C、 项目所在的盘龙江，是最早进行整治改造的河流，其整治改造的沿江绿化，已
经行成了良好的自然环境。
2、项目地质、水文、气候情况
项目土地的地质情况，从实地观察来看，项目属于办公楼及旧产房。原有建筑的基础大部分还没有拆除。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。 分析：
项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，
在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。
项目地处亚热带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。
项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。
3、项目地形、地貌
项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约115米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约69米。项目属于办公楼及产房改造，场地平整量较大。
分 析：
项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。
项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。
4、项目的市政配套情况
项目地处昆明市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。 项目东面临巡津街，有98、62、3、4、107、50、51等十多路公交车，交通十分便捷。
分 析：
A、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污可能从书林街，巡津街两个方向来，建议本项目在规划设计时，比较项目两面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。
B、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的主要交通要道， 建议项目规划设计时，项目的主入口应选择在书林街上，同时，在巡津街一侧设次入口。
5、项目周边城市配套情况
由于本项目位于昆明市传统的老城区，周边、中学、小学、幼儿园、医院、等设施齐全。同时，步行程20分钟，分别可到三市街商区和螺蛳湾商区。可以满足现有社区的各类消费需求。
第二节、项目地块SWOT分析 1、优势
1.1、地段优势：地块位于一环路内，是城区的优势地位口岸。
1.2、城市配套优势：位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套； 1.3、交通优势：临城市主干道——巡津街；邻近一环路、东寺街、金碧路等城市主
干道，交通十分便利；附近有十几路公交车网络，出行方便、快捷； 1.5、景观优势：项目临近的盘龙江景观良好；
1.6、人文环境：紧靠昆明市最好的中学之一——昆明三中，浓郁的人文底蕴为项目
形象借势奠定了一定的先天基础；
1.7、地块优势：临街面长达115米左右，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营。
2、劣势
2.1、项目位于昆明老城区，周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。
2.2、项目地块较小，且开发条件苛刻。不利于规划设计。
2.2、项目属于商业用地，银行贷款首付款比例高、时间短、利息高。
3、机会
3.1、城中区可供开发的土地十分稀缺，如此项目地块已经是罕有的“黄金宝地” ； 3.2、螺蛳湾商圈为项目提供了，庞大的目标客户群体。
4、威胁
4.1、，项目同时面临着市中心及一环路边的大规模，高档次的楼盘竞争。项目有一定的市场竞争压力
4.2、CPI连续创新高,银行可能连续加息.
4.3、由于，某些特殊原因。今年，昆明是的楼盘供应量远远小于客户的需求量。如果，明年供应量集中释放，市场竞争的压力将进一步升级。
第三节、项目定位 1、
总体定位
建议定位以住宅为主，商业为辅。 项目总体定位
标志性的高品质人文楼盘
住宅
“大人物，小公馆”“教育改变未来”
商业
24小时高品质法式风情街
总体定位说明
迎合城市的发展节奏，提供与城市发展进程相匹配的高档次住宅产品和生活
商业中心。
历史上的书林街，大量的外国驻昆机构，如法国领事馆，美烟草公司，俄罗斯面包店，南盛来咖啡店等。解放后，昆明市政府在书林街建立了很多知名的学校、出版机构、工厂、居民区。随着昆明市城市化进程，书林路的工厂及居民区拆迁是必然的。而书林街的文化特性，已经深深印入昆明人的心里。从历史属性和文化属性来看，项目应该主定位标志性的高品质人文楼盘；项目临近，金碧夜市、三市街商圈、螺蛳湾商圈。项目无法与三个商圈相比，可考虑商业的互补。三个商圈的经营时间有限，（螺蛳湾—17：00，三市街—19：00，金碧夜市—2：00），可从时间上来弥补位置上的差异。结合，项目地块的历史属性，项目商业定位为24小时高品质法式风情街。
2、项目的形象定位
书林街的高品质标志性楼盘
项目形象定位说明
昆明市的房地产开发已经进入品牌时代和品质时代。消费者消费心理和消费理念已经成熟，对有品牌和高品质的楼盘认同度高。
3、产品定位
项目产品定位
文化气息浓郁的标志性楼盘
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