第四节 建设工程施工与质量管理
1.投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的项目，可以不申请办理施工许可证。（P78）
2.申领施工许可证的条件：（1）已办理建筑工程用地批准手续；（2）在规划区内的工程，已取得规划许可证；（3）施工场地符合施工要求；（4）已确定了施工企业；（5）有满足施工需要的图纸及技术资料；（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（7）应该委托监理的工程已委托监理；（8）建设资金已落实（工期不足一年的，到位资金不少于合同价的50%；工期超过一年的，到位资金不少于合同价的30%）；（9）其他条件。（P78）
3.施工许可证的延期：自领取施工许可证之日起3个月内开工；可延期最多两次，每次不超过3个月；既不开工又不申请延期或延期超过次数的，施工许可证自动废止。（P79） 4.建设单位在收到竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（P84）
5.工程竣工验收的条件：（1）完成设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。（P84）
第五章 房地产开发经营管理制度与政策
第一节 房地产开发企业的管理 1.房地产开发企业资质等级（P90）
2.新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。（P90） 第二节 房地产开发项目管理
1.项目资本金出资方式：可货币出资，也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%。（P92）
2.房地产开发项目资本金规定（2009年5月25日）：普通商品房和保障性住房20%；其它房地产开发项目最低为30%。（P93）
3.经核验确属主体质量不合格的，购房人有权退房（在办理了交付使用手续之后，在合理使用年限内，至于房屋所有权证书是否办理无直接关系），给购房人造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任，给购房人造成损失应当合理界定，只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失。（P94）
4.项目手册制度－政府对开发企业的动态监控。（P94） 第三节 房地产经营管理
1.以出让方式取得土地使用权的转让条件（P96）
2.以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。（P96）
3.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（P97） 4.商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。（P98）
5.禁止发布房地产广告的几种情形：（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2）在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；（3）司法机关和行政机关查封或以其他形式限制房地产权利的；（4）未取得预售许可证的预售房地产；（5）权属有争议的；（6）违反国家有关规定建设的；（7）不符合工程质量标准、经验收不合格的；（8）其它情形。（P100）
6.房地产广告表现项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间表示距离。（P100） 7.预售、预租广告不得涉及装修装饰内容。（P100）
第六章 房地产交易管理制度与政策
1.住宅交易手续费（P104） 转让 租赁 按住房建筑面积收取 新建：3元/m2，转让方承担，经济适用房减半收取 存量：6元/m2，双方各承担50% 按套收取，每套100元，由出租人承担 第三节 商品房销售管理
1.商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房实行预售许可制度，取得《商品房预售许可证》，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。（P110）
2.未取得预售许可证的，不得进行商品房销售或发布广告；不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取定金、预定款等费用；不得参加任何展销活动。（P111）
3.开发商应当与承购人签订书面预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和土地管理部门办理预售合同登记备案手续。（P112） 4.商品房现售的条件：（1）开发企业具有营业执照和资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4） 已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。（P112） 5.商品房销售中禁止的行为。（P113） （1）开发企业不得在未解除买卖合同前，将合同标的物的商品房再次销售给他人。 （2）开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。 （3）不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款性质费用。 （4）商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。 6.商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按***内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。（P115） 7.面积误差比=（实测面积-预测面积）/预测面积。（P115） 8.面积误差处理的基本原则（合同无约定时）（P115） 面积误差比≤3% 据实结算 买房人退房 开发企业自解除合同送达之日起15日内将已价款利息 实测面积＞预测面积 面积误差比＞3% 买房人不退房的 面积误差比3%之内的房价款由开发企业承实测面积＜预测面积 面积误差比3%以内的3%部分，房价款由开9.发生合法的规划设计变更时，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。如未作答复，视同接受规划设计变更以及由此引起的房价款的变更。（P116） 第四节 房屋租赁管理
1.不得出租的情形：（1）属于违法建筑的；（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（3） 违反规定改变房屋使用性质的；（4）其他。（P117） 2.房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。（P118） 3.租赁期不得超过20年，超过20年部分无效。（P118）
4.在租赁期内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。（P119）
5.经出租人书面同意，可以转租，订立转租合同，也应备案。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。（P120）
第五节 房地产抵押管理
1.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。（P121）
2.《物权法》规定不得抵押的财产：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产。（P122）
3.《城市房地产抵押管理办法》规定不得抵押的财产：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；（4）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；（5）依法不得抵押的其他房地产。（P122） 4.房地产抵押的一般规定（P122-124）
（1）乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；
（2）抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵押人负责，保险单应移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 （3）订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（抵押不破租赁）；抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 5.法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，主要包括：（1）发包人拖欠承包人的建筑工程价款；（2）已抵押担保的债权数额。（P125） 6.房地产抵押报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。市场价格变化较大时，可缩短。（P125）
7.最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。（P126） 8.抵押权人的债权确定的情形：（1）约定的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。（P126）
9.抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。（P126）
10.抵押权为价值权而非实体权。（P126）
11.抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足由债务人清偿。（P127） 12.同一房地产设定两个以上的抵押权时清偿顺序：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；（2）顺序相同时，按照债权比例清偿；（3）已登记的先于未登记的受偿；（4）均未登记的，按照债权比例清偿。（P127）
13.抵押合同签订后地上新增房屋不属于抵押财产，但可以与抵押物同时处理，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。（P127）
14.法院对抵押被执行人及其所抚养的家属居住的房屋，在裁定后应给予六个月的宽限期。（P128）
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