农地经济价值收益法评估探讨
摘要：造成农地征收矛盾和使用权流转不畅的重要原因之一是补偿标准和流转价格不合理，合理评估农地经济价值对解决这一问题有积极意义。科学评估农地经济价值需对《农用地估价规程》中相关参数取值进行修正，包括农地年纯收益的剪刀差修正和农业经营利润修正、报酬率的价格指数修正等。以郑州市为例，农地经济价值的收益法评估结果显示，农地平均经济价值水平达到77568元/亩，116元/M2，与之相较，2013年郑州市征地平均区片价标准依然偏低。
关键词：农地；经济价值；收益法；剪刀差；郑州市
A Discussion on Evaluation of the Economic Value of
Agriculture land by the Income Method
ZHU Xiao-gang1,2
(1.Henan radio ＆Television University， Zhengzhou 450008 Hennan.2. Zhengzhou Vocational University of Information and Technology, Zhengzhou 450046 Hennan.)
Abstract: The important reasons for expropriation conflicts of agriculture land and its use right are attributed to unsmooth circulation of compensation standard and unreasonable transfer price. Rational evaluation on economic value of arable land can be positively significant to solve this problem. To evaluate the economic value of the land needs the correction on related parameters of “Regulations for valuation on agricultural land”, including the corrections on scissors of land net income, management profit of the land and the rate of return price index. To take Zhengzhou city as an example, the results of income method evaluation show that average economic value of agriculture land reaches 77568 yuan / mu and 116 yuan /M2. By comparison, the standard of average section price of Zhengzhou city in 2013 is still low.
Key words: agriculture land; economic value; income method; the price scissors; Zhengzhou City
[中图分类号]:F301.1 [文献标识码]:A
快速城镇化和新农村建设背景下，农村集体土地流转成为必然，完善农地征收制度和培育农地使用权流转市场也日趋紧迫。 农地征收中出现的农民与政府、用地单位之间的多重矛盾以及农地使用权流转市场的运行不畅，市场主体对农地
基金项目：河南省2012年软科学研究计划项目（122400420055），2013年度河南省教育厅科学技术研究重点项目（13B630293）
价格难以达成一致是重要原因之一。农地征收对应所有权价格，农地使用权流转对应使用权价格。征收中农地经济价值是补偿标准的重要组成部分，农地流转中的使用权价格对应一定条件限定下的农地经济价值。因此，合理评估农地经济价值对于解决征地矛盾、促进农地使用权流转有着重要意义。因农业生产经营可获取纯收益，作为收益性不动产的农地，其经济价值评估的重要方法之一就是收益法，这也明示于《农用地估价规程》（下称《规程》）[1]。收益法评估农地经济价值关键在于相关参数的确定，本文拟就相关参数的确定进行探讨，对收益法进行优化，以期达到合理评估农地经济价值之目的。
1收益法的评估公式
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法[2]。计算公式为：
VEEna??1?s????1???? r?s?1?r?????式中：VEE 为农地经济价值；a为农地年纯收益；r为农地报酬率；s为年纯收益的增长率，n为收益年期。随着生产力的发展、农业科技水平的提高，农业生产收益会呈增长趋势，因此加入参数s，采用纯收益按一定比例增长的公式，使评估结果适应农业发展的实际。
2农地征收中经济价值的收益法评估
农地征收意味着农地所有权由集体转为国家，农民集体将永久失去所有权及其未来可能产生的一切收益。根据不动产估价最高最佳原则，应该在合法前提下充分估测农地的预期收益，并合理确定收益法评估中其它参数取值，以使评估价格最大程度反映农地价值。 2.1确定农地年纯收益
根据《规程》，纯收益为土地年总收益与总费用的差，总收益和总费用分别按照土地产出和生产消耗的市场价格确定。年总收益是指农地按法定用途，合理有效利用土地所取得的持续、稳定的客观正常年收益。年总费用是指农地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观费用。确定年总收益和总费用时应根据农用地生产经营活动方式（直接生产经营和租赁经营）进行具体分析。鉴于
农村土地租赁市场尚不成熟，以农地直接生产经营方式讨论年纯收益的求取。直接生产经营方式下，用农产品年收入（包括主产品收入和副产品收入）作为年总收益，具体按农产品产量和正常市场价格计算。以农用地维护费和生产农产品的费用之和作为总费用。农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产农产品的费用一般包括生产农产品过程中所必须支付的直接及间接费用，如种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、税费、利息等。依照《规程》按这样的思路求取年纯收益存在两个方面的问题：其一，没有考虑工农业产品之间的剪刀差造成的纯收益的失真；其二，没有考虑对合理农业利润的扣除，导致纯收益不完全来自土地自身。因此，求取农地纯收益需进行该两个方面的修正。
2.1.1农地年纯收益的剪刀差修正
出于粮食安全保障战略考虑，我国实行土地用途管制制度，以土地利用规划限制了农民将农地向高收益利用类型转换的权利，从而使从事农业生产失去了获取社会平均利润的机会，导致农产品价格低于价值，而农业生产中必须投入的工业产品正好与之相反，这就导致了工农业剪刀差。“三农”问题专家陈锡文认为，从1953年实行农产品的统购统销到1985年取消统购统销期间，农民对工业化的贡献大约是6000—8000亿元。即国家通过工农业产品价格剪刀差无偿从农民手里拿走了6000—8000亿元资金[3]。 江苏省农调队课题组认为，1978年至1986年间国家通过剪刀差从农业剩余中年均剪去700亿，1987年至20世纪90年代中前期每年剪去上千亿元[4]。20世纪90年代后半期，由于绝大多数非农产品已经进入市场竞争决定价格的时代，剪刀差的汲取功能有一定程度的弱化，但并没有消失。农民的利益牺牲推动了工业化的快速发展，而当下工业反哺农业已成为从政策面到学术界的共识，经济发展不能继续以牺牲农民利益为代价，征收补偿标准应充分体现农地经济价值。剪刀差的存在使总收益估算偏低，成本估算偏高，导致评估结果偏低，农民利益受损。为了保障农民利益，应该在相对完善的市场体系假设下，对土地年纯收益进行工农业剪刀差修正[5]，对《规程》中的相关算法进行改进。
剪刀差存在的原因是农产品的价格低于其价值，而工业产品的价格高于其价值，农产品对工业品的购买力相对低下。进行剪刀差修正要确定工农产品价格偏
离其价值的幅度，具体可通过估价时点近期的统计数据计算。以国内生产总值为基础，第一产业产品为农产品，第二产业产品为工业品，并以工农业各自的已实现产值为价格总量。根据马克思劳动价值论“等量劳动创造等量价值”的原理，按以下步骤计算：首先，将农业劳动与工业劳动通过一定的比例折算为可比劳动，求出与国内生产总值对应的出劳动总量，并进一步求出单位劳动量价值；然后，根据单位劳动量价值和折算后的工农业劳动量分别求取工农业价值总量，将其与统计数据中工农业生产总值分别比较，进一步求取相应的偏离幅度[6]。根据工农产品市场价格偏离其价值的幅度，以如下公式分别对农地年总收益和总费用进行修正。
修正后的农地年总收益=修正前的农地年总收益/（1?农产品价格低于价值的幅度）修正后的农地年总费用?修正前的农地年总费用/（1+工业品价格高于价值的幅度）则：
剪刀差修正后的农地年纯收益=修正后的农地年总收益-修正后的农地年总费用
2.1.2农地年纯收益的经营利润修正
根据马克思地租理论[7]，地租量的计算公式如下：农地地租量＝农产品的市场价格－农产品的销售税费－农产品的生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者的利润。公式中的销售税费在农户销售农产品时并未实际发生，加之我国已于2006年起取消农业税，因此税费不用扣除。土地上投入资本的利息应分开来看，其中用于改良农地生产状况部分的投资（如农田水利费等）已经包含在土地价值之中，其利息不用扣除，而直接用于作物生产部分（如种苗费、肥料费、机工费、人工费等）的投资利息是相应投资的机会成本，应予以扣除。农业经营的利润需要扣除，因这部分收益来自农业生产的投资，不能记作农地的收益，因此要对《规程》中的纯收益计算方法进行修正，扣除农业利润。因此，
经营利润修正后的农地年纯收益=农地年总收益(农产品市场价格）
-农地年总费用（农产品生产成本+资本利息)-农业利润考虑剪刀差修正，修正后的农地年纯收益计算公式为：
修正后的农地年纯收益=剪刀差修正后的农地年纯收益-农业利润
2.2确定报酬率
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