2008青岛房地产市场年终回顾与2009年预测
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一、宏观经济环境分析
2008年以来，在中国经历了年初雪灾、汶川地震、金融危机等的考验，在面对国内外复杂多变的形势下，青岛市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，全市经济继续保持平稳、协调的发展态势。 2000-2007年青岛实现了GDP年均15.7%的增长幅度，其中2003～2005年增幅均超过了16%，分别为16.3%，16.7%，16.9%，2007年GDP增幅达到了16.0%。2008年前三季度全市实现生产总值(GDP)3246.5亿元，增长14.5%，增幅同比回落1.7个百分点。其中，第一产业增加值156.2亿元，下降1.4%；第二产业增加值1729.6亿元，增长13%，回落3.5个百分点；第三产业增加值1360.7亿元，增长18.2%，加快0.4个百分点。三次产业比例关系由上年同期的4.7：54.1：41.2调整为4.8：53.3：41.9。
图1：青岛市历年GDP变化情况图
数据来源：青岛市统计局
青岛城市人均可支配收入近年保持良好增长态势，近十
年来人均可支配收入保持年均12.62%的上涨速度（考虑价格指数影响）。2008年前三季度，青岛市城市居民家庭人均可支配收入为15254.83元，比去年同期增加2084.05元，同比增长15.8%，扣除价格因素实际增长9.9%。城市居民家庭人均消费性支出11103.22元，比去年同期增加1061.55元，同比增长10.6%，扣除价格因素实际增长4.9%。前三季度城镇失业人员就业14.02万人，同比增长13.9%；9月末城镇登记失业率2.91%，同比下降0.07个百分点。
图2：青岛市历年城镇人均收入变化情况图
数据来源：青岛市统计局
2000年以来青岛规模以上固定资产投资年均增长幅度保持在20%以上，其中2003-2005年达到40%以上，受宏观调控影响，于2006年一度下降到5.87%，之后又开始缓慢增长。2000-2007青岛规模以上固定资产投资占GDP的比重（即投资率，表示一个经济体的总产出中有多少份额用于投资。一般而言，高的投资率往往伴随高的经济增长率。）可分为三个变化阶段：2000-2003保持平稳，保持在20-30%；2004-2005年所占比重大幅提升，在2005年达到52.05%之后便开始下降，到2007年已降为43.19%。这
表明青岛经济增长在经历了投资拉动期之后，已开始逐渐向消费带动期转化。
2008年以来全市投资结构继续改善。前三季度青岛市完成固定资产投资1578.3亿元，增长22.4%，增速同比回落1.8个百分点。三次产业投资分别增长69.2%、15.1%和29.9%，其中，第一产业投资增长同比加快67.7个百分点,第三产业投资增长加快2个百分点。三次产业投资结构由上年的1.6：55.2：43.2调整为2.2：51.9：45.9。“双高”行业投资下降，其中电力投资下降48.5%，石油加工、炼焦业投资下降35.1%，黑色金属冶炼及压延业投资下降12.8%，纺织业投资下降12.2%。
图3：青岛历年固定资产投资变化趋势图
数据来源：青岛市统计局
二、商品房市场分析 1、商品房价格分析
图4青岛历年商品房销售价格变化图
数据来源：青岛市统
计局、中国房地产指数系统（CREIS）
2000-2002年，青岛市商品房价格呈稳步上升趋势，2002年达到2186元/平方米；2003-2007年房价高速上涨，年均增速17.6%，2007年达到5192元/平方米，同比上涨22.1%。2008年以来，商品房价有所回落，1-11月商品房销售价格为5205元/平方米，同比增长0.26%，涨幅比1-10月下降了1.9个百分点。 2、房价收入比分析
图5：青岛历年房价收入比变化趋势图
数据来源：青岛市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）
近年来，青岛房价收入比稳定上升，增幅变化不大，2007年比2000年上升2个点，其中2000-2004年持续在8点左右徘徊，2005年与2006年均维持在9点，受物价上涨因素影响，2007年达到9.4。2008年前三季度青岛市房价收入比达到10.7%。房价收入比的持续上扬表明相对于居民可支配收入青岛的商品住宅价格上涨依然过快。
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