目
录
第一部分 总论……………………………………………2
第二部分 市场分析与预测………………………………6
第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 第八部分 第九部分 第十部分 第十一部分 建设条件………………………………………23规划设计方案…………………………………25
项目开发进度安排……………………………28
营销方案………………………………………29 投资估算及资金筹措…………………………42
财务评价………………………………………43 风险分析………………………………………45 结论及建议……………………………………48 51
附表与附图……………………………………
第一部分 总论
一、 项目提出的背景
伴随着西部大开发的步伐，西安市作为西部开发的桥头堡，城市化进程的速度加快，带动了西安市经济的快速发展，同时也加紧了西安市住房的紧缺。为了使西安市经济更加快速的发展和有效改善西安市人民的住房条件，市政府做出了开发曲江旅游度假区的决定，我公司积极响应市政府的号召，投入到开发曲江旅游度假区的建设中来，为了改善曲江旅游度假区的环境，为了满足一部分高收入阶层的住房需求，我公司在已成功开发了多个项目的基础上，同时也为开拓市场，提出了曲江春晓苑项目。
二、 项目可性研究的依据
1、 项目建议书（初步可行性研究报告）及其批复文件；
2、 国家与地方的经济和社会发展状况及规划，行业部门的发展状况及规划； 3、 国家有关法律、法规及政策；
4、 国家有关建设方面的标准、规范、定额； 5、 其它有关依据资料。
三、 项目概况
? 项目名称：曲江春晓苑高级住宅小区
? 地 点：该项目位于曲江旅游度假区曲江水厂东侧
? 开发商简介：西安市城市建设投资有限责任公司成立于1997年12月，由西
安市建委牵头、城建各相关部门（市规划局、房管局、公用事业局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分国有大中型企业（西安高科集团公
司、市投资公司等）和民营企业共同出资，并坚持国有控股，共同组建的公司，公司注册资本金10050万元。公司经营范围为：接受城建主管部门的委托，从事城市建设资金筹措，进行城建项目的招商引资与咨询服务,城建项目的投资建设与经营管理；房地产开发与经营；高科技产品开发；国内贸易与投资等。公司自成立以来，经过科学管理、规范运作、积极开拓，取得了较好的经济效益和社会效益，主要在旧城改造项目、经济适用房项目、基础设施项目和土地开发项目等方面做出了积极的贡献。 ? 项目所在地周围的环境状况：
项目地处曲江旅游度假区，南依少陵原，北望大雁塔，与秦二世墓寒窖相距不足二公里。项目地势较高，视野开阔，名胜古迹尽收眼底。 ? 项目有关的技术经济指标指标：
1、规划用地：1756.55亩
2、占地面积：132500平方米 3、建筑面积：228983平方米 4、容积率： 1.8 5、绿化率： 42.8% 6、建筑密度： 22% 7、车位： 780个 8、户数： 1950户
四、 项目开发建设的必要性
1、 市场的需要
西安市人均住房面积不足。2000年西安市城镇居民人均居住面积近为10.37平方米,2002年人均居住面积也不超过11平方米, 要达到20平方米的标准,需要增建8300万平方米住宅,即使在2006年达到人均14平方米, 每年至少需要建设500万平方米. 而最近五年年平均开发量仅300多万平方米,显示解决基本需求任重而道远。而曲江春晓苑高级住宅小区的建设可以满足一部分较高收入家庭的住房需求，为改善我市目前的住房状况作出一定的贡献。 2、环境的需要
（1） 项目用地目前为阶梯状耕地，地势南高北低，平均高差14米，大的地方戏
相差21米，自然状况无法灌溉，具有土质贫差、亩产低的特点。
（2） 项目西界为现代化的曲江水处理厂，周围杂草丛生，垃圾遍地，白色污染严
重，经当地政府多次出面协调，成效甚为。此项目的开发对改善水厂周围生态环境起到一定的作用。
（3） 项目地处曲江风景旅游度假区，南依少陵原，北望大雁塔，与秦二世陵墓、
寒窑相距不足二公里。项目实施后，不仅能改善城市居民居住环境，带动城镇的经济发展，还可以改善风景旅游度假区周边环境，对西安旅游事业的发展起到很大的促进作用。
五、 项目可开发建设条件
本项目处于西安市传统的政治、教育、商业区域附近，交通便利，地理位置比
较优越，增值潜力大，而且项目开发所需要的市政配套设施齐全，水、电配套设施因为靠近取江水厂的缘故比较方便，项目开发建设所需的其他配套设施需要从外围引入也比较方便，因此本项目开发建的条件已具备。
六、 项目投资估算
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