房地产投资分析报告案例

房地产投资分析报告

一.总论

（一） 项目的基本情况

1

项目概况

项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的 为平整。 2

项目的主要技术经济指标 项目 占地面积 总建筑面积 居住面积 公建面积

F型，南北最长距

离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%， 地面条件较

1： 数量 4.71 项目 居住人数 单位 :人 平方米 人 平方米 平方米 数量 2896 140.5 4 35 10300 单位 公顷 平方米 平方米 平方米 户 136670 平均每户建筑面积 101750 平均每户居住人数 17760 724 人均居住用地 车库面积 居住户数 项目主要经济指标 2： 3

地上面积 功能 共建面积 商铺 所占面积（怦） 9120 14900 93710 10300 8640 合计（m2） 总计（m2） 117730 136670 地下面积

住宅 车库 设备面积 18940 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元

高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本： 税后利润：4332.87万元

全部投资利率：32.6% :全部有资金内部收益率

二.项目的组织与实施（）

1、项目工程计划说明

项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地 下工程后开展

预售工作（2006.5.1 — 2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。

2

项目实施进度计划见附表

30.6%

总投资利润率：161.7% ;自有资金内部收益率：128.5%

1777元/平方米

三?项目投资估算与投资筹措计划

（一） 开发成本

1. 土地成本

按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用 地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式 取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2 ?建筑安装工程费 序号

项目 建筑面积（m2） 单价（元/m2） 总价（万兀）

1 高层 68020.07 950 6461.91

2 3 超高层 商铺 33729.3 14900 1084 1084 3656.26 1615.16 11736.53

合计 建安工程费合计 11736.53万元 3?前期工程费

序号 1 2 3 4 5 6 项目 规划设计费 可行性研究费 水文地质勘察费 通水通电通路费 场地平整 合计 计算依据 建安成本X 3% 建安成本X 1.5% 建安成本X 0.5% 建安成本X 2.5% 53元/公顷 金额（万兀） 352.1 176.05 58.68 293.41 250.2 1130.44

4?基础设施配套费（参见附表 3） 附表3

序号 1 2 3 4 5

基础设施配套费 项目 道路工程 绿化工程 供水工程 供电工程 其它 计算依据 42.13万元/公顷X 4.71公顷 5.4万兀/公顷X 4.71公顷X 33.5% 15万元/公顷X 4.71公顷 65万元/公顷X 4.71公顷 建安成本X 2% 4）

金额（万兀） 198.43 8.52 70.56 306.15 234.73 929.87 6 附表4 序号 1 2 3 项目 合计 公共配套设施经社给用估算表 建设费用（万元） 5?公共配套设施建设费用（参见附表

办公面积 物业面积 车库面积 合计 282 元加 X 20020 m2 =564.56 万元 564.56 7 6?不可预见的费用

(250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44 ) X 5%=498.04

7?开发期间税费（参见附表 5）

附表5 序号 1 2 3

项目 配套设施建设税费 投资方向调节税 工程质量与施工安全监督费 供水管网补偿费 计算依据 建安成本X 6% 建安成本X 5 % 建安成本X 4 % 0.3吨/人X 2896人X 600元/吨 开发期间税费

金额（万元） 704.19 586.83 469.46 52.13 4

5 6 7 供电用电负荷费 其它税费 724 户 X 4KVA/户 X 480 元/KVA 建安成本X 2 % 139 234.73 2303.7

合计 8?开发成本

开发成本为以上 7项之和，共计17868.09万元 （二） 开发费用（参见附表 6） 序号 1 2 项目 管理费用 销售费用 计算依据 开发成本X 3% 2.1+2.2+2.3 销售收入X 2% 销售收入X 2% 销售收入X 1% :详见“贷款还本付息表” 附表6 金额（万元） 535.02 1412.73 565.71 565.71 282.6 r另计「 1947.75 开发费用汇总表

2.1 广告及市场推广费 2.2 2.3 3 销售代理费 销售手续费 贷款利息 合计 4 （三）投资成本费用估算汇总（参见附表

附表7 7）

开发成本（元/ m2） 高层 235.5 234 950 3384 90.36 101.52 45 90 98.28 1643 超高层 234 1084 33.84 90.36 101.52 45 90 98.28 1777 投成本费用估算汇总表 成本项目 （一）土地成本 （二）建安工程费 （三）前期工程费 总额（万 元） 11736.51 1130.44 929.87 564.56 498.04 2303.7 1947.75 19815.59 （四）基础设施配套费 （五）公建配套费 （六）不可预见费 （七）开发期间税费 （八）开发费用

（九）投资总额合计 （四） 资金筹措与投入计划及贷款利息

本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金 用于投资的部分。

资金运作方式如下：自有资金全部用于投资

；二是银行贷款；三是预售

；首期贷款4080万元全部用于第一期

20%,由此可以计算出，需要

11920

投入，不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。本项目开发总投资共计 20000万元，按照规定，自有资金投入不得少于总投资的 万元。

本项目资金筹措及投资计划情况见附表

附表8 序号

自有资金4000万元，需要贷款合计4264.41万元，预售房地产收入用于投资合计

8

资金计划与资金筹措表

项目 合计 1 建设经营期 2 3 4

1 1.1 1.2 2 投资总额 建设投资 贷款利息 资金筹措 5720 5080 20000 6000 19815.59 5924.52 5643.12 5047.95 184.41 20000 4000 4264.41 11920 3200 3200 75.48 6000 1920 76.88 5720 32.05 5080 3200 自有资金 2.1 2.2 借款（含利息） 2.3 销售收入在投入 2?贷款本金偿还与利息支付

1200 4264.41 4117.74 4520 880 4200 3200 销售收入扣除有关销售税费后，作为可以运用的资金，用于投资及还本付息。具体还本 付息计划见附表9

附表9 （ i=1.85%） 贷款还本付息估算表 建设经营期 序号 项目 合计 3 4 1 2 期初借款累计 1 4155.48 1732.36 2 3 4 5 6 本期借款 本期应计利息 本期底本息偿还 4080 184.41 4080 75.48 76.88 2500 32.05 4264.41 1764.41 期末借款累计 归还借款本息来源 4264.41 4155.48 1732.36 1764.41 2500 2500 1764.41 投资回收 6.1 4264.41 四?项目销售收入及利润的估算 （一）

住宅销售单价的估算

1764.41 根据成本估算及市场分析的结果，经济适用房高层售价 价2750元/血车位售价初定为 5万/个。 （二）

销售总收入的估算

2

2500元/怦，超高层售

根据上述估算的住宅、车库单价，估算出销售总收入见附表 附表10

10

销售总收入估算表

销售计划 销售比例 时期 第一 期 第二 期 第三 期 第四 期 （

合计 三住宅50% 车位50% 期间收款情况 销售数 量 第一 期 第二期 第三期 第四期 住宅50% 车位50% 住宅50% 车位50% 住宅50% 车位50% ）50875 m2 200个 30525 m 120个 20350 m 81个 项 13140.37 万 1000 万 7884.22 万 600万 5256.15 万 405万 28285.74 万元 目利润估算