纷的，由出卖人承担全部责任”。新版与旧版的区别在于：1、原因不同，旧版很宽泛，只要是出卖人原因，无论原因是在签约前或签约后，而新版将原因限定为“该商品房权利状况与上述情况不符”；2、后果不同，旧版为不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，也很宽泛，而新版为不能办理预售备案或产权过户；3、责任不同，旧版为“出卖人承担全部责任”，却无法界定“全部”的范围，最终实际由开发商承担的法律责任较轻，而新版明确规定了三类四种法律责任。
我们认为，如果选用新版合同，应将第五条的第4、5项删去，计付利息的标准等于同期贷款基准利率，并选择【买受人全部损失】。
六、商品房交付条件与交付手续更加严格
部位/编号 条款内容 该商品房交付时应当符合下列第1、2、 、 项所列条件： 1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件； 小结 正文 第九条 2.该商品房已取得房屋测绘报告； 3. ； 4. 。 该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 正文第十条 （一）基础设施设备 1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准， ； 2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电， ； 3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网， ； 4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应， ； 5.电话通信：交付时线路敷设到户； 6.有线电视：交付时线路敷设到户； 7.宽带网络：交付时线路敷设到户。 以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。 如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第_____种方式处理： （1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。 第 5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_______元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付 _______元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付________元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后 日之内达到交付使用条件。 （2） 。 （二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准） 1.小区内绿地率：___年__月__日达到 ； 2.小区内非市政道路：__年___月___日达到 ； 3.规划的车位、车库：___年___月__日达到 ； 4.物业服务用房：_____年____月____日达到 ； 5.医疗卫生机构：___年__月__日达到 ； 6.幼儿园：__年____月____日达到 ； 7.学校：___年__月__日达到 ； 8. ； 9. 。 以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理： 1.小区内绿化率未达到上述约定条件的， 。 2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的， 。 3.规划的车位、车库未达到上述约定条件， 。 4.物业服务用房未达到上述约定条件的， 。 5.其他设施未达到上述约定条件的， 。 关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。 （三）查验房屋 1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。 2.买受人查验的该商品房存在下列除该地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起___日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。 正文 第十一条 第（三）项 （1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等； （2）管道堵塞； （3）门窗翘裂、五金件损坏； （4）灯具、电器等电气设备不能正常使用； （5）_______________； （6）_______________。 3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理： （1） ； （2） 。 新版要求的交付条件比旧版苛刻，商品房取得竣工验收备案证明文件和已取得房屋面积实测报告是交房的两大硬性要求，同时可以自由增加两项条件，当然如果当地房管部门不加行政干预，自由增加没有可能性。第九条的变化要求房地产开发企业要合理确定交房时间，既要不影响销售又要规避交房及后续产权转移的违约责任。
旧版对基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付标准和时间及逾期交付责任均未作规定。新版明确约定基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件，开发商今后也无法单方面变更交付的标的、标准和时间节点，约束力明显增加，交付违约的风险也衍生到配套设施。
从新版第十一条可以看出，购房人有权以配套设施设备不到位、未交付为由，拒绝收房。
但同样依据新版第十一条，房地产开发企业在交付商品房时，无需提供基础设施设备、公共服务及其他配套设施符合规划标准的证明文件。所以举证的责任在购房人。
旧版只规定交付时间，而新版增设交付流程，并且约定办理交付手续前购房人有权对该商品房进行查验，而且无任何前置条件（例如缴纳相关税费或者签署物业管理文件）。
商品房查验发现的问题（无论该问题是严重还是细微到五金件），开发商必须限期修复后方才具备交付条件。这是一个革命性的变化。现实惯例是，开发商以五大责任主体分户验收合格证明作为商品房具备交付条件的惟一凭证。但根据合同相对性原则，五大责任主体分户验收，是施工单位向建设单位移交商品房的验收程序。开发商向购房人移交商品房的验收，则应由购房人自行进行验收。两个验收程序的验收标准不同，五大责任主体分户验收合格，并不必然意味着商品房无质量问题。
这将导致今后交付过程中的协商难度提高，增加我方后续维修的责任和延期交付的责任。 七、规划设计变更
部位/编号 条款内容 (一)出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的小结 正文 第十四条 第（一）项 条件建设商品房，不得擅自变更。 双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿化率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。 （一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人 正文 第十五条 第（一）项 应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。 1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； 2.供热、采暖方式； 3.__________； 4.__________； 5.__________。 因规划变更导致买受人解除合同的，出卖人需支付利息外，还得支付违约金。旧版将出卖人应当通知买受人规划变更的情形限定为：“经规划部门批准的规划变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能”。新版规定，只要规划变更就要通知买受人，买受人均有权解除合同。
因设计变更导致买受人解除合同的，出卖人需支付利息外，还得支付违约金。明确规定供热、采暖方式设计变更也应当通知买受人。
这两条将增加房地产开发企业的通知义务，以及随之而来的解约风险。 八、商品房质量及保修责任
（一）新版区分不同的质量问题，规定不同的处理办法：
1、地基基础和主体结构经检测不合格的，买受人有权解除合同，并就损失向出卖人索赔，与第五条赔偿损失不同点在于，第十六条既可在全部房价款一倍、买受人全部损失之间选择，也可另行约定计算赔偿金方式。
2、除地基基础和主体结构外质量问题，经过更换、修理，仍然严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同。此时，如有损失，可向出卖人索赔，但并未明确赔偿金计取方式。
3、 新版对室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施进行规定，这比以前是种创新。商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准的情况较为多见，但业主诉讼原本极艰难，因为缺乏合同依据。新版适用后，如检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同，并有权索赔，但并未明确赔偿金计取方式。而且商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准的，出卖人应当承担逾期交付责任。
（二）新版关于保修责任的规定：
1、旧版规定出卖人不承担保修责任的情形包括“非出卖人原因造成的损坏”，新版限缩免责范围，“因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害”，出卖人不承担保修责任。
2、新版明确规定出卖人承担维修责任的时限，逾期维修的买受人可自行或委托他人维修，但维修费用和损失由出卖人承担。
（三）质量担保：质量担保是新版创新，也增加了开发商母公司的责任。 九、备案与登记
商品房产权转移登记需要买受人和出卖人共同办理。旧版规定初始登记时限，但未明确转移登记即办理房产证的时限。新版直接明确规定办理房产证时限，避免造成误解。由于，房产证办理需出卖人和买受人共同办理，因此若是买受人原因造成了迟延的，出卖人不承担责任。
十、前期物业管理
新版增设了前期物业管理这一章，顺应现实需要。将前期物业服务主要事项载入商品房买卖合同，获得买受人认同，便于物业服务企业开展工作。在签订商品房买卖合同时，需向购房人出示《前期物业服务委托合同》和《临时管理规约》。
十一、公用部位的确认
新版增设第二十二条建筑物区分所有权，根本上是对业主自用部位和共用部位进行约定，核心是确认共用部位和配套设施（例如，会所）的用途。由于共用部位确认了，房地产开发企业今后无法单方面变更。
十二、送达地址
房地产开发企业经常面临无法送达的困惑。新版也对实践中无法送达或送达困难的情况予以充分考虑，在第一章就明确各方提供通讯地址。第二十五条又明确约定变更地址应书面通知对方，否则，应承担无法送达的法律责任。
总裁办客户关系部
卢照伟 2016年1月2日
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