8 1 贷款 5000000 62500000 600000088945282 销售收入 186945288 166501412.二 现金流出 9 160409002.62500001 开发建设投资 2 贷款利息 2 营业税及附加 3 所得税 9 5000000 1092410 38000000 0 8 0 29372700.9 39163601 29372701 212800 0 336000 5000000 543610 6746478.7 0 4 归还贷款 三 折旧 0 0 0 62500000 0 54028970
四 净现金流量(税前) -62500000 8414499.1 20500399 7 -54085500.-33585101.2044387 累 计净现金流量(税前) 9 9 5 3619941五 净现金流量(税后) -62500000 8414499.1 20500399 4
-54085500.-33585101. 累 计净现金流量(税后) 9 1962324六 净现值(税前) -62500000 8414499.1 -54085500. 累 计净现值(税前) 9 0 -34462260 -196232七 净现值(税后) -62500000 8414499.1 40 9 1397396 51717217 17254957 34650535 -6250000 累计净现值(税后) 0 -54085500.9 -3446226011560821 1
根据上表计算：
4.1、税前全部投资净现值：17254957元； 4.2、税后全部投资净现值：11560821元；
4.3、全部投资投资回收期：12个月（如果，2007年底完成整地）；
4.4、一般情况下，只要项目投资的净收益现值大于1，投资项目在经济上就是可行的，本项目税前全部投资净现值为17254957元，税后全部投资净现值为11560821元，均远大于1，说明项目在财务上的风险非常小。
4.5、项目预计开发期为1年，销售收入期为9个月。由于项目开发建设的时间和销售收入期较短，且项目产品以全部销售为主，只要项目按预期目标销售，项目开发的现金流就会有充分保证。
5、财务评价结论
本项目工程静态总投资为161501412.9元、动态总投资为166501412.9元，总销售值为186945288元（未计算地下室销售值），除回收建设投资外，可以实现销售营业税后利润（毛利润）20443875.1元，营业税后投资利润率为：12.29%。可以实现销售税后利润（净利润）13697396.4元，税后投资净利润率为：8.2%。
项目的盈亏平衡分析表明：项目的抗风险能力很弱。
项目的敏感分析表明，工程造价的增加和销售收入的提高对项目经济效益影响比较明显，项目建设贷款对项目经济效益影响较弱。
项目的开发建设现金流分析表明：本项目税前全部投资净现值为17254957元，税后全部投资净现值为11560821元，均远大于1，说明项目在财务上的风险非常小；同时，只要项目按预期目标销售，项目开发的现金流就会有充分保证，且全部投资投资回收期为1年。
财务分析评价表明项目的经济效益可行。
第六章 项目开发思路
根据本报告对项目的总体形象定位为高端、品牌的标志性物业,独具建筑风格和特色的地标性建筑。产品主要为高品质高层住宅、代表性餐厅、生活与休闲商业、车库等。因此，项目的策划、设计、开发建设和经营管理必须整合顶尖的专业团队，充分借鉴国内外先进的开发和建筑理念、先进的工程技能和先进的建筑装饰材料，才能营
造功能齐全、环境优美、配套完善的高品质品牌物业。
第一节、项目策划 1、市场调查
市场调查是项目策划的基础，在项目市场调查阶段，聘请一流的、专业的市场调查公司，针对项目的属性和特点，进行广泛的市场调查和有针对性的个案调查，为项目定位提供准确的市场依据。
2、项目定位策划
项目的定位策划关系项目的成败，在项目定位阶段，充分借鉴国内外先进的开发和建筑理念，系统论证，精确地对项目的形象、产品功能、建筑风格、环境景观、经营管理进行定位策划。
第二节、项目设计
在项目精确定位的基础上，项目的设计聘请德国一流的设计规划公司和设计大师，并充分借鉴国内外先进的开发和建筑理念、、先进的工程技能和先进的建筑装饰材料，采用德国现代建筑风格，将项目设计成独具风格和品质的昆明市的标志性建筑。
第三节、项目建设
搭建项目完善的建设班子，建立明确的制度和建设管理责任，构建高效率的建设管理流程，强调项目施工现场管理的执行能力，建设精品优良工程。
计划管理：项目加强计划管理，制定项目开发建设控制计划、各个分项工程、分
部工程施工计划，各个专业交叉与配合计划，通过计划指导项目开发建设，从而提高管理效率和建设效益。
成本控制管理：项目严格进行成本控制，从设计开始，从建筑造型、风格、新材料、结构、设备匹配等全面论证，对每个设计方案进行经济分析与比较，选择最佳设计方案；
在施工过程中，比较不同的施工方案，选择最经济的施工技术和施工方案，严格按照施工规范进行施工，避免重复施工和浪费；
在材料设备采购中，做到货比三家，价比三家，购买质优价廉的材料和设备。 在工程预算与决算中，严格执行合同和定额，实事求是，避免高估冒算。 质量管理：项目注重质量管理，从设计开始抓起，精心设计、精心施工，把质量管理贯穿项目建设始终。
材料设备采购管理：严格对材料设备采购进行管理，建立严格的材料设备采购计划、采购流程、合同签订流程、货款支付流程，系统对材料设备采购进行管理。
第四节、项目推广
目前，项目区域形成配套设施完善的成熟高尚住宅区还有待时日，项目的开发在该区域具有先导性，且项目定为东部生活中心，产品定位高档，包含高品质高层住宅、大型购物中心、生活与休闲商业，因此，对项目的推广要求高。
建议项目的推广委托专业的资深广告或者策划公司进行，同时建议组建项目的策划推广部门，负责协调和实施项目的策划推广工作。
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