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一、 市场分析
一、大亚湾房地产总体概述
1、片区总体概述:大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准设立，位于广东省惠州市南部，毗邻深圳、香港，属广东经济活跃的珠江三角洲经济区范围。其外国的大亚湾规划区也由开发区统一管理，总辖陆域面积平方公里，海域面积488平方公里，海岸线长52公里。
开发区的自然条件得天独厚。拥有全面开发吞吐能力超亿吨的天然深水良港，以及大片地势平坦的工业腹地，淡水和旅游资源也十分丰富，是中国南部沿海一处极佳的海陆结合点，是发展临海型大工业和旅游业的理想之地。经过十多年的开发建设，开发区已经初步形成了比较完善的港口、道路、供水、供电、通讯等基础设施网络，同时投资软环境也日益优化。中海壳牌、比亚迪、东风本田等一批大项目已相继落户，一座现代化滨海石化工业城正在崛起。
开发区的发展目标定位是：以石化产业为主导，电子、汽车零配件工业协调发展，并充分发挥惠州港的物流聚集效应，5年打基础，10年上规模，15年基本建成现代滨海石化新城区。预计到2010年，全区将实现1000亿元的工业产值和500亿元的国内生产总值（人均约2万美元）。 2、大亚湾规划
大亚湾规划由五区一岸线构成，其中“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线，全力描绘滨海石化新城区。
澳头中心商务区 -1
霞涌旅游区 西区工业区 石化工业区 百度文库 - 好好学习，天天向上
惠州港
石油化学产业园区 将按高起点、高标准规划，目前已进驻中海壳牌南海石化项目的80万吨乙烯项目、中国海油惠州1200万吨炼油及其中下游项目，华德石化160万立方米储油罐项目，以及LNG惠州电厂项目等，将努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。
港口物流仓储区 包括东马、荃湾、澳头三大港区。已建成大小泊位28个，其中1万吨级以上泊位12个， 1万吨级以下泊位16个，年吞吐能力达2560万吨。目标是建设成为区域性的物流配送中心、南中国海最大的油气化工储运基地，并通过分工协作，优势互补，与香港、深圳的港口一起组成华南地区大型主枢纽港群。
西部综合产业区 将以响水河工业园为基点，沿西三大道向西扩展，建成为一个占地约20平方公里的汽车、电子信息、钢铁工业基地，包括比亚迪、东风本田。
行政金融商务区 行政金融商务区包括澳头城区、中心北区和猴仔湾，将建设成为具有世界级水平，融商住、金融、购物、旅游、休闲度假于一体的生态型区域，为投资者提供一流的生活、配套服务。
旅游休闲度假区 主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化产业园区的后花园。
沿海岸线 重点规划生活岸线和旅游岸线，挖掘港口岸线和工业岸线的潜力，使之形成一体，共同打造出充分体现惠州沿海城市特色的滨海景观带。
3、大亚湾发展前景：
大亚湾凭借自身的特点和资源优势，已形成石化、汽车电子、港口物流，以及旅游、房地产和第三产业为主的四大产业。在石化产业方面，大亚湾现阶段以建设“石化新城，绿色港湾”为总体目标，遵循‘油化结合，上中下游一体化’的发展模式，重点发展以1200万吨炼油、80万吨乙烯为主，并最终发展为200万吨乙烯、3000万吨炼油的石化龙头及中下游产业，推动产业向高附加值、
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低污染、专业化、精细化方向发展。
港口物流业方面，依托惠州港的区位优势，努力建成粤东地区的物流配送中心和大型的油气化工储运基地。香港和黄集团参与惠州港投资建设之后，荷兰皇家孚宝公司近期与惠州市政府签署了“孚宝南中国石化物流基地项目的框架协议书”。此项目的落户，将推动大亚湾石化工业区尽快进入世界一流石化园区的行列，并逐步形成亚洲的石油化工产品的交易中心。
在旅游资源、房地产开发及第三产业方面，目前大亚湾已有华海游乐场、三门岛度假区、东升渔村旅游度假区、霞涌清泉寺等旅游景点。一批星级酒店等旅游配套设施也已先后建成。大亚湾渔家风情游已成为广东生态游的七条热线之一。目前，万科地产已抢滩大亚湾，首期建设大辣甲岛，该岛占地面积37万多平方米。与此同时，东部集团、金地、中联、招商、碧桂园、中信集团、华侨城、大中华等众多房地产巨头正在积极参与大亚湾区房地产的开发建设。
在汽车电子产业方面，大亚湾开发区以东风汽车城为依托，打造5个以汽车零部件生产为核心的汽车产业基地。目前已有东风本田、日本住友等9家汽车企业进驻园区，大亚湾已成为全球最大的激光头生产基地。近日，“惠深电子工业基地”出炉，规划将其打造成亚洲规模较大的集制造、研发、销售、服务于一体的汽车电子工业基地。 4、片区住宅市场发展
自一九九三年下半年国家实行宏观调控政策以来，大亚湾一度高热的房地产市场陷入半瘫痪状态。随着中海壳牌石化项目及惠州港的正式启动，大亚湾经济迅速发展，人气逐渐旺盛，房地产业也得到了迅速的发展，城镇区域相应不断的扩展。加之人们生活水平的不断提升，对商品住宅的需求增加，又刺激
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