商业形式较购物中心而言，对客户不具备较强的吸引力。本年度购物中心供应量激增，会极大的分流本案应有的客户群。
4、自身条件：相对本案竞争对手，本案价格高，公摊大，若折合成使用面积，本案的均价相对区域内其它竞争个案较高，而且使用年限仅有30年。而这些正是商业推广中最敏感的部分，削弱了本案的竞争力。
机会/O
1、经济环境：国内经济和厦门的经济近几年一直保持较好的增长势头，在这样的经济环境下，居民的消费需求是不断增长的。
2、市场空白：本案所处地段有较多居住、办公类用房，对服务有较强的需求，但目前这类配套极为缺乏，存在较大的市场空间。
3、旧城改造：中华片区以及百家村片区的旧城改造，必将增强中山路的旅游、购物、休闲功能，促进中山路商业区的发展，同时对本案的商业价值也将有所促进。
4、鹭江道景观整治：这一工程的实施将使鹭江道成为区域居民休闲活动中心，能活跃该区域商业氛围。 隐忧/T
1、区域内竞争：本案附近区域有较多的底商项目，这些项目是本案最直接的竞争者，总体供应量仍具备一定规模，将形成区域内激烈的竞争。
2、区域外竞争：厦门岛小，各区域存在激烈竞争，其他已有商业街区尤其是中山路商业区仍然具备对本案潜在客群较强的吸引力。
3、相关环境：支撑本案商业价值的中山路商业区人流量、经营档次、经营情况每况愈下，影响本案的商业价值的维持和提升。
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东方时代广场商业环境分析
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